En panne de foncier, l’immobilier d’entreprise nîmois accélère sa transformation

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Le parc Georges Besse, à Nîmes, annonce les espaces disponibles.
Le parc Georges Besse, à Nîmes, annonce les espaces disponibles. (Crédits : Guillaume Mollaret)
D’ici 2023, il n’y aura plus de foncier disponible dans l’agglomération nîmoise. Avant la commercialisation de nouvelles zones, les programmes de réhabilitation se multiplient. Si l’année 2020 n’a enregistré aucune opération en logistique, les transactions de bureaux se sont très bien tenues.

Trente mois... C'est, en perspective, le stock de foncier disponible sur l'aire de Nîmes Métropole au regard de la consommation annuelle de ce type d'espaces pour l'immobilier d'entreprise (tertiaire, locaux d'activité, logistique), apprend-on via l'Observatoire de l'immobilier de Nîmes Métropole.

Seuls 28 hectares de foncier sont en effet disponibles à la commercialisation, avant que la zone Magna Porta, jouxtant la nouvelle gare TGV de Nîmes-Pont du Gard sur les communes de Manduel et Redessan, ne soit requalifiée, tout comme la zone du Marché Gare située à l'entrée ouest de la ville.

En attendant, de nombreux locaux, de bureaux et d'activités notamment, sont en cours de réhabilitation et de mise à niveau suite au déménagement de certaines entreprises ou collectivités du centre vers la périphérie, ou bien d'une zone d'activité à une autre.

Pas d'opération logistique

« Certains locaux ne sont plus aux canons des exigences des salariés en termes d'accessibilité et d'empreinte environnementale », résume, en substance, Romain Tissot, directeur du promoteur-aménageur Holding Tissot.

Alors que 22 hectares sont encore disponibles sur la zone Mitra de Garons et 6 sur l'Actiparc de Bouillargues, David Retourna, chargé de mission auprès de l'Agence d'urbanisme région nîmoise et alésienne (A'U), précise que « à Nîmes, le marché du foncier est fluctuant d'une année sur l'autre : en 2020, seuls 3,7 hectares ont été consommés (8 transactions en 2020, contre 17 en 2019, ndlr) car il n'y a pas eu d'opération dédiée à la logistique, consommatrice d'espace par nature », explique. Toutefois, sur la moyenne décennale, on consomme 11,5 ha de foncier par an ».

Côté prix, le foncier nîmois se distingue par des tarifs plus accessibles que ceux enregistrés dans la métropole montpelliéraine, avec un tarif de 45 à 55 €/m2 dans les parcs d'activités (contre 110 euros à Montpellier) et, pour le tertiaire, un tarif de 210 €/m2 sur les emplacements premium, soit un prix dans la moyenne de ceux enregistrés dans la préfecture héraultaise...

Bureaux : transactions à la hausse

Concernant l'immobilier de bureaux, les transactions se situent dans la moyenne haute de la décennie passée avec 26.300 m2 placés en 2020 contre 20.000 m2 d'ordinaire. La hausse s'avère particulièrement significative dans le neuf (7.023 m2 placés contre 999 l'année précédente). Un chiffre notamment dopé par le projet de déménagement de la Mutuelle Sociale Agricole (4.500 m2).

Les relocalisations occupent 40% de ce marché, avec une part investisseur qui s'élève à un quart tandis que 29% des transaction concernent des extensions.

Point saillant : 25% des transactions sont liés à la création d'entreprises. Or, ces dernières ne pèsent que pour 5% des mètres carrés placés... Ce qui traduit le fort poids des TPE dans le tissu économique nîmois où la valeur locative du neuf s'élève à 145 €/par an (169 €/m2 à Montpellier) et 125 €/m2 sur le marché de seconde main (130 €/m2 à Montpellier). Concernant le marché des acquisitions, Nîmes affiche un niveau moyen de transaction à 2.150 €/m2 dans le neuf et 1.200 €/m2 sur le marché de seconde main.

Dans ce domaine, le territoire de Nîmes Métropole enregistre sa 4e année la plus performante de la décennie avec 69.000 m2 placés. Seuls 32.600 m2 étaient disponibles à la commercialisation au 31 décembre 2020... Un secteur particulièrement dynamique donc.

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