Le Club de l'éco organisé par Objectif Languedoc-Roussillon a choisi la thématique « Coût de construction : qui paie ? » pour faire l'ouverture du Salon de l'immobilier le vendredi 13 mars, au Corum à Montpellier, sur la base d'un constat édifiant : les coûts de construction ont augmenté de 60 % en quinze ans.
Quatre intervenants étaient invités autour de la table : Stéphanie Jannin, 1ère adjointe au maire de Montpellier et vice-présidente de Montpellier Métropole, en charge de l'urbanisme et aménagement durable ; Christophe Pérez, directeur de la SERM et de la SAAM ; Jean-François Sanchez, dirigeant 2A Villas, constructeur de maisons individuelles ; et Michael Cherqui, responsable développement Languedoc-Roussillon chez Eiffage Immobilier Méditerranée.
C'est à cette occasion que ce dernier a annoncé, discrètement, qu'il serait candidat aux prochaines élections, d'ici l'été, à la présidence de la Fédération des promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon.
Le débat a permis de radiographier les causes de cette croissance exponentielle du coût de construction et des remèdes à apporter.
« Dans le prix de vente d'un logement, le prix de construction représente environ 50 à 60 % du coût global, explique le promoteur et constructeur Michaël Cherqui. La hausse peut s'expliquer par plusieurs éléments : la flambée des prix de l'énergie, la cartellisation et le lobbying de certains fournisseurs, une réelle augmentation du coût de la main d'œuvre, et l'empilement des règles normatives qui ont eu un impact de 15 à 20 %. »
Sur un territoire comme celui de la Métropole de Montpellier, tous s'accordent à le dire, la prise en compte du coût du foncier ne peut être écartée de la problématique du coût global.
« Les pouvoirs publics ont un rôle important dans la libération de foncier, répond Stéphanie Jannin. C'est ensuite à la collectivité de garder la main sur les grandes orientations et les données programmatiques : le nombre de logements à produire, où les produire, combien de résidences étudiantes, etc. »
« Les prix de sortie des logements doivent correspondre à un besoin, le foncier doit donc être abordable et permettre de réaliser tous types de programmes, ajoute Christophe Pérez. Notre travail est un travail de long terme d'acquisition foncière afin de réguler le marché... Le prix de vente du foncier représente 10 à 15 % des projets en moyenne. »
Du côté des maisons individuelles, le coût du foncier est un élément crucial.
« Le budget moyen des primo-accédants, c'est 200 000 €, énonce Jean-François Sanchez. Or, le foncier représente plus de la moitié du prix global ! Les terrains se réduisent de plus en plus. Aujourd'hui, on bâtit sur des parcelles de 130 m2, ce qui a un coût en terme de terrassement... La question, c'est comment optimiser la construction sur de petites parcelles ? On arrive au bout d'une logique : on ne peut pas payer plus cher ni construire sur des parcelles plus petites ! »
Parmi les solutions mises en œuvre, l'alliance de cinq constructeurs héraultais de maisons individuelles sous l'agrément « Maisons de qualité », leur permettant de proposer une offre globale aux lotisseurs pour les différents segments de clientèle.
« La concertation en amont sur les projets est une partie de la solution », affirme Jean-François Sanchez.
Car mettre en adéquation l'offre et la demande reste à travailler, notamment sur la Métropole de Montpellier.
« La vraie question, c'est comment faire baisser le coût de sortie d'un logement afin de répondre aux attentes des ménages et à leurs possibilités financières », confirme Stéphanie Jannin.
L'élue rappelle que le Plan local de l'habitat (PLH) prévoit la production de 5 000 logements sur la Métropole, dont 2 500 sur la ville centre. Notamment en travaillant le renouvellement urbain, pour lequel l'élue annonce « encore dix ans de possibilité de développement ».
Comment, alors, faire baisser les coûts de construction et rapprocher le prix des logements des capacités de financement des ménages ?
« Il faut pouvoir agir sur tous les leviers, préconise Stéphanie Jannin. En ce qui concerne le coût de la construction, il faut réfléchir à nos modes d'habiter et à nos modes de construction, les adapter au climat méditerranéen, comment réactiver des filières constructives locales... Ce que j'attends, c'est une démarche de projet. »
Les constructeurs, de leur côté, pointent du doigt des pistes concrètes en matière de construction.
« L'assouplissement des règles de parking peut avoir un impact de 5 à 10 % sur le prix global, énumère Michaël Cherqui. Ou encore l'allègement des normes en matière d'accessibilité et d'habitabilité. Il est temps de faire une pause sur le millefeuille de réglementation. Et il n'est pas tabou de parler d'industrialisation dans la construction : standardisation de salles de bain, de balcon, etc. »
La réflexion sur les modes d'habiter est engagée à tous les niveaux.
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