Immobilier : à Montpellier, « le stock de bureaux neufs reste faible »

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Les premières livraisons d'immeubles de bureaux du quartier Cambacérès, où s'érigera entre autres la future Halle Nova (photo), sont attendues pour 2023.
Les premières livraisons d'immeubles de bureaux du quartier Cambacérès, où s'érigera entre autres la future Halle Nova (photo), sont attendues pour 2023. (Crédits : Hibrid)
Avec 71.560 m2 de bureaux placés en 2020, le marché de l’immobilier d’entreprise montpelliérain confirme son dynamisme malgré une baisse de 29% (contre 36% au national). Mais l’année 2020 et sa crise sanitaire auront aussi accentué une autre tendance : un marché du bureau neuf sous-offreur. BNP Paribas Real Estate fait le point sur un marché en tension.

Le premier trimestre 2020 avait été correct. Mais le marché de l'immobilier d'entreprise n'aura pas échappé à la crise sanitaire. Le premier confinement stoppant net l'activité des professionnels du secteur, les annulation ou reports de signatures auront eu raison du 2e trimestre avec une chute brutale des transactions de 61% par rapport à 2019. Les demandes ont ralenti, les incertitudes sont restées, et le deuxième confinement a fini de ranger l'année 2020 parmi les années baissières...

Dans son bilan annuel, l'opérateur BNP Paribas Real Estate (présent dans 17 villes en France) souligne qu'à l'échelle nationale, le recul du volume de m2 placés a été de 36% par rapport à l'année précédente, qui avait atteint un pic historique (deux millions de m2).

A Montpellier, le marché restant dynamique, la baisse du volume de transactions n'aura été « que » de 29% alors qu'elle a été en moyenne de 42% dans six grandes métropoles (Lyon, Lille, Aix/Marseille, Bordeaux, Nantes et Toulouse). La capitale toulousaine, qui a enregistré une chute de 51% des transactions en raison notamment du fort impact de la crise sur le secteur aéronautique, descend à la 9e place des 17 villes étudiées (contre la 6e en 2019), tandis que Montpellier gagne une place pour monter en 7e position.

Une vacance de 4,33%

Globalement, cette année en demi-teinte (avec un effet rattrapage du confinement sur le 3e trimestre de + 77 % par rapport à celui de 2019) continue d'afficher un marché sous-offreur en bureaux neufs.

« L'offre disponible à un an au 31 décembre 2020 est de 87.000 m², soit en dessous de la moyenne décennale qui s'établit à 93.000 m², dont 72.000 m2 en seconde main, ce qui est stable par rapport à 2019, annonce Caroline de Boisgelin Abecassis, directrice de l'agence BNP Paribas Real Estate Montpellier. L'offre neuve est en légère augmentation : 15.000 m2 contre 12.000 en 2019 mais 40.000 en 2018. Une hausse qui résulte de quelques restructurations d'immeubles. Mais ce stock de neuf reste faible, bien en dessous de sa moyenne décennale de 24.000 m²... Sans surprise donc, le taux de vacances qui était passé en-dessous de la barre des 5% en 2019, continue de baisser pour s'établir à 4,33% ce qui démontre une nouvelle fois un marché tendu (un marché est considéré tendu en dessous de 5% de vacance, NDLR) ».

Selon BNP Paribas Real Estate, il faudra attendre 2022 pour retrouver un niveau acceptable de neuf (22.000 m² avec notamment les immeubles Albatros de CFC Développement, Social Club de Linkcity, ou Onyx de BlackPearl Group), et 2023 pour voir se développer « une véritable production de neuf » avec les premières livraisons de la ZAC Cambacérès (60 hectares, 130.000 m² de bureaux). Une ZAC à l'emplacement stratégique car située au pied de la nouvelle gare TGV Montpellier Sud de France, à deux minutes de l'aéroport et à deux minutes des autoroutes A9 et A709, et qui sera connectée à la ville par l'extension de la ligne 1 du tramway.

Le retour de la demande en centre-ville

Que s'est-il passé sur la place montpelliéraine en 2020 ? Si la crise sanitaire a considérablement ralenti l'activité, les taux d'intérêts restés attractifs ont permis à de belles opportunités d'être saisies.

L'une des caractéristiques de la demande 2020 aura été de s'exprimer sur le centre-ville.

« Plus de la moitié (54%, ndlr) de nos demandes enregistrées souhaitent se positionner sur le centre-ville de Montpellier, ce qui constitue une première, observe Caroline de Boisgelin Abecassis. L'est de la ville reste sur le podium, avec 30% de la demande mais se fait donc voler la première place par le centre-ville, grâce notamment, à la proximité des services et à la présence du tramway. Les secteurs nord et sud, assez plébiscités en 2019, sont un peu boudés en 2020, avec 10% et 4% de la demande, en raison d'une offre disponible immédiate de plus en plus rare. »

En centre-ville, les demandes portent à 80% sur des surfaces de moins de 1.000 m2, « néanmoins, ces demandes sont souvent rattrapées par la réalité du marché et la rareté de l'offre », souligne la dirigeante.

Au total, 71.560 m2 auront été transactés en 2020 (- 29% donc), dont 17% en comptes propres (en retrait de moitié), 15% dans le neuf (en diminution de 60%), et 68% en seconde main (en diminution de 10%).

« Montpellier résiste et reste dans la lignée de sa moyenne décennale de 76.000 m2, qui a été boostée par nos deux années records en 2018 et 2019, analyse Caroline de Boisgelin Abecassis. Je rappelle qu'il y a trois ans nous avions une moyenne décennale à 65.000 m²... »

Stabilisation des valeurs locatives

Sans surprise, la tranche de surface la plus représentée en 2020 est celle de 250 à 500 m², soit 25% des transactions au travers de 60 opérations, dont 76% en locatif et 79% en seconde main. Le loyer moyen est de 133 euros/m2, affichant 10 euros supplémentaires en un an.

« De manière générale, la crise n'a pas eu d'impact significatif en 2020 sur nos loyers, observe également Caroline de Boisgelin Abecassis. Le segment "prime" s'en sort plutôt bien, avec une stabilisation des valeurs locatives dans l'ensemble. Montpellier est même la seule ville à augmenter sa valeur top, à 181 euros/m2 (227 euros à Toulouse, 280 euros à Bordeaux, 265 euros à Aix-Marseille, NDLR), soit une augmentation de 15% en quinze ans (contre 35% à Toulouse ou 75% à Bordeaux, NDLR). Le centre-ville et l'est de Montpellier enregistrent les loyers top et moyens les plus importants. Ces valeurs sont toutes en hausse par rapport à 2019, à l'exception des secteurs sud et est en seconde main, qui restent stable. »

Vers des surfaces mieux pensées

Les professionnels s'attendent-ils à des répercussions durables de la crise sanitaire et du bouleversement des organisations sur le marché de l'immobilier d'entreprise ? Notamment, en raison du télétravail qui se développe à grande vitesse et risque de s'installer sur la durée, voient-ils déjà un impact sur les besoins en volume de surfaces ?

« Sur Paris, nous prévoyons une réduction des surfaces de 30% et entre 0 et 20% en régions, répond Caroline de Boisgelin Abecassis. Les grandes entreprises vont d'abord réduire leurs coûts les plus forts, donc en région parisienne, et ensuite, elles regarderont l'immobilier dans les régions. Le télétravail a été contraint, beaucoup de salariés ont apprécié mais pas à 100%. On s'achemine plutôt vers un ratio de deux jours par semaine en télétravail. Du coup, il ne va pas y avoir forcément réduction des surfaces mais on ira plutôt vers des surfaces mieux pensées... Par ailleurs, 80% des Franciliens ont envie de changer de vie. Auparavant, 20% passaient à l'acte. Demain, probablement que 30% décideront de venir en régions. On imagine aussi que certains grands groupes monteront des infrastructures dans les régions, ou pourraient quitter Paris pour s'installer en régions. On pourrait également avoir des salariés qui décident de créer leur propre société. »

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