Immobilier neuf : Montpellier plus chère que Toulouse

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(Crédits : Christine Caville)
La dynamique retrouvée des marchés immobiliers en 2015 se confirme sur le 1e semestre 2016, selon le cabinet Adéquation, qui a publié ses chiffres le 21 juillet. Satisfecit mais vigilance sur l’offre commerciale.

L'année 2015 s'était terminée positivement pour le marché de l'immobilier neuf dans l'ex-Languedoc-Roussillon. Le 1er semestre 2016, quant à lui, se clôture de manière encourageante également.

Selon le cabinet d'études des marchés immobiliers Adéquation, qui présentait ce bilan le 21 juillet, les volumes des ventes sont identiques au 1e semestre 2015, soit 2 640 ventes (- 1 %). Les mises en vente ont baissé de 13 % (2 868), engendrant une diminution de l'offre commerciale (- 8 %, avec 4 369 logements).

« Ce qui constitue un facteur de vigilance, puisqu'on se retrouve dans la tranche basse de dix mois théorique de vente », souligne Yohan Breuil, le directeur de l'agence montpelliéraine d'Adéquation.

55 % aux investisseurs

La seule région de Montpellier représente toujours le gros morceau du marché régional, soit 70 %, avec 1 857 ventes réalisées sur ce seul périmètre (- 2 % vs S1 2015, mais + 70 % vs S1 2014), malgré une baisse des mises en ventes (- 10 % vs le S1 2015). La ville-centre de Montpellier a pesé pour 50 % des ventes au 1e semestre 2016, soit une dynamique identique à l'année précédente.

La clientèle d'investisseurs se maintient (55 % des ventes, soit une baisse de 9 %) mais Adéquation note surtout une bonne dynamique des ventes à propriétaires occupants : un record de 842 ventes au 1e semestre 2016 (+ 7 % vs S1 2015, et + 47 % vs S1 2014)

« On considère que marché montpelliérain est un vrai marché d'investisseurs, mais les ventes aux propriétaires-occupants progressent, observe Yohan Breuil. Ce sont elles qui tiennent le marché, portées par une augmentation des ventes en accession aidée. »

Distorsion

Sur la région montpelliéraine, les prix stagnent autour de 3 750 €/m2, soit encore très élevés. Adéquation note ainsi que l'offre révèle encore une distorsion entre les prix et les capacités budgétaires des ménages.

« Les ménages modestes (1 400 € par mois de revenus, NDLR) n'ont accès qu'aux T1 en accession libre, aux T1 et T2 en accession aidée, souligne Yohan Breuil. Le bas de la classe moyenne (1 600 à 2 400 € par mois de revenu, NDLR) n'a pas accès aux T3 et T4 en libre, et le haut (2 400 à 3 400 € par mois de revenu, NDLR) n'a pas accès au T4...  Le vrai marché de la primo-accession se retrouve dans le marché de l'ancien, pour la classe moyenne basse notamment. »

Les grands marchés métropolitains

À l'exercice de la comparaison entre grands marchés métropolitains français, Montpellier se révèle parmi les plus chers (3 750 €/m2 pour 3 930 €/m2 à Lyon mais 3 670 €/m2 à Nantes, 3 640 €/m2 à Bordeaux et 3 350 €/m2 à Toulouse) mais pas les plus dynamiques puisque Toulouse affiche une augmentation des ventes au 1e semestre de 31 % et Bordeaux de 52 % quand Montpellier stagne à - 2 %.

« Toulouse réalise deux fois plus de ventes que Montpellier et pourrait monter à 7 000 cette année », précise Johan Breuil.

Les places fortes de la clientèle d'investisseurs se situent à Toulouse (75 %), Bordeaux (68 %) et Nantes (67 %), quand Montpellier et Lyon affichent 55 %. Une situation qui s'explique par le prix, le niveau de rentabilité et le marketing territorial qui impacte les choix géographiques des investisseurs.

Optimisme à Béziers et Narbonne

Alors que les marchés sont stables à Montpellier, Nîmes et Perpignan (- 2 %, - 3 % et - 5 % de ventes), ceux de Béziers et Narbonne progressent (+ 69 % et + 59 %). Néanmoins, Adéquation souligne « un volume de vente extrêmement faible et inquiétant » à Perpignan, et « un marché encore en difficulté » à Nîmes. Quant à Sète, il affiche une vraie chute, de 54 % par rapport au S1 2015.

« Des performances commerciales directement corrélées à la capacité à alimenter le marché, avec des mises en vente qui baissent de 85 et 90 % à Sète et Nîmes. »

Les prix moyens au m2 sont relativement stables dans l'ensemble de la région.

Quel atterrissage pour 2016 ?

Au chapitre des perspectives, Adéquation pronostique une année 2016 qui se terminerait sur 5 000 à 5 200 ventes, dont 3 500 à 3 700 sur le seul marché montpelliérain, misant sur les effets positifs du dispositif Pinel maintenu, de la nouvelle cartographie fiscale, du PTZ plus généreux, et d'un faible coût de l'argent.

« Mais sous condition, ajoute Yohan Breuil, d'un marché suffisamment alimenté et du maintien des taux d'intérêt bas dans les prochains mois. »

« Je suis déçu des chiffres, on aurait pu être largement au-dessus, regrette pourtant Xavier Bringer, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers du Languedoc-Roussillon. On aurait du annoncer 4 300 ventes cette année ! Mais j'ai peur du dernier trimestre 2016 car l'offre est largement inférieure à ce qu'on pourrait vendre, et concentrée sur les secteurs aménagés alors qu'elle pourrait être plus dans le diffus. »

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