Dans l'Hérault, deux territoires sont retenus pour le déploiement d'Observatoires locaux des loyers dans l'agglomération de Montpellier et l'agglomération de Sète, élargies aux communes faisant partie de l'intercommunalité.
Ils s'inscrivent dans la démarche nationale initiée depuis fin 2012 par le ministère du Logement pour créer un réseau d'observatoires locaux des loyers. Actuellement 18 observatoires enquêtent sur 25 territoires. La région Occitanie en compte quatre : Montpellier, Sète, Toulouse et Nîmes (en cours de collecte des informations, l'ADIL du Gard ayant rejoint le réseau des observatoires locaux en 2016 seulement).
Le 21 novembre, la DREAL Occitanie a mis en ligne les derniers chiffres de l'Observatoire des loyers du territoire de Montpellier (publiés le 28 octobre). Ils portent sur les données de l'année 2015, soit 12 511 logements observés (17 % du parc locatif privé).
4e territoire le plus cher de France
Le parc locatif privé du territoire de Montpellier (36 communes), qui compte 84 151 logements, avait progressé de 22 % entre 2003 et 2013, soit à un rythme de 2,0 % par an.
Les résultats de l'enquête confirment une stabilité à un niveau élevé des loyers pratiqués sur le territoire montpelliérain : le niveau de loyer médian* est de 11,9 €/m2 (11,8 €/m2 en 2014) pour une surface moyenne de 56 m2. Soit le 4e territoire le plus cher de France sur le parc privé derrière Paris (23 €/m2), Nice (13,3 €/m2) et Fréjus (12,6 €/m2), et devant Marseille (11,7 €/m2), Lille (10,9 €/m2) ou Toulouse (10,4 €/m2).
« Ce qui constitue un atout certain pour attirer les investisseurs souhaitant bénéficier des dispositifs de défiscalisation, lesquels paraissent d'autant plus avantageux depuis le passage en zone A des principales communes du territoire de la métropole », note l'Observatoire des loyers.
La Ville de Montpellier a un niveau plus élevé que ceux de la 1e et 2e couronne, à 12,1 €/m2 (pour une surface moyenne de 52 m2). Dans Montpellier, l'Observatoire constate différentes zones de prix. La zone 3 (Montpellier nord) est le quartier où se trouvent les loyers les plus élevés du territoire, à 13,8 €/m2, quand à l'inverse, la zone 6 (Celleneuve, Tournezy, Saint-Martin) est le secteur le moins cher de métropole, à 10,9 €/m2.
Le niveau de loyer du T1 en zone 3 est le plus élevé du territoire, à 16,9 €/m2. Le niveau de loyer du T3 en zone 6 est le moins élevé, à 9,7 €/m2.
Faiblesse des revenus
Si la production de logements neufs vendus aux investisseurs dans le cadre de dispositifs d'investissement contribue efficacement au développement d'une offre nouvelle de logements, l'Observatoire conclut que « au regard des loyers pratiqués, l'objectif du développement d'une offre de logements à loyers intermédiaires poursuivi par le législateur au travers des régimes successifs d'incitation fiscale, n'est pas atteint si ce n'est par quelques programmes bénéficiant d'un financement Prêt locatif social ».
En effet, l'enquête révèle une autre caractéristique du territoire de Montpellier : la faiblesse des revenus des locataires du parc privé, obligeant les locataires de revenus moyens et modestes à des taux d'effort élevés, et contribuant à maintenir une forte tension sur le parc social, malgré la production soutenue de logements sociaux.
* Loyer médian : 50 % des logements ont un loyer inférieur à ce seuil et 50 % ont un loyer plus élevé.
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