Il y a un an déjà, les professionnels de l'immobilier de bureaux se réjouissaient des performances réalisées sur le marché métropolitain de Montpellier, où 112.369 m² de surfaces tertiaires avaient été transactés sur l'année 2021, soit « un record jamais enregistré depuis la création de l'Observatoire de l'immobilier d'entreprises en 2005 », faisaient-ils remarquer.
Le record est donc battu puisque l'année 2022 s'est terminée sur le chiffre de 117.358 m2 placés, « ce qui confirme la profondeur de notre marché et nous place officiellement dans la cour des villes de plus de 100.000 m2 », souligne avec satisfaction Caroline de Boisgelin, directrice de BNP Paribas Real Estate Montpellier, le 16 février lors d'une présentation de ces données à la presse.
La capitale languedocienne fait partie, avec Bordeaux et Lille, des trois plus fortes progressions en France (hors Ile-de-France), devant Lyon, Rennes et Nantes. Elle figure aussi dans les rangs des huit métropoles ayant passé la barre des 100.000 m2 transactés, avec Lyon, Lille, Aix-Marseille, Nantes, Toulouse (qui revient dans ce classement), Bordeaux et Rennes.
« 43.000 m2 ont été transactés sur le seul premier trimestre 2022, mais cette ardeur s'est réduite ensuite par le manque d'offre disponible, fait observer Caroline de Boisgelin. Et la rareté faisant le prix, les valeurs sont en hausse sur tous les secteurs. »
Baisse de la surface moyenne à 342 m2
Le marché 2022, qui a enregistré 344 transactions, s'est joué majoritairement sur les produits de seconde main, avec 78.000 m2 transactés, (66% des transactions) - le neuf faisant moins bien que l'année précédente (29.000 m2, soit 25%) avec « un stock à son plus bas » - et sur la location (77%).
Après deux années marquées par la pandémie, les organisations de travail ont évolué et la démocratisation du télétravail a incité les entreprises à réviser leur stratégie immobilière. Une tendance qui se traduit par une légère baisse de la surface moyenne transactée à 342 m2, par un recul des grandes surfaces avec une seule transaction de plus de 5.000 m2 (contre trois en 2021, et par une diminution des transactions de plus de 1.000 m2 (41% du volume contre 51% en 2021). En revanche, la dynamique s'est jouée sur le segment des transactions de moins de 1.000 m2.
« Le code des transactions grandes surfaces est respecté : encore un marché locatif à 82% et sur du neuf pour 62%, indique Caroline de Boisgelin. La nouveauté, c'est un marché à 60% sur du plateau et non plus sur des immeubles indépendants, résultat d'une logique de territoire où le foncier devient de plus en plus une denrée rare. »
La valeur locative moyenne est à 173 euros/m2/an dans le neuf et à 142 euros en seconde main. Avec un top loyer à 190 euros (contre 185 en 2021).
L'offre disponible remonte, surtout dans le neuf
Après trois années de baisse, le stock de l'offre disponible à un an (photographie au 31 décembre 2022 du stock disponible pour le 31 décembre 2023) est de 94.040 m2, soit +50% vs 2021. Une hausse qui résulte principalement des premières livraisons des immeubles du futur quartier d'affaires montpelliérain Cambacérès au 2e trimestre 2023.
« Cette augmentation s'explique par l'explosion du neuf (+167%, NDLR), explique Caroline de Boisgelin. La part du neuf représente 49% de cette offre disponible avec 45.000 m2. C'est une valeur historique, la moyenne décennale étant de 28.000 m2 et une production supérieure à 40.000 m2 n'étant arrivé qu'une seule fois en 2008... En revanche, le marché de la seconde main reste tendu (48.120 m2 de stock, en-dessous de la moyenne décennale à 65.800 m2 NDLR), et c'est le résultat d'un marché depuis trop longtemps sous-offreur. On est allé puiser dans les réserves ! »
Logiquement, le taux de vacance sur le stock immédiat est « bien en-dessous de la barre des 5%, avec un timide 2,7% ».
Autre « warning » sur l'offre disponible : le créneau des surfaces de 250 à 500 m2 qui est historiquement faible.
« Sans surprise, c'est le secteur de l'Est qui concentre la moitié de l'offre disponible à un an, avec près de 48.000 m2 de bureaux, et la surprise se situe sur le Nord de la ville qui double son volume, sans doute le résultat de l'attractivité de MedVallée, analyse la dirigeante. Le centre continue de proposer des surfaces, fruit d'un message politiquement fort sur la fin des réhabilitations en logements des immeubles de bureaux... Et le Sud a attaqué sa percée avec les premières livraisons de Cambacérès. »
Selon Caroline de Boisgelin, les perspectives sont belles sur le marché du neuf puisque cette tendance haussière de l'offre devrait se poursuivre en 2024 et 2025, pour atteindre, à cet horizon, les 132.000 m2 de constructions neuves (addition de l'existant, des chantiers en cours et des permis de construire obtenus).
Locaux d'activité : record historique
Sur le front des locaux d'activité, l'année 2022 restera aussi dans les annales, avec un montant record de 106.816 m2 commercialisés (+ 28% vs 2021). Un rebond que les professionnels expliquent par le retour des comptes propres en augmentation de 52%, par une augmentation des volumes de seconde main de +27%, et par une augmentation des volumes dans le neuf de +28%.
Le marché a été dominé par le secteur Sud, avec 47% des transactions. Mais BNP Paribas Real Estate fait remarquer que « faute de solutions, un grand nombre d'entreprises sont obligées de s'éloigner de la métropole pour trouver des implantations ». Une stratégie qui a bénéficié à la zone du bassin de Thau et au Pays de Lunel.
Avec une offre de 69.000 m2, les professionnels estiment que « les besoins en surfaces ont été entendus et quelques bâtiments ont pu être construits, faisant monter l'offre neuve de 46% en 2022, contre 12% pour la seconde main ».
Des tendances émergent : celle de bâtiments mixtes misant sur le multi-services, mais aussi celle des bâtiments à stockage vertical, limitant l'artificialisation des sols.
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