La Métropole de Montpellier va proposer un "pacte" aux promoteurs immobiliers

Le Salon régional de l'immobilier s’est ouvert le 11 mars pour trois jours à Montpellier. Les professionnels renouent avec le public après deux années d'absence, dans un contexte contraint puisque le secteur du logement neuf dénonce toujours une crise de l’offre et attend avec impatience les propositions et règles des élus pour construire dans le secteur diffus de la capitale languedocienne. Analyse des points de crispation.
Cécile Chaigneau
Début février, la métropole de Montpellier annonçait le lancement de 8.000 logements en ZAC dans les deux prochaines années.
Début février, la métropole de Montpellier annonçait le lancement de 8.000 logements en ZAC dans les deux prochaines années.

Quand ils évoquent les évolutions dans la façon de faire la ville, les professionnels de l'acte de bâtir prennent l'image du paquebot qui subit une certaine inertie avant de changer de direction. Depuis le changement à la tête de l'exécutif montpelliérain (en 2020), les stratégies d'aménagement de la ville ne sont plus les mêmes. Les règles non plus. Et il faudra un certain temps avant de retrouver une fluidité dans l'acte de bâtir la ville...

Le salon de l'immobilier ouvre ses portes ce 11 mars à Montpellier, après deux années d'absence en raison de la crise sanitaire. Et la situation est tendue : les marchés de l'immobilier neuf sur la métropole de Montpellier sont confrontés à ce que les promoteurs appellent une crise de l'offre alors que la demande continue d'exploser, avec, comme inéluctable corollaire, une réduction inquiétante des stocks de logements neufs disponibles et une irrémédiable hausse des prix.

  • Une situation de pénurie de l'offre toujours présente

« En 2021, la demande est repartie en forte hausse sur le Languedoc-Roussillon, avec une augmentation de 26% des ventes au détail, même si on ne retrouve pas les niveaux hauts de 2017 ou 2019analysait Clémence Peyrot, experte des marchés occitans chez Adéquation à Montpellier le 17 février dernierMais par rapport à l'année de référence de 2019, les volumes mis en vente ont continué de subir une chute importante de - 20% et même de - 38% pour la Métropole de Montpellier, contre - 13% au niveau national... C'est la 3e année consécutive de baisse, et on atteint un niveau historiquement bas depuis vingt ans, ce qui confirme qu'on est bien dans une crise de l'offre et non de la demande... On frôle la pénurie. »

Sur la région de Montpellier, le recul des mises en vente a été de - 40% (soit une alimentation du marché de seulement 1.600 logements en 2021) et le niveau de ventes au détail a augmenté de + 31%. Quant aux prix, ils poursuivent leur irréductible ascension pour atteindre les 4.500 euros/m2 sur l'ex-Languedoc-Roussillon (+ 7,2% par rapport à 2020), et même 4.940 euros/m2 sur la région de Montpellier (+ 7%).

« Sur la question de l'accessibilité financière et sociale, entre 2.900 euros/m2 et 6.000 à 7.000 euros/m2, il y a une marge à combler. Nous travaillons sur le logement intermédiaire en location mais aussi en accession pour répondre à ce besoin », promet Maryse Faye, adjointe au maire de Montpellier, en charge de l'urbanisme durable et de la maîtrise foncière.

  • L'attente pour construire dans le diffus

Les promoteurs immobiliers ont-ils été rassurés par les annonces du président de la Métropole, Michaël Delafosse, le 9 février dernier, en l'occurrence le lancement de 8.000 logements en ZAC dans les deux prochaines années ?

« Ça fait quatre ou cinq ans qu'on vit une crise de l'offre ici, alors ce pari fou de 8.000 logements est parfaitement accueilli, c'est ce qu'il fallait faire, nous avons été écoutés. D'autant que dans le cadre de ZAC, c'est est un peu plus facile et la sortie des permis de construire est garantie. Donc oui, c'est une initiative saluée par les professionnels », répond Laurent Villaret, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée, en ouverture du salon de l'immobilier ce 11 mars.

Mais le promoteur (groupe GGL) n'est pas tout à fait rassuré pour autant, car ce qu'attend la profession avec impatience depuis l'élection de Michaël Delafosse, ce sont les fameux "territoires de projets" annoncés par l'élu comme nouvelle méthode pour construire dans le diffus. Un cadre qui tarde à venir...

« Les territoires de projets nous permettront de travailler en cohérence mais il faut encore en discuter avec les professionnels, déclare Maryse Faye. L'objectif n'est pas de construire plus mais de construire mieux... Les nouveaux paradigmes seront officialisés au titre du futur PLUI mais pas avant 2023. Donc les permis de construire d'aujourd'hui doivent anticiper ces futurs paradigmes. Il y a environ 650 logements libres dont le permis de construire est attaqué aujourd'hui, donc autant de logements qui ne sont pas disponibles sur le marché. Travailler en ZAC permet des permis de construire plus sereins... »

Laurent Villaret se dit «  très inquiet sur le diffus » : « L'intervalle entre aujourd'hui et l'avènement du PLUI est de deux ans, il faut anticiper ces deux ans de choc de l'offre, sinon on n'arrivera pas à faire le PLH (programme local de l'habitat, NDLR). Nous avons aussi besoin de pouvoir identifier les poches urbaines sanctuarisées où on ne peut pas construire et là où peuvent avoir lieu les territoires de projets. Il faut aussi qu'on connaisse les règles de densité selon des zones identifiées. Nous sommes partants pour nous inscrire dans un pacte avec la ville ».

  • Un pacte à venir

Ce pacte qui sera soumis par les élus aux professionnels de l'acte de bâtir, Maryse Faye le promet pour la fin de l'année au plus tard : « Il s'agit d'un pacte pour construire la ville sur la ville. Ce  ne sera pas un document juridique opposable mais il contiendra tous les textes comme l'insertion, le plan climat, la charte de l'arbre, tous nos futurs paradigmes comme la mixité sociale, la taille des logements, les règles de chantiers et de suivi de chantiers. Nous avons commencé à élaborer la trame mais nous voulons travailler avec la FPI ou l'ABCD (Académie du bâtiment et de la cité de demain, NDLR). Ce pacte donnera un cadre d'entente ».

  • La (laborieuse) quête de l'équilibre territorial

Outre du foncier dans les ZAC ou le diffus sur le périmètre métropolitain de la capitale languedocienne, les promoteurs immobiliers continuent de plaider pour un équilibre territorial.

« Dans la métropole de Montpellier, il y a des maires qui ne veulent pas construire, pointe Laurent Villaret. C'est à Montpellier que se fait la moitié des logements et parfois plus, et il n'y a que quatre ou cinq communes autour qui construisent. C'est un problème. Il faut un équilibre territorial ! Il suffirait que les vingt communes de la métropole nous donnent un PLH de 80 logements par an et on résoudrait le problème du diffus dans la ville-centre ! Il faudrait donner un cadre vertueux à l'acte de construire, et récompenser financièrement les élus qui construisent. »

Un positionnement également défendu par le président de la Métropole qui plaide pour réfléchir le développement du territoire dans un processus de coopération avec l'ensemble des collectivités locales voisines. C'est ce qu'il ira défendre au MIPIM (marché international des professionnels de l'immobilier) à Cannes la semaine prochaine : une coopération entre les communes de Montpellier, Lunel et Frontignan qui sont notamment reliées par une desserte en train « de l'ordre du quart d'heure », rappelle-t-il.

  • Maisons individuelles : « on ne tartine plus des hectares de terres agricoles »

Le 14 octobre 2021, la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, avait qualifié les maisons individuelles de « non-sens écologique, économique et social ». Des propos qui avaient déclenché le courroux des organisations professionnelles concernées. Depuis, le débat fait rage : faut-il mettre un terme au rêve d'habitat individuel des Français ?

« A-t-on envie que Montpellier ressemble à des quartiers d'Abou-Dabi ou Londres ? Si oui, il faut continuer de monter !, lance Céline Torres-Guitard, gérante du groupe Immo Selection et présidente du pôle Habitat de la FFB dans l'Hérault. Mais même dans Londres, on trouve des quartiers mixtes avec des immeubles et des maisons individuelles... Le lotissement est devenu un terme vulgaire. Mais aujourd'hui, la maison individuelle, ce n'est plus 1.000 m2 de terrain, on ne tartine plus des hectares de terres agricoles ! C'est un terrain 150 à 200 m2 sans vis-à-vis. Il ne faut pas opposer appartement et maison individuelle : ça s'appelle le parcours résidentiel. La maison individuelle a sa place dans la métropole. »

« On peut faire des maisons mais autrement, renchérit Laurent Villaret. A Montpellier, je pense qu'il faudrait créer une règle qui permettrait de racheter certains lotissements. »

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Accès à la propriété : de plus en plus difficile dans les métropoles

Selon une enquête de l'INSEE parue ce 11 mars 2022 (sur les chiffres de 2018), six ménages sur dix sont propriétaires de leur résidence principale en Occitanie : « La proportion de propriétaires augmente avec l'âge et est plus importante lorsqu'il y a plusieurs revenus dans le ménage. Les emménagements en tant que propriétaires sont plus fréquents en s'éloignant
des villes-centres et de leur pôle. Les prix des biens immobiliers sont parfois très élevés au regard des revenus des habitants, limitant ainsi leur capacité d'achat. Dans les communes de Toulouse et de Montpellier, les propriétaires ne sont que 15% environ parmi les ménages qui ont emménagé dans ces communes en 2018. L'accès à la propriété est particulièrement difficile dans l'aire de Montpellier - où seulement 45% des ménages ayant ce profil seraient en capacité de financer l'achat d'un appartement - plus encore que dans celle de Toulouse... Et seuls environ 30% des couples de moins de 46 ans avec un enfant pourraient acheter une maison de 3 pièces dans la ville de Toulouse ou le pôle de Montpellier y compris la ville-centre. La couronne de Montpellier serait même inaccessible pour une majorité des ménages ayant ce profil et qui y résident ».

Cécile Chaigneau

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