Immobilier : à Montpellier, le marché se crispe encore autour de l'offre et des prix

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En 2020, les mises en vente (2.365 logements) sur la Métropole de Montpellier restent en baisse de 9% par rapport à 2019.
En 2020, les mises en vente (2.365 logements) sur la Métropole de Montpellier restent en baisse de 9% par rapport à 2019. (Crédits : Christine Caville)
Les années passent et le constat semble éternel : pas assez de foncier, logements trop chers. Sur la Métropole de Montpellier, l’année 2021 s’ouvre sur le même refrain des professionnels de l’immobilier, d’autant plus que 2020 aura doublement impacté le marché immobilier métropolitain avec les élections municipales et le Covid-19. Résultats : l’offre continue de chuter et les prix de grimper.

Selon les chiffres compilés par le cabinet spécialisé Adéquation, le marché de la promotion immobilière en Languedoc-Roussillon enregistre en 2020 « les plus faibles résultats de mémoire d'observatoire »...

Sur la métropole de Montpellier, connue pour ses flambées démographiques et la rareté de son foncier, « le stock théorique de logements était de 10 à 12 mois fin 2020 », annonce Simon Chapuy, directeur régional PACA-Occitanie chez Adéquation, qui précise que ce stock théorique fluctue selon les années de comparaison en termes de nombre de ventes (2019 ou 2020). Le chiffre le plus réaliste correspondrait plutôt à la fourchette basse, soit 10 mois (quand un marché équilibré est à 12).

L'année 2020 aura généré une mauvaise combinaison : élections municipales et crise sanitaire du Covid-19. Alors que le marché s'affiche sous-offreur depuis 2019 à Montpellier, en raison d'un ralentissement de la délivrance des permis de construire à l'approche des élections municipales et d'un manque de foncier lié au fort dynamisme des marchés en 2018 et 2019, l'année 2020 est venue creuser cette crise de l'offre.

Confirmation de la pénurie

Au premier semestre 2020, l'activité de promotion immobilière s'est effondrée sur la métropole montpelliéraine, avec des chutes de 54% des mises en vente et de 56% des ventes par rapport au 1er semestre 2020, « l'une des plus fortes baisses enregistrées dans les métropoles françaises », pointe Adéquation dans son bilan.

Au 4e trimestre 2020, 695 logements ont été mis à la vente, marquant une augmentation de 54% par rapport au 4ème trimestre 2019. Mais sur l'ensemble de l'année, les mises en vente (2.365 logements) restent en baisse de 9% par rapport à 2019.

Courbe des mises en vente sur la métropole de Montpellier

(Source : Adéquation)

Cette alimentation du marché fin 2020, sorte de « rattrapage » du premier semestre impacté par la crise Covid, a permis d'augmenter légèrement le stock de fin d'année, avec 2.235 logements disponibles, soit + 18% par rapport au stock théorique de 2019 (1.888 logements). Un niveau qui confirme toutefois la pénurie de l'offre.

« C'est peu et ça va rapidement fondre », déplore Laurent Villaret, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, lassé de tirer la sonnette d'alarme depuis plusieurs années.

Cycle baissier

Le retard des lancements commerciaux a eu un fort impact sur les ventes qui chutent de 36% par rapport à 2019 (1.728 logements en 2020 contre 2.748 en 2019, hors ventes en bloc et résidences services).

« C'est historiquement très bas, comme au niveau national, s'inquiète Simon Chapuy. On entame un cycle baissier après plusieurs années dynamiques. »

Au dernier trimestre 2020, la part prise par les investisseurs sur la Métropole de Montpellier diminuent pour représenter moins six acquéreurs sur dix (56% des ventes). Selon Adéquation, il faut remonter au 1er trimestre 2018 pour trouver une part aussi faible d'investisseurs (54%). Sur l'ensemble de l'année 2020, les investisseurs représentent 60% des ventes (contre 66% en 2019).

« Les raisons de cette baisse se situent peut-être en partie du côté des prix qui augmentent, analyse Simon Chapuy. Les investisseurs achètent en général moins cher que les occupants et à partir d'un certain niveau de prix, on commence aussi à désolvabiliser les investisseurs qui, regardant le niveau de rentabilité, vont chercher des petits prix ailleurs. »

« La rareté du foncier vient exacerber les tensions »

Car logiquement, la crise de l'offre ne permet pas une diminution des prix sur la Métropole de Montpellier... En sept ans, le prix moyen au m2 habitable a déjà augmenté de 700 euros sur ce périmètre.

Immobilier : évolution des prix du logement neuf sur la métropole de Montpellier

(Source : Adéquation)

« Ils ont progressé de 6% en 2020, pour atteindre les 4.339 euros/m2, soit 4.620 euros/m2 parking inclus, précise Simon Chapuy. On n'est pas les moins bien lotis : au niveau national, la progression est moins forte mais par rapport aux autres métropoles, c'est correct puisque les prix ont augmenté par exemple de 8% à Marseille ou de 8,5% à Lyon (+ 3% à Toulouse, NDLR). C'est la rareté du foncier qui vient exacerber les tensions. On est vraiment sur une crise de l'offre importante, marquée par le confinement, le contexte pré-électoral et la baisse des permis de construire de - 15% au niveau au national, et le retrait d'offre au détail pour basculer les logements sur les ventes en bloc. Ainsi en mars 2020, CDC Habitat* a lancé un plan de relance pour le locatif intermédiaire. »

Sans surprise, Simon Chapuy n'est pas optimiste sur le comportement des prix de l'immobilier neuf en 2021 : « Il y aura encore une progression, le foncier est de plus en plus rare, les promoteurs l'ont acheté plus cher et feront face à une augmentation des coûts de construction en raison de la RE2020 notamment ».

« Il faut lâcher le marché ! »

Les perspectives pour l'année en cours sont tout aussi pessimistes.

« Il est possible qu'on ait une légère reprise des ventes au détail car on a été tronqué d'un trimestre en 2020, projette Simon Chapuy. On pourrait observer un retour à un niveau plus normal de ventes en bloc, avec un reliquat des opérations CDC Habitat, à destination des institutionnels dont l'appétence se confirme sur le résidentiel. C'est peut-être ce segment-là qui constitue aujourd'hui une valeur refuge... Mais comme moins de permis de construire ont été attribués, c'est autant de logements qui ne seront pas mis en vente en 2021 et 2022. »

Chez les promoteurs immobiliers, Laurent Villaret a deux chevaux de bataille. Le premier, c'est effectivement celui du foncier pour alimenter le marché de la production de logements.

« Attention car les prix du logements neufs continuent de monter, met-il en garde. Il faut lâcher le marché ! Il faut conserver le niveau de production de 2.200 logements libres sur la métropole de Montpellier, et il faudrait ajouter 1.000 logements abordables et 500 logements réhabilités par an, et là, on arriverait à répondre à la demande. Pour maintenir ce niveau de production, il y a deux choses à faire : relancer les ZAC et avoir une visibilité sur les territoires de projets que Michaël Delafosse (maire et président de la Métropole de Montpellier, NDLR) veut mettre en place sur le tissu diffus. On se demande à quelle échelle de temps ce sera fait... ».

« Notre ennemi, c'est le carbone, pas le béton »

Sur le territoire de la métropole montpelliéraine, où en 2020, 40% des ventes de logements neufs ont été faites en secteur aménagé (comme en 2019), le promoteur pointe les secteurs prometteurs, notamment autour des grands projets structurants de la métropole comme « la Med Vallée, le futur stade de foot, la continuité de la ZAC de la Restanque qui mériterait d'être accélérée et densifiée - avec un peu plus de hauteur car sur ces terrains, il y a des actifs et des fonds de commerce et ce n'est pas simple d'équilibrer les programmes -, autour de la future ligne 5 de tramway ou du Contournement ouest de Montpellier qui offrira une desserte nord-sud intéressante, et bien sûr sur les quartiers en renouvellement urbain dans le diffus ».

Son autre combat, c'est celui de l'image. Évoquant « deux tsunamis » ressentis par les promoteurs immobilier (le Covid-19 et les élections municipales), il parle aujourd'hui d'une « 3e vague d'incompréhension entre position écologiste et ceux qui construisent durable », et lance « un appel au calme » sur le sujet : « Il faut arrêter d'opposer les deux. Comme le dit Emmanuelle Wargon (ministre déléguée au Logement, NDLR)"Notre ennemi c'est le carbone, pas le béton" ! Cette opposition va devenir stérile si les parties n'arrivent pas à se comprendre. A Montpellier, la volonté des élus est d'aller au-delà des exigences du PLU et la profession est très engagée là-dessus, en demande d'innovation, avec une nouvelle génération de promoteurs qui émerge ».

* Suite au défi lancé par la ministre Emmanuelle Wargon de construire 250.000 logements sociaux d'ici à fin 2022 afin de répondre à la crise du logement neuf et de l'habitat social, CDC Habitat a impulsé, en février 2021, un appel à projet visant la production de 30.000 logements locatifs sociaux sur deux ans, auquel elle associera son réseau d'organismes de logements sociaux partenaires. Dès la fin mars, CDC Habitat avait déclenché un premier appel à manifestation d'intérêt pour acquérir 40.000 logements neufs en vente en état futur d'achèvement (VEFA).

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Commentaires
a écrit le 03/03/2021 à 19:52 :
Il faut apprendre à acheter de l'ancien, le démolir et construire plus grand et plus beau, rien de nouveau depuis le baron Haussman.
Malheureusement je sais qu'on ne sait que faire plus moche à notre époque!
Une bonne nouvelle, je ne connais pas cette magnifique ville, si le logement est hors de prix c'est que la voyoucratie n'a pas pris le pouvoir comme certaines autres villes que je connais, pas besoin de couvrefeux passé 18h on bouge plus de son appart (une maison c'est plus risqué)
a écrit le 03/03/2021 à 11:59 :
C'était la même comédie lorsque l'on cherchait à louer ou acheter début des années 90 dans les grandes villes de province, rien de nouveau.
a écrit le 03/03/2021 à 8:41 :
Non, c'est pas une histoire de pas assez de foncier c'est l'histoire d'une bande de financiers à la cupidité lllimitée qui de ce fait a massacré la plupart des valeurs boursières et qui dans ce cas à chaque fois se rabat sur l'immobilier générant de plus en plus de salariés obligés de dormir dans leurs bagnoles où quand les grosses feignasses détruisent le monde en ronflant tandis que massacrant les gens qui travaillent réellement.

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