Promotion immobilière : en 2017, la croissance viendra des villes moyennes

Le 2 mars, la FPI Occitanie Méditerranée a communiqué le bilan chiffré de la promotion immobilière en Occitanie et sur l’ex-Languedoc-Roussillon en 2016. Une année faste qui précède une année 2017 prometteuse, notamment grâce au développement du logement dans les villes moyennes comme Sète, Béziers, Narbonne ou Perpignan.
Cécile Chaigneau

La Fédération des promoteurs immobiliers vient de livrer son bilan 2016 : au national, ils confirment que l'année aura été une bonne année, avec une croissance saine, même si le retard en production de logements n'a pas été tout à fait rattrapé.

En région Occitanie, l'année 2016 de la promotion immobilière* se traduit par 14 147 logements mis en vente (+ 22 %), 12 988 logements vendus (+ 18 %) et 9 202 logements offerts à la vente (stable). Le prix moyen au m2 augmente très légèrement, de 1,5 %, pour se fixer à 3 446 €. Enfin, la part des propriétaires occupants progresse de 4 points, à 31 %.

À noter qu'à ce jour, la seule ville de Toulouse représente un quart des ventes et de l'offre commerciale régionale, l'aire urbaine toulousaine représentant le second quart. L'ex-Languedoc-Roussillon pèse 44 % des ventes de l'Occitanie et 47 % de l'offre en commerciale (pour 48 % de la population). La région montpelliéraine, quant à elle, représente 85 % des ventes de l'Hérault, 67 % de l'ex-Languedoc-Roussillon, et 30 % des ventes de l'Occitanie.

Politique de stabilité et de précaution

Côté ex-Languedoc-Roussillon, la FPI fait état d'une année à la hausse, avec 5 716 logements vendus (+ 12 %). La part prise par les ventes à propriétaires occupants augmente très nettement (+ 16 % par rapport à 2015).

« Dans l'ex-Languedoc-Roussillon, on a fait une moins bonne année que côté Midi-Pyrénées, par manque d'offre commerciale, souligne Xavier Bringer, le président de la FPI Occitanie Méditerranée. Cette offre reste centralisée sur Montpellier. On aurait pu faire 1 000 logements de plus. Mais notre système montpelliérain lisse les évolutions de marché, pour redonner du marché quand il n'y en a pas, mais il ne met pas tout sur la table d'un coup. C'est une politique de stabilité et de précaution. »

Le prix moyen au m2 est resté stable, à  3 543 €.

« Le changement de zonage et le passage de Montpellier en zone A a peu influé sur les prix, mais a aidé à asseoir le marché alors que la fusion de région aurait pu désintéresser les investisseurs de l'achat à Montpellier », commente Xavier Bringer.

Un net fléchissement des mises en ventes sur la région de Montpellier a été observé au dernier trimestre 2016 par rapport au dernier trimestre 2015 (622 logements contre 1 210 soit - 49 %). Sur  l'année 2016, les mises en ventes reculent de 8 %. Par ailleurs, le marché a affiché une vraie stabilité sur la métropole et la ville de Montpellier, et le prix moyen au m2 est resté inchangé, à 3 768 €.

Vitalité à Béziers et Sète

Le marché biterrois a passé le cap 2016 en renouant avec la croissance : la région de Béziers enregistre 413 ventes nettes (+ 33 %) et 452 logements mis en vente (+ 11 %). Le prix au m2 augmente légèrement, à 2 932 € (+ 2,6 %).

« On est sur un marché de volumes réduits mais la région de Béziers a un potentiel moyen à 450 logements, souligne Xavier Bringer. On est revenu au potentiel d'avant 2007. Le problème de centre ville n'a toujours pas été réglé, avec des bâtiments haussmanniens invendables, mais c'est moins cher qu'ailleurs et les accès routiers sont faciles... Il faut que les classes moyennes et riches aient envie de réinvestir le centre ville. »

Sur la région de Sète, ce sont de grosses opérations immobilières qui ont fait basculer le nombre de logements mis en vente : 368, soit une hausse de 14 % qui devrait booster les ventes de l'année 2017. Le prix moyen au m2 progresse légèrement, à 3 147 € (+ 1,6 %). L'aménagement de l'entrée Est de la ville, qui va démarrer, offrira 3 000 logements supplémentaires à terme, modifiant le territoire et favorisant les liaisons Sète-Montpellier.

« L'axe Montpellier-Sète est un vrai relais de croissance pour les années à venir », assure Xavier Bringer.

Nîmes en berne

Sous l'impulsion des mises en ventes qui augmentent de 16 % en 2016, la région de Narbonne enregistre 307 ventes de logements en 2016, soit une hausse de 146 %. Le prix au m2 affiche une légère augmentation (2 %), à 2 967 €.

Les indicateurs sont repassés au vert sur la région de Perpignan : 360 logements vendus (+ 17 %), 398 mises en vente (+ 21 %). Seule l'offre commerciale diminue de 3 %.

« La croissance se voit plutôt sur littoral, observe le président de la FPI Occitanie Méditerranée. On espère que la ville va suivre. La communauté urbaine pourrait faire 400 à 500 logements, contre 300 aujourd'hui. »

Enfin, en queue de peloton, reste la région de Nîmes où tous les indicateurs dégringolent : mises en vente de logements divisées par deux, des ventes en diminution de 15 % (267 logements), et une chute de 36 % de l'offre commerciale.

« Rien n'est mis en œuvre politiquement pour que ça fonctionne, regrette Xavier Bringer. Ce qui pourrait sauver Nîmes, ce sont les villes alentours qui ne veulent pas mourir et où on voit de petits programmes qui commencent à sortir. »

2017, année présidentielle

L'année 2017, quant  elle, sera marquée par les élections présidentielles, qui génèrent toujours une déstabilisation du marché, et par une remontée attendue des taux d'intérêt. Par ailleurs, les professionnels s'interrogent sur les dispositifs de soutien (type loi Pinel ou PTZ) dont on ne sait ce qu'il adviendra au-delà de la fin 2017.

« Sur l'ex-Languedoc-Roussillon, on attend des relais de croissance sur les villes comme Narbonne, Sète, Béziers ou Perpignan. C'est bon signe que le marché annexe remonte. »

Un an après, la fusion des deux régions se fait-elle sentir sur le marché immobilier ?

« Même s'il y a des relais locaux, les décisions se prennent à Toulouse, déclare Xavier Bringer. Institutionnellement parlant, il y aura une hémorragie vers Toulouse. Pour conserver un marché immobilier dynamique, Montpellier ne peut pas se suffire à elle-même et doit s'appuyer sur son identité méditerranéenne. Toulouse, elle, n'aura jamais la mer !... Mais ce qui est plutôt salutaire, c'est qu'on voit des gens qui ne se parlaient pas qui commencent à le faire. Ce qui ne s'est jamais fait avant peut se faire : des rapprochements Sète-Montpellier ou Pays de l'Or-Montpellier. Quand ça va mal, les gens se serrent les coudes. »

* Source : Observatoire de l'immobilier Adéquation.

Cécile Chaigneau

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