Les courbes de température du marché immobilier sur la région est de l'Occitanie (ex-Languedoc-Roussillon) révèlent, au 1er semestre 2018, au moins une surprise : « Les bons scores de la région ne se sont pas faits là où on le pensait : on n'a jamais vendu autant de logements sur l'ensemble de l'ex-Languedoc-Roussillon, mais c'est sur les marchés secondaires que les ventes ont explosé, le marché immobilier montpelliérain ayant peut-être plus souffert d'une dérégulation du marché », souligne Yohan Breuil du cabinet Adéquation Montpellier.
Le 6 septembre, Adéquation, spécialisé dans l'analyse des marchés immobiliers, a exposé le bilan du 1er semestre 2018 aux acteurs du marché de l'ex-LR.
Après une année 2017 « exceptionnelle à tous égards », qui se rapprochait des records des « années Scellier », cette première période signe un très bon démarrage, avec 3 290 ventes au total sur l'ex-LR, soit une progression de 10 % (vs S1 2017). Mais la part de la métropole montpelliéraine dans les ventes est de 56 %, alors qu'elle a pu monter jusqu'à 70 % par le passé.
Ainsi, alors que les ventes ont baissé de 9 % sur la région de Montpellier, les marchés ont-ils connu une belle embellie dans les villes secondaires (+ 500 ventes) : + 62 % en région de Sète (308 logements vendus), + 62 % en région de Perpignan (427 logements) + 50 % en région de Nîmes (221 logements), + 37 % en région de Béziers (408 logements) et + 10 % en région de Narbonne (95 logements). Les prix y sont stables, entre 3 050 et 3 250 €/m2 (hors stationnement).
« Sous offreur »
Si le marché montpelliérain porte toujours l'activité régionale, « ce marché s'essouffle, faute d'alimentation suffisante et de valeurs exacerbées », souligne Yohan Breuil.
En effet, 500 logements en moins ont été mis sur le marché, soit 2 005 logements seulement (- 21 %). Un marché « sous offreur », où l'offre commerciale disponible est tombée à 2 367 logements à la fin du 1er semestre 2018 (- 27 %), soit un écoulement théorique de l'offre de 7 mois, et même de 6 mois sur la ville de Montpellier.
« Le phénomène s'est amplifié à Montpellier, où on est entré dans ce qu'on appelle un marché de pénurie », affirme Yohan Breuil.
« La métropolisation a l'avantage de créer des territoires attractifs comme celui de Montpellier, commente quant à lui Laurent Villaret, le nouveau président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée. Mais cela concentre l'offre immobilière, donc on risque, avec un stock théorique de 7 mois, de continuer à creuser l'écart entre la capacité des investisseurs à acheter et les produits qu'on va mettre en vente, car les prix sont déjà en augmentation ! Il faut donc absolument agir sur la mise en vente de nouvelles opérations, et activer tous les mécanismes pour faire baisser le prix du foncier et ainsi diminuer le prix des logements. »
Ralentissement dans les métropoles
Cette situation de pénurie a impacté mécaniquement les volumes de ventes. Sur la métropole, les 1 828 ventes (- 9 %) se sont fortement concentrées sur la ville centre de Montpellier (63 %), et globalement (84 %) sur la ville centre et trois communes voisines, Castelnau-le-Lez, Juvignac et Saint-Jean-de-Védas. Quelque 42 % des ventes se sont faites en secteur aménagé.
Mais la métropole montpelliéraine n'est pas l'unique victime de ce ralentissement (hors Île-de-France qui se maintient) : - 6 % à Toulouse, - 15 % à Aix-Marseille ou - 31 % à Bordeaux.
« On peut cependant commencer à s'interroger sur la capacité de Montpellier à attirer des investisseurs car les prix montent », note Yohan Breuil.
En effet, le prix moyen des ventes poursuit sa hausse, atteignant les 4 000 €/m2 hors stationnement (4 250 €/m2 avec stationnement) à l'échelle de la région de Montpellier, avec des pics à 5 000 ou 6 000 €/m2 sur certaines opérations atypiques.
Là aussi, pas d'exception, l'effet de métropolisation opérant partout : + 4 % à Montpellier, + 4 % sur l'aire toulousaine et les métropoles nantaise et bordelaise (respectivement 3 668 €/m2, 4 033 €/m2 et 3 998 €/m2), + 5,5 % à Aix-Marseille (4 104 €/m2), + 2 % à Lille ou Lyon (3 358 €/m2 et 4 335 €/m2).
« Ce qui nous inquiète »
Si la clientèle des investisseurs reste majoritaire sur l'aire montpelliéraine (57 % des ventes), les volumes de ventes affichent toutefois un retrait de 21 % (283 logements vendus en moins). En revanche, les ventes à propriétaires occupants ont progressé de 15 %, portées par une augmentation des ventes en accession aidée.
L'appétence des investisseurs pour le dispositif Pinel s'est également confirmée sur les marchés secondaires (73 % des ventes). Qui, eux aussi, souffrent d'un déficit de mises en vente de logements, et donc d'une offre commerciale théorique de 7,8 mois (4 400 logements), tout près du seuil de pénurie.
« Ce qui nous inquiète, c'est qu'aucun signal ne dit qu'on pourrait aller vers autre chose qu'une pénurie et une poursuite de la hausse des prix à Montpellier », conclut Yohan Breuil, qui pronostique une baisse des ventes dès 2019-2020, à la faveur de cette tension sur les prix, mais aussi de la suppression du dispositif Pinel sur les zones B2 (77 communes concernées sur l'ex-LR) et de l'approche des élections municipales de 2020.
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