En octobre 2020, le groupement Ametis-Ideom (foncière, développement de logements sociaux et promotion immobilière, basés à Montpellier) et Hibrid (foncière montpelliéraine, créatrice et gestionnaire de tiers-lieux hybrides) était désigné lauréat du projet Manifesto-Village des médias à Dugny, en région parisienne, dans le cadre de l'organisation des Jeux Olympiques Paris 2024. Soit 15 bâtiments pour 519 logements (un tiers en accession libre et le reste en logements sociaux, logements intermédiaires et résidence gérées) et quelque 2.700 m2 (surface utile) de commerces en pied d'immeubles.
Un chantier (de plusieurs dizaines de milliers d'euros) pas comme les autres. Destiné à servir dans un premier temps de base arrière aux médias du monde entier qui viendront couvrir les Jeux Olympiques de Paris, du 26 juillet au 11 août 2024, il fait l'objet d'un calendrier précis et non négociable : les travaux doivent être terminés pour le 1er janvier 2024.
« La difficulté de ce chantier, c'est le calendrier très contraint alors que le secteur du bâtiment est, par définition, soumis à des aléas comme la météo ou l'approvisionnement en matériaux, souligne Nathalie Chomé, directrice régionale Ile-de-France, Haut de France et Normandie chez Ametis Paris (12 personnes). En général, une clause du contrat prévoit de possibles décalages, mais dans ce cas précis, la date de livraison est non négociable ! Pour l'instant, ce n'est pas une difficulté mais c'est une contrainte : un planning sans marges de manœuvre. Il faut donc trouver comment résoudre les problèmes qui se présentent. »
Commercialisations en cours ou achevées
« Les logements hébergeront dans un premier temps les médias durant les JO, mais ils sont conçus pour leur destination finale, à savoir des particuliers, contrairement aux logements qui sont construits pour accueillir les athlètes, précise Nathalie Chomé. Il s'agit de bâtiments entièrement en briques pleines, avec une programmation commerciale qui comprend une Halle Gourmande, l'ensemble ayant été imaginé dans l'esprit de la Cité-Jardin*, dans un cadre boisé. »
Ametis a acheté les terrains en novembre 2021 à Solideo, la société chargée de la livraison des ouvrages et des opérations d'aménagement nécessaires à l'organisation et au déroulement des Jeux olympiques d'été de 2024.
« Nous avons démarré les travaux en octobre 2021 avec l'accord de Solideo, sous convention de mise à disposition et d'occupation précaire, indique Nathalie Chomé. Ils devront être finis le 1er janvier 2024. Il y aura une phase de mise à disposition entre mars et avril 2024 et l'entité Paris 2024 se chargera de meubler les logements, qu'ils nous remettront en l'état à l'issue des JO. »
Les résidences jeunes actifs et séniors sont commercialisées, la commercialisation en VEFA des logements sociaux et intermédiaires est quasi achevée, et la commercialisation des logements en accession libre est en cours. Du côté des commerces, la Halle Gourmande, qui fera office de locomotive commerciale du quartier et à laquelle seront arrimés des services, sera animée par le groupe Hibrid (créateur du Marché du Lez et des Halles du Lez à Montpellier).
« Ne seront installés à Manifesto-Village des médias que des commerces indépendants et du circuit court, aucune enseigne nationale, rappelle Alexandre Teissier, le fondateur du groupe Hibrid. Nous avons commercialisé 90% des commerces. Il y a dans cette zone un tel manque d'offre de restauration et de lieux de convivialité que nous n'avons pas eu de mal à trouver. »
Le choix d'un groupement de PME
Avant même la question du contexte actuel dans lequel s'inscrit ce chantier, il présente des spécificités : situé près du Bourget sur des terrains bombardés pendant la guerre, il impose une grande vigilance lors des opérations de terrassement. Et, spécificité propre aux JO, ce sont les premiers utilisateurs, en l'occurrence les organisateurs des JO Paris 2024, et non les destinataires finaux (bailleurs sociaux et particuliers), qui réceptionneront les travaux.
« Nous permettrons des visites aux clients finaux des ventes en bloc avant la réception, indique Nathalie Chomé. Ils ne sont pas exclus mais il y a des gens qui passeront avant eux. »
Comment le groupement montpelliérain a-t-il abordé ce chantier contraint dans un contexte sanitaire et économique à haut risque ?
« Pour faire l'ensemble des logements et commerces, nous avons choisi de faire appel non pas à une entreprise générale mais à un groupement d'entreprises, habituées à travailler ensemble et fédérées par un mandataire commun, l'Union Entreprises Construction (UEC, ndlr), précise Nathalie Chomé. Faire 519 logements est un gros challenge, et les entreprises générales de premier plan n'ont pas montré d'enthousiasme à relever le défi, ou en tout cas, pas sur la totalité. Opter pour ce groupement d'entreprises amène l'efficacité de l'entreprise générale et la souplesse et l'agilité des PME. »
Concernant la problématique des matériaux, notamment celle de la hausse des prix observées depuis plusieurs mois maintenant, « le patron d'UEC a passé des commandes massives d'acier pour faire face aux chantiers à venir, et notamment ce chantier des JO, contraint par les délais », informe Nathalie Chomé.
« Nous avons mis en place le travail de nuit ou le samedi pour augmenter les cadences, ajoute la dirigeante. Et en termes d'organisation du chantier, pour échapper aux embouteillages fréquents en Ile-de-France, nous avons implanté des centrales à béton sur le chantier, ce qui évite de faire de la route pour s'approvisionner loin... Nous n'avons pas rencontré de problème de main d'œuvre jusqu'à présent. C'est le fruit de la solidité du choix du groupement d'entreprises, qui sont pour beaucoup des entreprises familiales, bien établies, qui ont cette capacité à rassurer leurs salariés et sont donc moins soumises à des fluctuations de main d'œuvre. »
« Pas de retard possible »
Tout serait donc au mieux dans le meilleur des mondes ? Nathalie Chomé nuance : « Disons que nous nous donnons les moyens pour faire face. Notre meilleur allié est l'anticipation, et avoir des plans B et des plans C en connaissant les points de risques. Nous avons mis en place du lean-management pour optimiser l'organisation des différentes tâches et leur interaction afin d'éviter les pertes de temps dans leur enchaînement. Et ainsi de se créer de la souplesse. »
Des pratiques vertueuses qui pourraient inspirer de futurs chantiers, même sans les contraintes des délais inhérents aux JO ?
« Oui, nous tirerons probablement des leçons en matière de perfectibilité, répond Nathalie Chomé. Et peut-être même que les aménageurs eux-mêmes en tireront des leçons pour nous mettre dans des cadres plus contraints, puisque si on a su faire pour les JO, on devrait savoir faire pour d'autres chantiers ! »
Quant à l'éventualité d'un retard de chantier, la dirigeante ne l'envisage même pas : « Il n'y a pas de retard possible. Il ne faut même pas se poser la question ! C'est la première fois que nous gérons un chantier dans ce faisceau de contraintes mais le sujet, c'est comment on fait pour qu'il n'y ait pas de retard. Ça ne se fera pas forcément sans douleur ni incidence financière mais on devra pallier tout problème ».
* Forme urbaine théorisée par l'urbaniste britannique Ebenezer Howard en 1898.
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