Les promoteurs immobiliers de l'est de la région Occitanie (ex-Languedoc-Roussillon) évoquent une bonne année 2017 au regard des résultats des trois premiers trimestres. Toutefois, l'accès au foncier reste toujours difficile, notamment sur la métropole montpelliéraine.
Afin de lutter contre certaines pratiques abusives de recours sur les permis de construire, qui viennent ralentir d'autant plus la production de logements, la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée prend une initiative encore inédite ailleurs en France : la création d'une « task force » qui aura vocation à déjouer des actions judiciaires issues d'organisations globales constituées spécifiquement pour contrecarrer des projets immobiliers sur des fondements illégaux.
« Tout le monde peut faire un recours, mais nous voulons lutter contre les recours abusifs, explique Xavier Bringer, le président de la FPI Occitanie Méditerranée. Nous nous sommes aperçu que les recours abusifs usaient souvent de stratagèmes non légaux, comme par exemple recourir à une sorte d'homme de paille pour porter le recours, ou encore déguiser un occupant avec un faux bail pour le mettre proche de la résidence à attaquer... Quand on va devant les tribunaux, il nous manque une analyse fine et un travail de recherche pour démontrer que ces recours s'inscrivent en dehors des règles. Nous avons donc souhaité mobiliser des fonds pour payer des détectives privés, travailler avec un huissier de justice qui sera toujours le même, et un seul avocat. Avant, chaque promoteur se défendait de son côté. Le but de cette "task force", c'est de faire le lien sur tout le territoire pour démontrer l'existence d'une éventuelle organisation globale qui ferait des recours de manière organisée, presque mafieuse. »
100 000 € pour 7 à 8 projets
Si la fédération assure, à ce jour, avoir suspecté des systèmes illégaux dans la région, elle dit « ne pas avoir détecté de système mafieux ». Selon ses chiffres, un programme sur deux (soit environ 2 000 logements sur l'ex-Languedoc-Roussillon) fait l'objet d'un recours, dont 50 % sont des recours légaux et 50 % des recours « suspects ». Chaque recours retarde un programme immobilier de plus d'un an, voire de deux.
« Il est très rare qu'on perde quand on va au bout d'un recours, ajoute Xavier Bringer. De temps en temps, nous optons pour une négociation pour aller plus vite ou quand nous estimons que la personne qui dépose un recours a droit à un dédommagement. Dans les attaques de bonne foi, en général, les projets sont modifiés. »
Cette "task force" pourrait démarrer fin 2017 ou début 2018. Quelque 100 000 € ont été réunis par la fédération et les promoteurs adhérents, afin d'agir à titre d'expérimentation sur sept à huit projets identifiés, représentant 400 logements.
« S'il y a tentative de blocage intentionnel non fondé, ou qu'il est fait démonstration d'une organisation dédiée, l'attaquant peut être amené à payer des sommes importantes », prévient Xavier Bringer.
Marché sain, territoire équilibré
Les chiffres* des trois premiers trimestres de la promotion immobilière sur l'ex-Languedoc-Roussillon permettent d'ores et déjà de qualifier l'année 2017 de « très belle année », avec notamment une progression de 15 % des ventes nettes par rapport à 2016 qui était déjà une bonne année : 4 746 logements vendus contre 4 138 en 2016.
Différents indicateurs signent cette bonne santé par rapport à d'autres régions françaises. Ainsi le Languedoc-Roussillon se positionne-t-il en 1e position sur les ventes au détail (+ 26 %) et sur les ventes à investisseurs (+ 42 %). Les ventes à occupants sont stables (- 2%), tout comme les prix (+ 0,9 %). En revanche, les ventes en bloc sont en baisse (- 64 %), tout comme les mises en vente (- 30 %).
« Nous observons une montée en puissance de l'ensemble des villes composant la colonne vertébrale du Languedoc-Roussillon, à l'exception de Narbonne », détaille Xavier Bringer.
Parmi les bons chiffres : 384 ventes nettes sur la région de Béziers (+ 47 %), mais surtout 184 sur la métropole nîmoise (+ 60 %) et 322 mises en vente (+ 14 %), signe d'une sur offre qui arrive et d'un marché qui redémarre. Même tendance sur l'agglomération de Perpignan, avec 324 ventes nettes (+ 71 %) et 499 mises en vente (+ 44 %).
Retour en force des investisseurs
Sur la seule métropole de Montpellier, les ventes nettes ont augmenté de 12 %, avec 2 931 logements vendus, et la promesse qui se dessine de terminer l'année 2017 avec 3 500 ou 3 600 logements vendus, « soit le plus haut niveau jamais atteint », selon Xavier Bringer.
Autre bonne nouvelle sur le territoire métropolitain : le retour en force des investisseurs (+ 33 %), « le meilleur résultat de toutes les métropoles françaises », assure-t-il.
Les prix sont stables, mais les promoteurs annoncent « une augmentation relativement forte dans les prochains mois, d'environ 5 % » du fait des moyens déployés par les promoteurs sur la recherche de foncier et du coût payé à l'achat de ce foncier.
Cette difficile quête du foncier sur la métropole montpelliéraine pourrait bien contrevenir au « choc de l'offre » voulue par le gouvernement.
« Nous pensons que nous aurons un effet inverse dans les deux ans, du fait de ce manque de terrains, de la pression sur les risques inondation ou submersion marine, ou encore des contraintes écologiques », annonce Xavier Bringer.
Incertitudes sur la zone B2
Toutefois, les promoteurs modèrent leur enthousiasme : si la continuité du dispositif Pinel et du PTZ pour quatre ans sur les zones A et B rassure, une incertitude persiste sur les secteurs en zone B2, à savoir Narbonne, Béziers et Alès, qui sortiront progressivement du dispositif de défiscalisation Pinel à partir de 2018.
Globalement, les acteurs sont dans l'expectative : la stratégie logements est actuellement en discussion à l'Assemblée Nationale, et une nouvelle loi logement est attendue pour 2018.
La FPI Occitanie Méditerranée organisera le 12 décembre 2017 au Domaine de Verchant, à l'occasion de sa traditionnelle soirée de présentation des vœux, un débat d'une heure sur la thématique « Comment construire la ville ensemble », réunissant acteurs publics et privés.
* Chiffres fournis par Adéquation.
Fin de course pour Neocean : pourquoi la startup sétoise a été liquidée
Il n'y a actuellement aucun commentaire concernant cet article.
Soyez le premier à donner votre avis !