Construire plus, mieux et moins cher crée de nouvelles procédures d'aménagement, accélère la dématérialisation des dossiers, simplifie les démarches notamment pour la construction de logements sociaux. Telles sont quelques-unes des ambitions de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (loi ELAN), votée le 16 octobre dernier (en attente de la décision du Conseil constitutionnel, qui a été saisi sur les volets accessibilité et loi littoral).
Figure également le très sensible sujet des recours abusifs contre les permis de construire, que le texte vise à limiter. C'est ce dernier point qui faisait l'objet d'un focus lors du petit déjeuner immobilier organisé par nos confrères de La Lettre M le 30 octobre.
À Montpellier, où le marché immobilier est très tendu, les promoteurs immobiliers déplorent une recrudescence de ce type de procédures qui ralentissent la production de logements, et dénoncent un dévoiement vénal.
Deux avocats montpelliérains du cabinet SVA, Jérôme Jeanjean (spécialiste en droit de l'urbanisme et droit de l'environnement) et Eve Tronel-Peyroz (spécialiste en droit immobilier et notamment de la construction), font partie de la task force lancée fin 2017 par Xavier Bringer, l'ancien président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, pour lutter contre ces recours abusifs.
Un texte qui « va dans le bon sens »
Mathieu Massot, directeur de FDI Promotion : « Les recours abusifs sont créateurs d'inertie. L'évolution de la réglementation nous permet d'envisager une sortie positive. »
Laurent Villaret, président de la FPI Occitanie Méditerranée : « La FPI salue le fait de s'attaquer à ce qui définit qu'un recours est un problème pour le promoteur. Le sujet est que le délai de traitement est trop long et bloque nos opérations. Le mot "abusif" est écrit dans le texte de loi, comme celui de "préjudice". Ce texte va dans le bon sens ! »
Ève Tronel-Peyroz : « Le principe de l'admission des demandes formées par les pétitionnaires de permis de construire, les promoteurs donc, devant les tribunaux administratifs pour être indemnisés d'un recours abusif, date de 2013. Mais la loi n'étant pas suffisante pour protéger les promoteurs de ces recours abusifs, le décret de juillet 2018, entré en application le 1e octobre, met en place un délai de dix mois pour que la justice traite les recours. La loi ELAN modifie le texte de la définition du recours abusif et modifie les conditions de recevabilité du recours démontrant un comportement abusif. L'admission de l'action du promoteur qui sollicite indemnisation est ouverte dès lors qu'on démontre la présence d'un préjudice, le terme "excessif" étant supprimé. »
Jérôme Jeanjean : « L'arsenal juridique, qui permet à un requérant de défendre ses droits et au promoteur de commencer son opération avec un permis légal, ne date pas d'aujourd'hui. Il a commencé avec la loi SRU en 2000. L'objet est d'équilibrer cette balance et de revenir aux fondamentaux : on doit être capable de juger rapidement. Car aujourd'hui, le recours, dont la vocation était de contrôler la légalité du permis de construire, est devenu un outil pour aller chercher de l'argent ! »
Intérêt à agir
Eve Tronel-Peyroz : « Parfois, on entend que dès lors qu'un recours existe, il est abusif pour un promoteur, car c'est du temps et donc de l'argent. Pour autant, il y a un principe fondamental, c'est le droit à l'accès à un juge. Un recours n'est pas, par principe, abusif. La réponse au recours abusif est dans la durée du traitement du recours, des délais d'instruction. »
Laurent Villaret : « Les promoteurs ne sont pas contre le fait de faire des recours, qui est un droit, mais contre les requérants qui n'ont pas intérêt à agir, qui nous infligent de la violence économique : le recours bloque la production de logement social, de logement abordable et de logement libre, et fait monter les prix... Alors que dans une métropole, les permis de construire sont passés au filtre 40 fois ! À nous d'être encore meilleurs dans la concertation avec le voisinage. Le métier de promoteur s'est beaucoup professionnalisé. Mais les méthodes de certains requérants poussent les promoteurs à négocier... »
Eve Tronel-Peyroz : « Le juge doit apprécier l'intérêt à agir dans les mois qui suivent. Le fait pour le promoteur de tenter d'éviter à tout prix le recours et d'aller à la négociation avec le requérant trop rapidement, ça se sait ! Et ça crée des champions du recours en vue d'obtenir une indemnisation des promoteurs. »
Élodie Galko, secrétaire du club immobilier de Toulouse, directrice chez Duval Développement à Toulouse : « L'enjeu de notre métier est de proposer du logement à des prix abordables. Or les recours viennent, en créant des délais, renchérir le prix de nos logements. Il faut peut-être faire preuve de plus de pédagogie afin de limiter les réactions de rejet. »
Task force
Laurent Villaret : « La task force une bonne mesure car elle permet de fluidifier nos opérations. Nous allons continuer ce dispositif et le renforcer avec la volonté de faire auditer un maximum de nos permis en amont. Elle va s'intéresser à tout requérant qui n'a pas intérêt à agir. »
Jérôme Jeanjean : « Avec la task force, on est dans une démarche de dialogue. On ne confond pas recours et recours abusif. Il faut discuter avec les personnes qui portent ces recours abusifs pour comprendre leurs motivations, souvent financières. S'il n'y a pas de discussion possible, on a besoin d'une équipe, composée d'avocats, d'huissiers, de détectives parfois, pour appréhender comment une personne peut se fabriquer son intérêt à agir, car ça se fait ! L'autre rôle de la task force, c'est de regarder combien de fois une personne a déposé des recours aux quatre coins de la ville, et on peut être aidés par le service des impôts. Les premiers redressements fiscaux vont arriver pour les requérants qui ont touché de l'argent sur ces protocoles. »
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