Foncier agricole en Occitanie : rebond post-Covid

Passé la crise sanitaire du Covid, le marché des terres et de l’immobilier agricole repart en Occitanie, avec quelques secteurs bien plus dynamiques que d’autres… Les maisons à la campagne flambent, la forêt stagne, et la SAFER régionale crée une foncière pour réaliser du portage.

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En 2021, la SAFER Occitanie a enregistré la vente de 20.500 hectares pour 290 millions d'euros, dont 40% sont allés à des installations d'agriculteurs (une progression de 30% par rapport à 2020).
En 2021, la SAFER Occitanie a enregistré la vente de 20.500 hectares pour 290 millions d'euros, dont 40% sont allés à des installations d'agriculteurs (une progression de 30% par rapport à 2020). (Crédits : Yann Kerveno)

« C'est un point de vigilance pour nous parce que c'est un secteur reparti fortement à la hausse l'année passée », explique Frédéric André, le directeur général de la SAFER Occitanie.

En 2021, ce sont 6.850 hectares qui ont été ainsi vendus en Occitanie pour artificialisation (contre 5.148 en 2020 et 6.180 en 2019), dont 1.217 hectares à des collectivités. C'était quasiment le seul secteur en augmentation en 2020, et pour cause, le marché des maisons à la campagne (bâti et moins de trois ha de terres) reste très fortement orienté à la hausse : + 20% en nombre de vente, + 22% en surface et + 33% en valeur. Avec 11.893 ventes sur l'année 2021 qui représentent 8.647 ha et un montant total de 2,6 milliards d'euros, c'est presque qu'un milliard d'euros de plus qu'en 2019...

Si le marché des terres destinées à l'urbanisation ou celui des maisons à la campagne sont très porteurs, celui des forêts est plus complexe : « C'est un secteur sur lequel l'offre est inexistante alors que la demande est très forte ». Ainsi, seuls 12.635 hectares ont changé de main l'an dernier pour un montant de 86 millions d'euros.

En dépit des crises provoquées par le climat, le marché des vignes, quant à lui, reste en progression en valeur et en volume, même après l'année 2020 affectée par le Covid, le gel et la grêle. En 2021, il a dépassé les 100 millions d'euros en valeur pour 6.320 hectares cédés lors de 2.592 ventes, quand il avait atteint 87 millions d'euros en 2019 pour 6.880 hectares vendus.

« Tout s'achète mais rien ne se vend »

Le prix des terres à l'hectare reste globalement stable dans la région Occitanie mais les demandes sont inégalement fortes.

« Ce que nous constatons, c'est qu'il existe aujourd'hui une très forte demande pour les terres irrigables et ou à fort potentiel agronomique, ce sont deux critères qui semblent primer aujourd'hui, précise Frédéric André. En corollaire, les terrains sans valeur agronomiques et sans potentiels se vendent très mal, même à des prix très bas... Pour résumer, il y a deux ans, tout était à vendre mais rien ne s'achetait, aujourd'hui, tout s'achète mais rien ne se vend. »

Sur l'année 2021, la SAFER Occitanie a ainsi vu passer 20.500 hectares pour 290 millions d'euros contre un marché qui atteignait 200 à 220 millions d'euros avant le Covid. Sur ces 20.500 hectares rétrocédés, 40% sont allés à des installations d'agriculteurs, soit 620 dossiers et une progression de 30% par rapport à 2020.

Faciliter l'installation de jeunes agriculteurs

S'il est trop tôt pour connaître les tendances 2022, et notamment l'éventuelle influence de la guerre en Ukraine sur les mouvements de foncier, cette année sera celle du début de la nouvelle foncière régionale. Portée par la Région Occitanie, la SAFER Occitanie et les banques réunies dans une SAS, elle est destinée à réaliser du portage foncier.

La première levée de fonds a permis d'engranger 1,6 million d'euros, ce qui donne à la SAS un volant d'action approchant les 5 millions d'euros (30% d'apport par la foncière et financement du reste par l'emprunt) pour des acquisitions.

Le portage sera de courte durée, de 4 à 9 ans, et accessible par une convention de mise à disposition. Ce dispositif est destiné, en particulier, à faciliter l'installation des jeunes agriculteurs pour qui le prix du foncier peut parfois être un obstacle majeur. À l'issue de la convention, les bénéficiaires pouvant se porter acquéreurs des terres qu'ils ont mis en valeur.

Ce sont 60 dossiers, avec une moyenne de 80.000 euros, qui pourront ainsi être traités lors de ce premier round.

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