En 2018, 8,4% des logements sont vacants en Occitanie contre 8,1% en France métropolitaine, avec logiquement un nombre moins élevés dans les départements urbains de la Haute-Garonne et de l'Hérault (7,3%), et plus important dans les départements plus ruraux de l'Aveyron ou du Lot (10,9%).

Selon l'étude publiée le 30 juin 2022 par l'INSEE Occitanie, entre 2013 et 2018,
le nombre de logements vacants augmente plus vite en Occitanie (+ 1,5% par an) que celui de l'ensemble du parc
 (+ 1,3%). Mais cette croissance a nettement ralenti par rapport à la période 2008-2013 (+ 4,1% par an), années marquées par les effets de la crise de 2008 qui ont perturbé le marché de l'immobilier.

Les chiffres utilisés par l'INSEE sont issus du recensement de la population par les agents recenseurs sur le terrain (arrêtés en 2018) mais aussi du fichier Lovac 2019 (issu du croisement du fichier qui identifie les logements vacants à partir de la taxe d'habitation et des fichiers fonciers 2019) « qui apporte une dimension supplémentaire, à savoir depuis combien de temps le logement est vacant », explique Christophe Péalaprat, chef de projet de l'action régionale à l'INSEE Occitanie et co-auteur de l'étude.

Ainsi, en 2019, la région Occitanie compte-t-elle 134.000 logements vacants depuis plus de deux ans au sein de son parc privé, soit un taux de vacance structurelle de 3,9%.

Des volumes importants à Perpignan, Béziers ou Nîmes

« L'Occitanie ne se démarque pas spécialement du niveau national, en revanche, il existe d'importantes différences selon les territoires, observe Christophe Péalaprat. Là où la vacance structurelle est la plus importante, c'est dans les territoires ruraux, éloignés des métropoles et zones d'emplois, avec des caractéristiques de logements qui ne correspondent plus aux attentes du marché. »

Ainsi, les départements ruraux sont les plus touchés par cette vacance de longue durée : avec près de 14.500 logements vides depuis plus de deux ans, l'Aveyron a le taux de vacance structurelle le plus élevé d'Occitanie (7,9%). À l'opposé, les départements les plus urbanisés ont une vacance structurelle plus faible, seulement de 2% en Haute-Garonne et de 2,8% dans l'Hérault.

Si la vacance structurelle est plus faible sur l'arc méditerranéen et dans l'agglomération toulousaine, le volume de logements vacants y est important : l'INSEE relève plus de 5.600 logements inoccupés depuis plus de deux ans
 dans la Communauté urbaine 
de Perpignan, près de 3.400 dans la Communauté d'agglomération
 de Béziers-Méditerranée, et plus de
 3.000 dans celle du Grand Narbonne. L'agglomération de Nîmes compte autant de logements vacants de longue durée que la métropole de Montpellier, soit 3.800.


Quelques intercommunalités bâties autour de villes moyennes se distinguent aussi par un nombre important de logements vacants structurels, comme l'agglomération de Tarbes-Lourdes-Pyrénées (4.500 logements, soit quasiment autant que la métropole de Toulouse, 4.800 logements). Les agglomération de Carcassonne et d'Alès comptent chacune plus de 
3.200 logements vacants longue durée.

La vacance structurelle dépasse les 10% du parc dans certaines intercommunalités
 de l'Aveyron et de Lozère, alors qu'elle est relativement faible dans les zones touristiques de montagne.

32.200 logements habitables sans travaux

La vacance structurelle s'explique d'abord par l'ancienneté de la construction : plus le logement est ancien, plus il risque de rester vacant. Elle varie aussi
 selon le type et la taille du logement : elle est plus élevée pour les maisons
 et les petites surfaces. L'INSEE indique ainsi que l'Occitanie compte 24.600 petites maisons inoccupées dans le parc privé.


Les départements de l'Aveyron et de la Lozère se distinguent par une vacance élevée en raison d'un parc privé construit avant 1960 et souvent constitué de petites maisons de village. C'est aussi là que le nombre de logements considérés comme des passoires thermiques
 est proportionnellement plus élevé... Dans la communauté de communes des Hautes Terres de l'Aubrac, un quart des petites maisons de village sont vacantes, 28% dans la communauté de communes de Decazeville et 42% à Decazeville seule.

Autre raison : le manque de confort qui concerne les trois quarts des logements vacants. Par ailleurs, un tiers des logements inoccupés depuis plus de deux ans appartient
 à des personnes âgées de plus de
 70 ans, « un élément dont les collectivités doivent tenir compte dans le cadre des politiques de lutte contre la vacance, en particulier dans les territoires éloignés des grands pôles d'emploi où la population vieillit », préconise l'INSEE.

32.200 logements habitables sans travaux

Cependant, un quart des logements inoccupés depuis plus de deux ans, soit
 32.200 logements (majoritairement des appartements) en Occitanie, sont considérés comme confortables et ne nécessiteraient a priori pas de travaux de rénovation pour être habitables.

L'INSEE établit une comparaison intéressante : « Ce volume
 de logements vacants a priori directement habitables est légèrement inférieur au nombre de logements mis en chantier annuellement en Occitanie, qui varie entre 35.000 et
 45.000 logements sur les dix dernières années ».

Dans certaines zones tendues où 
le taux de vacance structurelle est faible, ce volume de logements vacants habitables sans travaux est toutefois important. Ainsi, pour les Métropoles Toulouse et Montpellier, où la vacance structurelle est de 1,2% et 1,7%, respectivement près de 60% et 62% sont considérés comme confortables. Soit environ 2.800 et 2.100 logements.

Logements vacants contre ZAN

Si l'étude s'arrête aux années 2018 et 2019, elle n'en donne pas moins une photographie encore d'actualité : « Ce sont des données structurelles et peu volatiles », confirme Christophe Péalaprat.

Or, cet état des lieux s'inscrit dans un contexte particulier : « La loi Climat et résilience va imposer aux collectivités de diminuer la consommation foncière, et le gouvernement a lancé un Plan national de lutte contre la vacance*, et les logements vacants peuvent être une piste », ajoute le co-auteur de l'étude.

Reste que si remettre des logements vacants sur le marché permettrait de limiter les constructions neuves et l'artificialisation des sols, l'équation n'est évidemment pas si simple.

« Le ZAN (zéro artificialisation nette à horizon 2050, NDLR) va s'imposer donc les territoires vont se pencher sur les logements vacants mais les marges de manœuvre sont faibles sur les zones tendues comme Toulouse et Montpellier, analyse Christophe Péalaprat. Les enjeux seront d'attirer les population là où il y a des logements disponibles, comme l'Aveyron, le Lot ou le Gers, avec du courage pour réhabiliter des logements dégradés. Certes ce sont des zones éloignées des bassins d'emplois métropolitains, mais on voit un développement du télétravail formidable, ce qui pourrait permettre d'attirer de nouvelles populations sur ces zones. »

Depuis 2013, un décret élargissant le champ d'application territorial de
la taxe annuelle sur les logements vacants permet à 73 communes de
la zone de Toulouse, 22 communes autour de Montpellier et 7 communes de l'agglomération de Sète d'appliquer cette taxe sur les logements vacants depuis plus d'un an.

* Considérant les 1,1 million de logements vacants depuis au moins deux ans dans le parc privé en France, parmi lesquels 300.000 en zone tendues, le gouvernement a lancé en 2020 un Plan national de lutte contre les logements vacants.

Cécile Chaigneau

30 Juin 2022, 15:22

Partager :