Montpellier reste attractive mais en pénurie d’offre de bureaux

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Le programme Air Parc One, campus tertiaire réalisé par CFC Développement aux portes de l'aéroport de Montpellier Méditerranée, a livré son premier bâtiment en janvier.
Le programme Air Parc One, campus tertiaire réalisé par CFC Développement aux portes de l'aéroport de Montpellier Méditerranée, a livré son premier bâtiment en janvier. (Crédits : CFC Développement - agence AMG)
À Montpellier, la demande de bureaux ne faiblit pas, signe d’une attractivité qui se maintient, selon le bilan publié par BNP Paribas Real Estate le 7 février. Mais la pénurie de l’offre inquiète les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Spécificité : la ville a développé un « centre-ville périphérique »…

Prendre le pouls de l'activité d'immobilier d'entreprise est toujours un indicateur de l'attractivité économique d'une métropole. Le 7 février, le spécialiste de l'immobilier d'entreprise BNP Paribas Real Estate livrait son analyse des chiffres 2019 du marché montpelliérain. L'occasion d'observer à la loupe le comportement de ce marché mais aussi de comparer avec d'autres grandes métropoles, notamment Toulouse et Marseille.

Pour la 2e année consécutive, le marché de l'immobilier d'entreprise de la métropole de Montpellier franchit la barre symbolique des 100 000 m2 de bureaux commercialisés, avec 102 172 m2 de bureaux placés. Soit une légère baisse de 4 % par rapport à 2018 qui avait comptabilisé 104 489 m2 placés.

Une performance qui classe la métropole en 8e position derrière Nantes (126 000 m2), Toulouse (128 000 m2), Aix-Marseille (139 000 m2), Rennes (139 000 m2), Bordeaux (201 000 m2), Lille (264 000 m2) et en haut du podium Lyon (442 000 m2). La métropole enregistre toutefois la 4e meilleure progression sur les quinze dernières années, soit + 73 %, derrière Bordeaux, Rennes et Lille.

Moitié neuf, moitié 2nde main

« Le neuf nous offre un nouveau record, avec 48 000 m2 transactés, soit une augmentation de 21 %, souligne Caroline De Boisgelin-Abecassis, directrice chez BNP Paribas Real Estate Languedoc-Roussillon. En seconde main, les transactions sont en baisse de 15 % mais restent au-delà du score habituel, avec 54 000 m2 placés... Fait nouveau : le marché est partagé à part quasi équivalente entre le neuf, 47 %, et la seconde main, 54 %. »

Du côté des prix, le marché s'est avéré stable, « avec cependant une augmentation des prix de 5 % à la location et de 23 % à l'acquisition sur des produits de 2nde main en périphérie, qui s'explique par la pénurie de l'offre tous secteurs confondus ».

Les valeurs sont ainsi montées en acquisition dans le neuf à 2 310 € HT/m2 (Island, quartier Eurêka) et 2 300 € HT/m2 (Corollys, parc de l'Aéroport), en 2nde main à 1 900 € HT/m2 (quartier Antigone). En location, c'est l'immeuble Ywood à Odysséum qui remporte la palme dans le neuf (170 € HT/m2), et le Liner sur le parc de l'Aéroport en 2nde main (160 € HT/m2).

Ce sont les transactions de plus de 1 000 m2 qui ont boosté le marché. En hausse depuis deux ans, elles étaient au nombre de 15 en 2019, soit 50 % du marché. L'année a été marquée par deux transactions historiques réalisées toutes les deux dans des temps records : 16 000 m2 pour Orange à la Pompignane, et 11 300 m2 pour Crédit Agricoles Technologies et Services (CATS) sur Air Parc One.

« Le marché a été en majorité locatif, observe Caroline De Boisgelin-Abecassis. Le manque d'offre a poussé les utilisateurs de grandes surfaces à se reporter sur des opportunités en assouplissant le critère du secteur. Le marché de l'Est est fortement challengé par le Nord mais reste leader grâce à ces deux mégas deals. Sinon, le Nord arrive en tête car il est le seul secteur capable de proposer de telles surfaces disponibles. »

Clairement en pénurie d'offre

Les professionnels manifestent une inquiétude quant à l'offre disponible : à un an, elle est en retrait de 26 %, soit un stock de 80 000 m2, « très en deçà de la moyenne décennale qui est à 92 000 m2 », dont 12 000 m2 dans le neuf.

« Notre stock correspond à 9 mois et demi de demandes placées, contre 12 mois en 2018 et 14 mois en 2017. Montpellier est clairement aujourd'hui en pénurie d'offre. Nous sommes au même niveau qu'en 2011, et la conséquence avait été un volume de transactions de 50 000 m2 en 2012, le niveau le plus bas des dix dernières années ! »

Avec un taux de vacances de 4,4 % - « à Montpellier, il n'y a pas de laissé pour compte, tout se commercialise » - le marché est donc très tendu...

Quelles sont donc les perspectives ? Le stock neuf déjà livré concerne des soldes de surfaces (immeubles Arioin, Néos, Corollys ou Motion), soit 3 000 m2. Parmi les livraisons attendues en 2020 figurent Island Factory (2 000 m2 encore disponibles) et le Blue One (2 000 m2). En 2021 viendront Albatros (plus de 5 000 m2), Neos 2 et la tranche 2 d'Arion.

« Il faudra attendre 2022, voire 2023, avec l'arrivée de Cambacérès (nouvelle ZAC autour de la gare TGV Montpellier Sud de France, NDLR) pour retrouver un souffle dans le neuf ! », indique Caroline De Boisgelin-Abecassis.

Centre-ville ou périphérie ?

Une comparaison avec ses voisines du sud, Marseille et Toulouse, révèle que la métropole de Montpellier et la ville rose affichent aujourd'hui un marché qui fait la part belle aux centres d'affaires en périphérie du fait de centres-villes contraints, quand la cité phocéenne mise sur le centre-ville, avec la création récente d'un nouveau pôle d'affaires.

« L'offre en centre-ville de Toulouse est asséchée, alors que la demande s'accroît, observe Marc Delpoux, directeur chez BNP Paribas Real Estate à Toulouse. Malheureusement, il n'y aura pas d'opérations sur le quartier Grand Matabiau avant 2023-2024. Pour pallier cette absence d'offre, l'écoquartier de la Cartoucherie et les ZAC de Balma et de Toulouse Aerospace pourront répondre à une partie de la demande... En périphérie, l'offre en neuf ne représente que 18 % du stock global. Les parcs d'affaires en périphérie représentent 80 % des transactions. »

A Montpellier, la périphérie s'étend avec la création de nombreuses zones.

« Aujourd'hui, deux secteurs créent la surprise, analyse Caroline De Boisgelin-Abecassis. Le Nord avec Euromédecine où l'offre de 2nde main est presque complètement absorbée et l'offre neuve relancée par les promoteurs. Et le Sud avec Garosud, le secteur de l'Aéroport et le secteur où sont braqués tous les projecteurs : Cambacérès ! »

Le développement d'un "centre-ville périphérique"

Toutefois, les professionnels observent une offre de bureaux qui revient en centre-ville, non pas dans l'Écusson historique, mais plutôt dans les quartiers Antigone, Richter et Port-Marianne.

« Nous avons en quelque sorte créé un "centre-ville périphérique", considère Caroline De Boisgelin-Abecassis. Mais l'offre ne parvient toujours pas à satisfaire la demande de centre-ville qui a représenté 23 % de nos demandes en 2019... Heureusement, le projet autour de la gare Saint-Roch (ZAC Nouveau Saint-Roch, NDLR), qui prévoyait initialement un quartier 100 % résidentiel, est devenu un projet mixte avec un pôle d'affaires de 30 000 m2 de bureaux dont les premières livraisons sont prévues pour 2022. Des grands comptes y sont d'ailleurs déjà positionnés, comme Languedoc Mutualité sur Higher Roch ou Mamaworks sur Linkcity. »

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