Marché de la transaction et marché locatif sont intimement liés, les fluctuations de l'un affectant l'autre. Selon ses chiffres du premier trimestre 2023, Bien'Ici, portail d'annonces immobilières créé par la FNAIM, évoque « un retournement de marché sur la transaction avec une baisse de prix qui commence à se ressentir dans nos annonces » mais aussi « un attentisme plus marqué de la part des acheteurs qui semblent attendre la baisse de prix au vu de la croissance continue des taux d'emprunt ».
Baisse des prix, mais pas en Occitanie
En Occitanie pourtant, la baisse des prix semble se faire attendre... Ainsi, si le marché se régule sur l'ensemble du territoire français, les prix continuent d'augmenter en Occitanie (+5%), comme en Corse (+8%), en Bretagne (+9%) et en Normandie (+5%).
Sur les dix villes dans lesquelles le prix moyen affiché a le plus baissé en un an, sept sont situées en Ile-de-France, mais aucune en Occitanie. A l'inverse, dans le Top 10 des villes où la hausse des prix est la plus marquée (de +9% à +16%), on trouve deux villes d'Occitanie : Béziers (+12,1%) et Perpignan (+13%). Selon Bien'Ici, pour les villes dont la progression du prix moyen affiché est de plus de 10% sur un an, « il s'agit pour la plupart de villes dont l'évolution du prix a été assez régulière et soutenue sur les dernières années, sans pour autant engendrer une envolée courant 2021 avec le dynamisme de la demande ».
Des superficies accessibles qui se réduisent
L'impact de la hausse des taux s'est traduit par des concessions à effectuer sur la surface des biens, voire sur le nombre de pièces. A Montpellier, la comparaison des surfaces accessibles pour une capacité d'emprunt équivalente de 250.000 euros (avec un apport de 20.000 euros, selon les taux moyens de chaque période) révèle que l'acquéreur pouvait acheter un T3 de 61 m2 en mars 2022 mais un T2 de 51 m2 en mars 2023, soit une réduction de superficie de 17%. A Toulouse, il pouvait acheter un T3 de 65 m2 en mars 2022 mais un T3 de 59 m2 en mars 2023, soit une réduction de superficie de 19%.
Selon les taux moyens affichés sur les deux périodes, le budget disponible pour l'acquisition du bien était à Montpellier de 235.790 euros en mars 2022 et de 189.890 euros en mars 2023, et à Toulouse de 235.380 euros en mars 2022 et de 189.980 euros en mars 2023.
Marché du neuf : une croissance relative
Parmi les trois régions les plus dynamiques en termes de nouveaux programmes de logements neufs diffusés, l'Occitanie (dans la catégorie des plus de 450 programmes) affiche une augmentation de +12% en volume par rapport au 1er trimestre 2022, derrière la Corse (dans la catégorie des moins de 150 programmes) à +14%, et le Centre Val de Loire (dans la catégorie des moins de 150 programmes) à +36%.
« Dans un contexte macro-économique défavorable, avec l'inflation qui se maintient au-dessus de 6% en ce début d'année et les taux d'emprunt qui dépassent 3% depuis mars, le marché de l'immobilier neuf n'arrive pas à relancer sa dynamique d'avant crise sanitaire », analyse l'étude.
Marché locatif : la tension monte
Selon Bien'Ici, « la complexité pour les ménages d'accéder à la propriété a embouteillé le marché de la location, ainsi que la mise en application du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique, NDLR) qui a transféré vers le marché de la transaction des passoires thermiques, contribuant, mécaniquement, à la raréfaction de l'offre locative ».
Ainsi, la tension locative est-elle plus forte sur le bassin méditerranéen que sur le reste du territoire : elle augmente de +6% en région PACA mais de +31% en Occitanie - « une tension plus forte que la moyenne », pointe l'étude - et de +30% en Corse, « une tension moins forte que la moyenne », tempère l'étude.
Et dans les zones touristiques ?
La raréfaction de l'offre locative dans les zones touristiques, notamment du fait du développement de la location courte-durée en plein essor, a amené les décideurs publics à réglementer les locations saisonnières. En Occitanie, c'est le cas à Montpellier où le maire Michaël Delafosse (PS) a imposé, depuis juin 2021, une règle destinée à réduire l'emprise Airbnb (et autres plateformes du genre) par la limitation à 120 jours de location des meublés touristiques par an. A Toulouse, où le nombre de jours de location est aussi limité à 120 par an, la Métropole a voté en octobre 2022 des mesures de compensation (transformer un local d'une surface au moins équivalente pour le mettre en location à bail au sein de la même zone) qui seront exigées des propriétaires de logements loués à de la clientèle de passage à partir du 1er novembre 2023.
« À Paris et à Toulouse, l'offre a beaucoup baissé en un an, entre le premier trimestre 2022 et 2023, indiquent les chiffres de Bien'Ici. Ce sont les deux métropoles françaises dans lesquelles la tension s'est accentuée, respectivement +68% et +65% en un an. »
Sur le bassin méditerranéen, la tension locative augmente de façon importante à Nice (+80%). Elle augmente de 17% à Nîmes et de 9% à Sète.
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