L'Observatoire de l'immobilier et du foncier d'entreprise délivre, depuis 2005, les chiffres du secteur (collectés auprès des différents membres de l'observatoire*, et compilés par la Cellule économique régionale du BTP) à Montpellier et sur 39 communes voisines. Présentée le 1er février par le président de Montpellier Méditerranée Métropole (M3M), Philippe Saurel, la cuvée 2017 se révèle exceptionnelle, selon les différents acteurs du territoire, encore meilleure que l'année 2016, pourtant déjà très bonne.

Le marché 2017 s'est ainsi caractérisé par 81 000 m2 transactés de bureaux (+ 24 %), 97 000 m2 de locaux d'activités (+ 30 %) et 107 463 m2 de foncier vendus.

 « Certes, ce ne sont pas des industries, c'est du tertiaire, mais Montpellier n'a pas Airbus, Montpellier n'est pas Toulouse !, lance Philippe Saurel, rappelant au passage le statut, pour Montpellier, de 7e ville de France et de métropole la plus attractive. Nous ne nous sommes pas trompés quand nous avons investi dans les domaines du numérique, des industries culturelles et créatives, de la santé, de l'environnement et du développement durable. »

« Aux 97 000 m2 de locaux d'activités transactés, il faut ajouter les 16 000 m2 de France Télévision, tellement grands qu'ils sont considérés comme entrepôts, sur le parc d'activités du Salaison à Vendargues », précise Chantal Marion, vice-présidente de M3M, déléguée au développement économique, qui fait également état du très bon taux d'occupation de 83 % des structures d'accueil d'immobilier d'entreprises de M3M.

Grandes surfaces d'entrepôts en hausse

Sur ce marché des locaux d'activités et des entrepôts, ce sont 112 800 m2 qui ont été transactés au total (120 transactions), soit une hausse de 37 % (82 400 m2 en 2016) pour une année record depuis 2005.

« Pour rappel, la moyenne sur les cinq dernières années était de 65 200 m2, souligne Michel Peinado, chez Arthur Loyd. La répartition est la suivante : 78 200 m2 de transactions de locaux d'activité, 18 600 m2 de comptes propres locaux d'activité et 16 000 m2 pour une transaction entrepôt, celle de France Télévision à Vendargues. »

Le secteur Est reste le plus dynamique de Montpellier (46 % de la demande placée, essentiellement à Vendargues Salaison, Baillargues La Biste, Ecopôle Saint-Antoine et Castries-Vendargues Via Domitia), suivi du secteur Sud (Saint Jean-de-Védas La Lauze/Marcel Dassault et Montpellier Garosud) avec 31 % des volumes placés.

Une trentaine de transactions d'entrepôts est supérieure à 1 000 m2,  contre 25 en 2016.

Retour de l'investissement national

 « Les entreprises à dimension nationale ou internationale ont consommé 61 % de la surface globale, ce qui confirme le retour significatif de l'investissement national sur notre marché, ajoute Michel Peinado. Ce sont les services aux entreprises et les commerces qui animent le marché. Enfin, une quarantaine d'opérations concernent des projets de création d'établissement ou d'entreprise, ce qui est un très bon indicateur de la confiance du marché. »

Selon l'Observatoire, les valeurs sont stables par rapport aux années précédentes. À la location : 60 € HT/m2/an pour les locaux d'activité de seconde main et 90 € pour les produits neufs. À la vente : 700 €/m2 pour les locaux d'activité de seconde main et 1 100 € pour les neufs.

Les transactions emblématiques de 2017 ont été réalisées par Philea Solutions (acquisition de 2 060 m2 à Baillargues), Time Nutrition France (location de 3 841 m2 à Saint-Jean-de-Védas), SEMCO (acquisition de 2 351 m2 à Castelnau-le-Lez). Parmi les principales opérations en comptes propres : Esteban, Porto Venere, Drap, CDR, Thyssen Krupp.

« Nous manquons globalement de stocks et particulièrement de bâtiments neufs ou récents proposant soit des petites surfaces divisibles, soit des grandes de plus de 2 500 m2, conclut Michel Peinado. Le marché souffre également de la possibilité de développer des parcs d'activités mutualisés, de développer de nouvelles zones et de moderniser les plus anciennes. »

Nombreux mouvements de start-ups

Sur le marché des bureaux, l'année 2017 a enregistré 81 700 m2 transactés, soit + 25 %. Là aussi, une année record. Sur les 250 transactions, 13 concernent des surfaces de plus de 1 000 m2 (55 % du volume global), réalisées par Ubisoft, Draaf, MSA, Foir'Fouille, SEMCO, etc.

« Le secteur de Montpellier Est - Millénaire, Eurêka, Odysseum - reste le plus demandé avec 40 % du volume placé, devant les secteurs Sud et Centre, à 24 % et 20 %, déclare le dirigeant d'Arthur Loyd, qui observe beaucoup de mouvements des start-ups montpelliéraines, comme Matooma, Smove, Rakuten-Aquafadas, Choosit, Tageos, Surgical Quantum ou Care Labs. Le marché est très équilibré, entre les acteurs locaux et régionaux qui consomment 48 % des surfaces placées, et les acteurs nationaux et internationaux avec 52 %. Enfin, 92 % des surfaces placées sont dans le secteur privé. »

Parmi les transactions emblématiques : l'école Le Plateau (300 m2 dans le centre de Montpellier), Ubisoft (4 560 m2 à Castelnau-le-Lez), Netia (714 m2 à l'Hôtel d'entreprises du Millénaire, en attendant de rejoindre la Cité Créative sur l'ancien site de l'EAI), ou le groupe Valeco (423 m2 sur le Parc 2000 à Montpellier).

46 % des transactions se sont faites à la vente, contre 20 % ces dernières années. Les valeurs sont légèrement orientées à la hausse pour toutes les typologies de bureaux, sauf les plus anciens non rénovés : 165-170 €/m2 à la location et 2 350€ HT/m2 à la vente dans le neuf (hors parkings) ; entre 110 et 135 €/m2 à la location et entre 1 200 et 1 800 € à la vente en 2e main. Le stock devrait être à la baisse (environ 14 à 15 mois de stocks) et le taux de vacance devrait être de 5 % environ, « soit de bons ratios ».

Les bureaux neufs poussent comme des champignons

Avec 36 000 m2 placés en 2017, les bureaux neufs représentent 44 % du volume total (22 000 m2 et 33 % en 2016), dont 14 800 m2 en comptes propres et 21 200 m2 en promotion.

Les principales livraisons de 2017 connaissent un très bon taux de remplissage : @7Center (33 000 m2) à Odysseum et Les Corollys (5 300 m2) au Parc de l'Aéroport.

Plusieurs opérations seront soit livrées, soit en démarrage de chantier en 2018 : L'Arion (4 000 m2 pour la 1e tranche) et l'Ammonite (3 000 m2) sur Odysseum, Blasco (4 200 m2) sur Pablo Picasso, Island (4 500 m2) et Divers City (4 000 m2) sur le Parc Eurêka, Neos (5 000 m2) sur Garosud Pavlet, Air Park One (10 800 m2 en 3 phases) sur l'aéroport de Montpellier, L'Audace (4 500 m2) à Lattes.

D'autres programmes sont en préparation : Nouveau Saint-Roch (Higher Roch et 2 appels à projet en cours), ilôt 6 Odysseum, Cambacérès, Eurêka, 2e lot de Garosud Pavlet, et trois programmes de bureaux sur Ode à la Mer (15 000 m2 au total).

Implanter de l'industrie : le rêve de Philippe Saurel

En terme de coût d'implantation pour une entreprise, Gilles Pimort (Cushman&Wakefield) rapporte que « le marché locatif de Montpellier reste le plus attractif, notamment vis à vis de Toulouse, les prix se situant entre 200 et 220 €/m2 à Toulouse, entre 165 et 170 €/m2  à Montpellier,  et entre 200 et 250 €/m2 à Marseille ».

« Mon rêve est d'implanter de l'industrie durable et pérenne à Montpellier, conclut Philippe Saurel. Il n'y a pas de raison qu'on n'y arrive pas. C'est une question de foncier, mais aussi de mentalité et de culture, le plus difficile à changer. Six ans n'y suffiront peut-être pas... »

 * : SERM-SA3M, Montpellier Méditerranée Métropole, Advenis, Arthur Loyd, BNP Paribas RE, Cushman&Wakefield, Tertia CBRE, Thelene Entreprises, ainsi que les transactions de Languedoc-Roussillon Aménagement et de Territoires 34.

Cécile Chaigneau

01 Févr 2018, 14:33

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