Elle mise sur le rêve des Français de devenir propriétaire et leur fait la promesse d'une accession à cette propriété de façon progressive et à prix maîtrisé. La filiale que le groupe sétois Promeo a officialisée le 13 avril (mais lancée le 1er avril), c'est Cezame, dont le logo représente une clé. Le symbole est clair. L'ambition : proposer un parcours résidentiel "intégré" en permettant à tout locataire - sans distinction d'âge, de statut de famille ou de contrat de travail - de devenir propriétaire de son bien immobilier.
« C'est le pendant du PSLA (prêt social location-accession, NDLR) dans le logement libre », déclare Olivier Ganivenq, le président de Promeo.
Le principe : Cezame achète des logements en bloc (et à prix maîtrisés en raison du volume) et les commercialise six mois avant leur livraison, permettant ainsi aux potentiels locataires-accédants de mieux évaluer le logement et son environnement. Ils signent un contrat de location-accession chez un notaire, avec un prix de vente qui ne bougera plus. Démarre alors ce que Cezame appelle une période d'essai de douze mois durant laquelle l'occupant va pouvoir confirmer ou infirmer son choix. Pendant un an, il verse un loyer mensuel dont 25% est capitalisé et constituera un apport s'il décide de lever l'option d'achat pour devenir propriétaire.
25% du loyer capitalisés
Si le modèle de location-accession existe, Olivier Ganivenq qualifie le dispositif passerelle de Cezame d'innovant et intéressant à plusieurs titres.
« Ce modèle apporte des réponses aux accédants à la propriété, affirme-t-il ainsi. Car le blocage à l'accession n'est pas uniquement lié au crédit bancaire, mais aussi parce que la projection dans un quartier en devenir est difficile. Avec cette formule, le locataire-accédant peut tester son logement avant de l'acheter. Le fait de capitaliser une partie du loyer mensuel lui permet d'avoir un petit apport et ça peut déclencher la démarche d'achat tout en bénéficiant d'un prix d'achat bloqué un an ou deux avant. Ça rassure le client, il a le temps de monter son financement et ça rassure le banquier qui peut s'assurer de sa capacité à payer au regard du loyer versé pendant douze mois. Nous avons déjà des partenaires bancaires qui nous suivent sur cette offre et avec lesquels nous allons négocier des financements avec des conditions préférentielles. »
Le dirigeant assure aussi que ce mécanisme de location-accession présente un intérêt pour les promoteurs immobiliers (ou les bailleurs sociaux qui doivent intégrer du logement libre dans leurs programmes) puisque l'achat de logements en bloc sécurise l'opération.
Enfin, il y voit également une réponse pour « les communes qui recherchent de la mixité d'habitation et des parcours résidentiels, en particulier dans les villes classées en zone B2 où il n'y a plus d'opérations d'investissement locatif, et il y en aura de plus en plus ».
Cezame, qui est dirigée par Véronique Rentet, ambitionne d'atteindre les 400 à 500 logements commercialisés en location-accession chaque année d'ici 2025, d'abord en Occitanie dans des villes moyennes comme Narbonne, Béziers ou Alès.
« C'est un investissement de 40 millions d'euros pour nous », précise Olivier Ganivenq.
Doubler l'activité promotion dans les cinq ans
La création de Cezame s'inscrit dans une nouvelle organisation du groupe. Lequel annonce ses chiffres 2021 : un chiffre d'affaires "réservé" (ventes) de 159 millions d'euros TTC pour 889 lots sur l'ensemble du territoire français, un chiffre d'affaires "acté" (chez le notaire) de 144 millions d'euros TTC pour 832 lots, un chiffre d'affaires "backlog" (réservations faites mais non actées) de 65 millions d'euros TTC pour 345 lots, et un chiffre d'affaires "livré" de 133 millions d'euros pour 972 lots, « soit une grosse année, et 2022 sera du même genre », indique Olivier Ganivenq.
Au total, le groupe affiche un chiffre d'affaires en gestion (toutes opérations comprises) de 805 millions d'euros pour 4.690 lots dans 54 opérations (dont 24 en cours de construction) dans presque toutes les régions de France.
« Notre activité a été impactée par le Covid ou l'est aujourd'hui par la crise actuelle sur les approvisionnement des chantiers ou les retard de livraison, mais notre volume d'affaires nous assure une stabilité », rassure Olivier Ganivenq, qui annonce l'objectif de doubler son activité (2.000 logements par an) dans les cinq ans.
La nouvelle organisation opérationnelle du groupe comprend une entité corporate, Promeo, et trois pôles : Promeo Immobilier, Promeo Partners et Cezame.
Promeo Immobilier, dirigé par Olivier Cardona, porte les activités de promotion immobilière (VEFA, habitat social, résidences gérées, résidences de prestige). Il s'adjoint deux filiales : Liaisons Habitat, rachetée en décembre 2021 et spécialiste de la recherche foncière (40 apporteurs fonciers, environ 300 lots signés pour Promeo) et Cap Conseil, bureau d'études et de maîtrise d'œuvre. Le pôle travaille aussi avec deux partenaires : Yuman Immobilier, un opérateur parisien de résidences gérées principalement, et Nature & Résidence (à Bayonne), spécialisé dans les parcs résidentiels de loisirs et avec qui Promeo a déjà signé les compromis de deux opérations du côté de Nantes et de la Dordogne.
Forces de vente externalisées
Chez Promeo Partners, le directeur général délégué Denis Rocchia présente une nouvelle offre d'assistance en maîtrise d'ouvrage commerciale à destination des autres promoteurs immobiliers.
« Une telle offre n'existe pas avec l'équipe et le réseau qu'on a, souligne Olivier Ganivenq, qui précise que Promeo dispose aujourd'hui d'une force commerciale largement au-dessus de sa capacité de production. Ce qui est innovant, c'est de l'ouvrir en mode d'assistance à maîtrise d'ouvrage : on devient une force de vente externalisée, en exclusivité bien sûr. On fixe avec le promoteur et en toute transparence un taux moyen de commercialisation, et on prend 1,5% d'honoraires de gestion. Cette offre s'adresse à des promoteurs qui produisent entre 50 et 300 logements par an, des promoteurs qui ont des produits à commercialiser à l'extérieur de leur périmètre habituel... Et ça nous permet de potentiellement faire rentrer des dossiers de copromotion. »
Un premier dossier a été signé avec un promoteur pour une opération d'investissement locatif à Avignon, hors de son territoire régional.
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