La DREAL Occitanie et l'Insee Occitanie viennent de boucler une première étude commune à l'échelle de la région sur la thématique du logement, enjeu stratégique sur un territoire à la démographie galopante. L'objectif : disposer d'éléments de cadrage sur le parc régional de logements et sur ses occupants à l'échelle de l'ensemble du nouveau territoire de l'Occitanie. Cette étude était co-présentée le 20 mars par les deux instances.
Cette photographie donne à voir une région forte de 3,4 millions de logements en 2013. Entre 2008 et 2013, la région a gagné 232 000 logements, soit une croissance annuelle de 1,4 %, plus importante qu'ailleurs en France métropolitaine (+ 1,1 %).
« Cette hausse s'explique très largement par un fort dynamisme démographique, souligne Jean-Philippe Grouthier, le directeur régional de l'Insee Occitanie. Cette hausse de la population contribue pour 51 % à la croissance du parc de logement, contre 39 % pour le reste de la France. »
Dans l'Hérault, cette part monte même à plus de 70 % (58 % en Haute-Garonne) mais elle est négative en Lozère puisque le département a perdu 72 résidences principales sur la période étudiée.
62 % des logements dans les grandes aires urbaines
Les 3,4 millions de logements sont inégalement répartis sur le territoire : 30 % se trouvent dans les villes centres, 14 % dans les banlieues de ces villes, et 18 % dans les couronnes des grands pôles. Soit 62 % des logements qui sont rassemblés dans les grandes aires urbaines.
Sur les 3,4 millions de logements, 2,6 millions sont des résidences principales, avec une croissance enregistrée de 1,3 % par an (contre 0,9 % en France métropolitaine), soit 33 000 résidences principales supplémentaires chaque année entre 2008 et 2013.
Cette évolution est plus soutenue dans les grandes aires urbaines, et notamment dans les couronnes que dans les pôles urbains (ville centre et sa banlieue). A l'exception de Montpellier toutefois qui se distingue par une croissance aussi forte sur le pôle urbain que sur sa couronne.
« La ville de Montpellier a, depuis quarante ans, une politique foncière active, notamment une politique de ZAC, explique Jean-Emmanuel Bouchut, directeur de l'Aménagement à la DREAL Occitanie. Par ailleurs, les villes périphériques de Montpellier, comme Lattes par exemple, sont sur-saturées. Elles ont consommé beaucoup d'espaces en faisant du pavillonnaire à outrance et ont donc maintenant un développement ralenti. »
Les quatre grandes aires urbaines de Montpellier, Toulouse, Nîmes et Perpignan contribuent à plus de la moitié de la croissance du parc de résidences principales de la région.
Accélération nécessaire sur les logements sociaux
Le nombre de propriétaires et de locataires progressent à peu près au même rythme : 1,5 million de ménages sont propriétaires en Occitanie en 2013 (60 % des résidences principales), soit une augmentation de 1,3 % par an (1 % en France), et 700 000 ménages sont locataires d'un logement privé (26 % des résidences principales), soit une progression de 1,4 % par an (+ 0,8 % en France). Cette croissance soutenue du nombre de locataires s'observe essentiellement dans les grandes aires urbaines, en particulier celles de Montpellier et Nîmes où elle dépasse 2 % par an, mais moindre à Toulouse (+ 1 %).
Spécificité de la région : le parc HLM est réduit mais se développe rapidement. En 2013, 219 500 ménages sont locataires d'un logement HLM, soit 9 % des résidences principales (15 % en France), ce qui fait de cette part la plus faible des régions métropolitaines. En revanche, il se développe de manière importante, de 1,7 % par an en moyenne, contre 0,8 % en métropole.
L'Occitanie se situe pourtant au 4e rang des régions pour le taux de pauvreté, avec 17 % de la population qui vit sous le seuil de pauvreté. Elle est même au 2e rang, derrière les Hauts de France en ce qui concerne le taux de pauvreté des locataires qui sont 30,7 % à vivre sous le seuil de pauvreté.
La région Occitanie doit donc rattraper un déficit en nombre de logements sociaux.
« On observe un fort développement récent des logements sociaux, souligne Jean-Philippe Grouthier. Entre 1995 et 2009, la production était de 4 000 logements sociaux par an environ, et à partir de 2008, on est passé à 8 000 par an, dont 60 % en Haute-Garonne et dans l'Hérault. »
« En 2016, plus de 20 % de logements sociaux supplémentaires ont été financés par rapport à 2015, ajoute Jean-Emmanuel Bouchut. Mais il faut veiller à faire aussi du logement intermédiaire, et donc du logement aidé via les dispositifs type dispositif Pinel actuellement, qui fonctionnent très bien. »
Agde, championne de la résidence secondaire
Enfin, la région se distingue par son parc de résidences secondaires, qui est le plus grand de la France métropolitaine, avec 529 100 résidences secondaires en 2013, soit 15,7 % du parc régional de logements (9,5 % en France). L'Hérault et les Pyrénées-Orientales concentrent 42 % du parc occitan. La commune la plus dotée est Agde, avec 33 000 résidences secondaires (+ 1,5 % par an), tandis que ce parc recule à La Grande Motte (- 1,6 % par an).
La Haute-Garonne et les Hautes-Pyrénées sont les départements les plus dynamiques de l'Occitanie. En Haute-Garonne, la croissance du nombre de résidences secondaires est essentiellement due à une forte hausse des appartements en lien avec la progression des résidences hôtelières.
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