Immobilier ancien : 100 000 transactions à la loupe

Le 25 novembre, l’INSEE et l’Établissement public foncier du Languedoc-Roussillon ont livré les résultats d’une étude inédite en France sur 100 000 transactions immobilières dans le secteur ancien de la région. Une photographie qui renseigne sur un marché en constante mutation.
Cécile Chaigneau

L'étude, réalisée par l'INSEE Occitanie et l'Établissement public foncier du Languedoc-Roussillon (EPF-LR), examine à la loupe les 100 000 transactions immobilières enregistrées sur la période 2012-2014 dans la région sous son ancienne configuration. Sa spécificité qui en fait une étude inédite en France : puiser ses sources auprès des « Demandes de valeurs foncières » de la Direction générale des finances publiques (DGFIP).

« Il s'agit donc d'une source fiscale, exploitant les actes notariés des transactions immobilières, ce qui signifie exhaustivité et vrai niveau des prix », souligne Bernard Canonéro, responsable du service Études Diffusion de l'INSEE Occitanie, le 25 novembre, lors de la restitution de l'étude.

Ne sont pas pris en compte les ventes de terrains à bâtir, les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), les locaux professionnels et les transactions entre professionnels. Il s'agit donc d'une observation du marché ancien, 92 % des mutations portant sur des logements de plus de 5 ans, soit 44 200 appartements et 55 600 maisons représentant respectivement 2,1 % et 1,9 % du parc de logements existant.

Prix médian de 97 000 € pour un appartement

« Le marché des appartements est très concentré, puisque deux sur trois sont dans les aires urbaines, 88 % si on ajoute les zones entre les aires urbaines et le littoral, tandis que le marché des maisons est plus diffus, observe Bernard Canonéro. Les prix sont plus élevés sur le littoral, sauf pour les appartements dans l'Hérault, du fait de l'aire montpelliéraine où les prix sont plus élevés. »

Le prix médian* des appartements en Languedoc-Roussillon est de 97 000 €. Mais les prix sont contrastés selon les territoires en fonction des indicateurs démographiques et des dynamiques de marché : les prix les plus élevés se retrouvent dans le Montpelliérain, entre Nîmes et Montpellier et entre Nîmes et Avignon, avec des prix médians comme 122 000 € à Montpellier, 153 000 € dans sa banlieue, et 133 000 € sur sa couronne périurbaine. Les prix les plus bas, moins de 90 000 €, se situent à Montpellier et Béziers, et autour de Narbonne.

« Les prix dans les cœurs de ville sont plus bas du fait du poids des petits appartements plus nombreux, et de l'ancienneté du parc moins adapté à la demande d'aujourd'hui, explique Bernard Canonéro. Mais l'étude laisse apparaître que la relation entre offre et demande n'est pas si évidente car dans les zones à prix élevés comme dans les zones à prix bas, la croissance démographie est forte et le marché dynamique. »

Sur le marché de la maison, le prix médian est de 175 000 € et les prix varient plutôt selon la proximité avec les grands pôles d'emplois. Ils sont à leur maximum dans l'aire urbaine montpelliéraine, jusqu'à 308 000 €, et à Sète.

4 à 12 ans de revenus pour acheter une maison

Enfin, l'étude examine l'effort que doivent faire les ménages pour acquérir une maison individuelle. Elle révèle que selon les territoires, il faut 4 à 12 ans de revenus, cet accès étant d'autant plus facile que l'on s'éloigne des villes-centres.

« Il faut plus de 12 années de revenus fiscaux annuels médians pour acheter une maison à Montpellier, quand il en faut 7 à 8 pour acheter dans la banlieue et la couronne péri-urbaine de Montpellier ou dans les zones entre Montpellier et Nîmes et entre Montpellier et Béziers », indique Bernard Canonéro.

« Cette étude permet de mettre en perspective les données démographiques et de revenus des ménages avec la dynamique du marché immobilier et les niveaux de prix dans les territoires, conclut Thierry Lemoine, le directeur de l'EPF-LR. L'intérêt est considérable pour l'EPF, car on est dans une région qui mute et elle nous permet de voir comment ces phénomènes évoluent. Nous avons une action anticipatrice, nous devons connaître ces évolutions. L'étude nous permet de disposer de références précises et utiles à l'évaluation des biens et à la compréhension des stratégies des acteurs, de nous situer dans les cycles fonciers et immobiliers afin d'adapter notre stratégie d'intervention dans le temps, et de contribuer à l'élaboration des politiques publiques du foncier et de l'habitat. »

 * La moitié des transactions sont réalisées à un prix inférieur, l'autre moitié à un prix supérieur.

Cécile Chaigneau

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