Immobilier : un 3e trimestre favorable aux investisseurs

Malgré quelques disparités, la région conserve une position de leader en terme d'immobilier, selon les chiffres publiés le 18 novembre par la FPI LR. Celle-ci pointe cependant des difficultés persistantes dans le montage d’opérations, pénalisant les volumes et donc les prix.
Cécile Chaigneau
(Crédits : Christine Caville)

Le 3e trimestre 2015 vient de se terminer et à l'heure du bilan*, Xavier Bringer, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers de la région (FPI-LR) souligne « le maintien de la confiance des investisseurs locatifs » grâce notamment à un dispositif Pinel « qui fonctionne bien ».

« On sent un balbutiement dans toutes les villes qui font la colonne vertébrale du Languedoc-Roussillon, constate-t-il. La réforme du prêt à taux zéro (PTZ, réservé aux primo-accédants, et dont les critères d'attribution seront assouplis au 1er janvier 2016 - NDLR)  va booster l'activité, c'est une bonne chose pour la reprise. »

Avec 19 802 logements mis en chantier en un an en Languedoc-Roussillon, « on est encore à 5 000 logements en dessous de 2010 », font observer les promoteurs régionaux.

Le Languedoc-Roussillon reste toutefois une région très dynamique : même si les mises en vente affiche une timide reprise (+ 23 %, soit 1 145 unités au 3e trimestre 2015 contre 933 au 3e trimestre 2014), les réservations nettes bondissent de 55 % (1 161 unités) au 3e trimestre 2015 (+ 56 % en Midi-Pyrénées, 1 385 unités).

Le Languedoc-Roussillon est aussi la 1ère région de France sur l'évolution des ventes à investisseurs, avec une hausse de 84 % (69 % en Midi-Pyrénées) : 773 réservations au 3e trimestre 2015, contre 420 au 3e trimestre 2014.

Les ventes à investisseurs locatifs représentent 76 % des ventes sur la seule ville de Montpellier.

« Mettons du foncier sur la table ! »

Le focus sur le périmètre de la métropole montpelliéraine révèle une augmentation des réservations nettes de 52 % mais une baisse des mises en vente de 30 % (420 au 3e trimestre 2015 contre 597 au 3e trimestre 2014).

« Cela confirme la difficulté que nous rencontrons pour produire du logement neuf, s'inquiète Xabier Bringer. Tout est sorti et nous attendons les nouvelles opérations, qui ne sortiront pas avant le 2e trimestre 2016. Mettons du foncier sur la table ! Malgré la mise sur le marché de terrains par la SERM et la SAAM, il reste encore de nombreux obstacles au développement de nouveaux programmes immobiliers. Aujourd'hui, il est deux fois plus long de monter une opération. Ce qui nous pose problème, ce sont les recours abusifs, quasiment mafieux ! Mais leur nombre devrait diminuer. Par ailleurs, il faut que la concertation publique se fasse quand on produit les documents d'urbanisme, pas après, quand les opérations sont sur le point de sortir. »

L'année devrait se terminer sur environ 3 300 réservations nettes sur la métropole montpelliéraine.

« Soit neuf mois de stock. On sera clairement en pénurie ! L'aménageur montpelliérain SERM-SAAM a déjà fait un gros travail cette année et ne peut pas tout porter. La politique de logement doit se faire sur tout le territoire de la Métropole. Les communes de la Métropole, comme Baillargues, Saint-Brès, Castries, Saussan ou encore Pignan, ont un potentiel énorme. Elles ont toutes conscience aujourd'hui qu'elles ont un rôle à jouer. »

Béziers, Sète et Nîmes : ça repart

Sur la région de Béziers, les mises en ventes ont grimpé de 643 % (156 unités contre 21 au 3e trimestre 2014), et les réservations nettes de 363 % (68 unités contre 15), dont 76 % de ventes à investisseurs.

Les promoteurs n'hésitent pas à parler de « reprise ».

« Un véritable effort est consenti sur le foncier de Béziers à la mer, constate Xavier Bringer. Ce qui signifie une réelle prise de conscience dans toutes les collectivités de l'importance de bâtir si elles ne veulent pas disparaître... Un projet Racine 2, comme annoncé (par la candidate PS aux régionales Carole Delga, NDLR), serait une bonne chose. »

À Sète, l'activité « redémarre doucement » : + 138 % de mises en vente au 3e trimestre 2015, soit 19 unités ; + 15 % de réservations nettes, soit 76 unités. Même à Nîmes, qui revient de loin, un frémissement se fait sentir : + 510 % de mises en vente au 3e trimestre 2015, soit 177 unités ; + 207 % de réservations nettes, soit 141 unités.

Des prix toujours trop hauts

Sur l'ensemble de la région, les prix marquent une légère augmentation de 1,7 % (3 450 €/m2) par rapport au 3e trimestre 2014, et de 2,4 % sur la Métropole de Montpellier (3 735 €/m2 contre 3 647€/m2). Soit quelque 400 €/m2 de plus que sur l'aire toulousaine, « moins contrainte », précise Xavier Bringer.

« On ne fera jamais descendre les prix à 3 000 €/m2 à Montpellier, mais ce prix est atteignable sur les villes de la métropole. On a le défi de garder les habitants sur ce territoire, donc de développer du logement intermédiaire à un prix attractif. »

Les promoteurs regrettent un niveau trop élevé des taxes (plus de 50 %) sur la construction et en particulier sur le logement en accession, déconnectant les prix marché du pouvoir d'achat des ménages, notamment des primo-accédants.

Ils misent aussi sur un autre levier pour rendre l'immobilier plus accessibles : une baisse de la TVA, pour laquelle ils font un important lobbying auprès des pouvoirs publics.

« Actuellement, la TVA est à 5,5 % pour l'immobilier dans les quartiers prioritaires et jusqu'à 300 mètres autour, explique Xavier Bringer. La baisser sous conditions de prix de vente attractifs et de ressources des ménages permettrait de faire baisser le prix du m2. Une TVA à 10 % appliquée dans une bande de 300 à 800 mètres autour des quartiers prioritaires ferait augmenter les ventes... Le seul qui bloque, c'est Bercy ! »

Et les promoteurs préviennent : s'ils ne parviennent pas à faire plus de volumes, les prix remonteront dès le 1er trimestre 2016.

Des attentes sur la grande région

Comment les promoteurs immobiliers appréhendent-ils l'avènement, dans un peu plus d'un mois, de la nouvelle grande région Languedoc-Roussillon/Midi-Pyrénées ?

« L'impact de la grande région sur l'activité de la promotion immobilière devrait se voir sur Béziers ou Narbonne qui, si on retrouve un passage, peuvent voir évoluer les choses dans le bon sens, pronostique Xavier Bringer. Ce qui compte pour nous dans la nouvelle grande région, c'est le port de Sète qui, si Toulouse laisse Bordeaux, sera peut-être l'entrée industrielle de Toulouse, favorisant un bassin d'emploi important. L'autre impact attendu, c'est sur l'identité ? On attend d'avoir une identification régionale puissante qui fasse parler du territoire. »

* Source : Adéquation.

Cécile Chaigneau

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