Le commerce de proximité et l'artisanat ont été malmené par la crise sanitaire en cours. L'Institut pour la ville et le commerce estime ainsi qu'au niveau national, la crise sanitaire a entraîné une baisse de chiffre d'affaires de plus de 30% en moyenne et une augmentation de la vacance commerciale de l'ordre de 30% également.
Les commerces de proximité sont pourtant au cœur des dynamiques économiques locales à l'œuvre sur les territoires, contribuant à l'attractivité des cœurs de ville autant que les questions d'amélioration de l'habitat et des équipements publics. Laissés vacants, ils drainent une image dégradée de la ville et la dévitalisation commerciale accélère la désertification des centres-villes. Parmi les problèmes identifiés, celui de loyers trop élevés ou de locaux en trop mauvais état, compliquant l'équilibre économiques d'éventuels projets.
« La vacance des commerces augmente dans les villes moyennes et peut parfois dépasser les 20%, observe le préfet de région Occitanie, Etienne Guyot. Le commerce a parfois été le parent pauvre et aujourd'hui, il y a la volonté, dans les cœurs de ville, d'une cohérence forte, c'est à dire qu'on ne peut pas développer des commerces à la fois en centre-ville et à la fois en périphérie. »
Pour remédier à cette problématique et réintroduire une dynamique locale, la Région Occitanie a décidé de créer un nouvel outil d'aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux, baptisé FOCCAL (Foncière Occitanie Centralités Commerce et Artisanat Local).
Acheter ou rénover des locaux commerciaux
Le 13 avril, la collectivité régionale a donc signé une convention partenariale avec l'État à travers l'Agence nationale de cohésion des territoires (ANCT), la Banque des Territoires et l'Établissement Public Foncier (EPF) d'Occitanie autour de la création de FOCCAL, qui s'inscrit dans le cadre du plan de relance pour l'emploi, doté de 580 millions d'euros, adopté par la Région Occitanie en 2020.
« Certains villages et villes souffrent d'un nombre croissant de fermetures de commerces, observe Carole Delga, la présidente de la Région Occitanie. Avec FOCCAL, nous proposons de racheter et rénover ces locaux commerciaux pour garantir une offre immobilière vraiment adaptée aux moyens des commerçants et des artisans. Avec la réouverture de ces commerces, ce sont de nouvelles familles qui arriveront, redonnant une dynamique positive aux cœurs de ville. C'est un enjeu majeur pour la revitalisation de nombreuses communes en Occitanie. »
Une opération portée par le dispositif FOCCAL pourra concerner l'acquisition de murs commerciaux, la réalisation de travaux et le remembrement éventuel, la recherche de commerçants et la remise sur le marché (le plus souvent en restant propriétaire et en louant les murs). FOCCAL pourra également intervenir sur un immeuble entier afin de restructurer la partie habitat par exemple et la revendre à un opérateur (bailleur social ou autre), tout en restant propriétaire du rez-de-chaussée commercial.
Une ampleur géographique inédite
A l'échelle nationale, la Banque des Territoires mobilise des moyens financiers à hauteur d'un milliard d'euros, pour permettre notamment le financement de 100 foncières de redynamisation visant la rénovation de 6.000 commerces de proximité à horizon 2025. Ce nouveau partenariat entre les différents signataires d'Occitanie permettra aussi d'assurer la bonne intégration de FOCCAL à cette action "100 foncières" du plan de relance national, et notamment à son fonds de restructuration des locaux d'activités, opéré par l'ANTC.
« Sur les 100 foncières, 45 sont créées aujourd'hui et 20 sont dans les tuyaux, mais aucune n'est d'une ampleur géographique telle que celle créée en Occitanie à l'échelle de la région, les autres étant à la maille municipale ou départementale, à l'exception de celle en Bretagne mais qui ne compte que quatre départements », souligne Olivier Sichel, directeur général délégué de la Caisse des Dépôts, directeur de la Banque des Territoires.
L'EPF d'Occitanie accompagne déjà opérationnellement près de 200 collectivités engagées dans la revitalisation de leur territoire au travers des programmes Action Cœur de Ville, Bourg Centre Occitanie et Petites Villes de Demain.
« La mise en place d'un opérateur tel que l'outil FOCCAL, en permettant d'investir durablement dans les centres-villes vient donc compléter de manière efficace l'offre d'ingénierie en place sur ces territoires », ajoute Sophie Lafenêtre, directrice générale de l'EPF d'Occitanie, qui précise que l'EPF, dont c'est le métier de qualifier un marché, achètera « au juste prix, sans spolier les propriétaires ».
Vingt communes-cibles
Créé en janvier 2021, la foncière FOCCAL est capitalisée à hauteur d'un million d'euros (Région/Agence Régionale Aménagement Construction) pour cette phase d'initialisation. La Banque des Territoires et à l'EPF d'Occitanie devraient entrer au capital de FOCCAL au 3e trimestre 2021.
« A court terme, il n'est pas prévu que des investisseurs privés viennent mais nous ne sommes pas fermés à des opportunités futures », a précisé la présidente de Région.
Dix-sept réunions territoriales ont déjà permis d'identifier les problématiques et les projets locaux pouvant nécessiter une intervention de FOCCAL dans vingt communes-cibles*, qui ont donc été retenues pour cette première étape de déploiement. Plus de 4.000 actifs commerciaux ont été analysés et une cinquantaine de commerces ont été repérés pour cette phase d'initialisation, représentant un montant d'investissement (acquisition et travaux) de l'ordre de 10 millions d'euros.
« Les communes intéressées contactent la Région, et les commerçants seront contactés par l'échelon local ou intercommunal, précise Carole Delga. Le loyer sera fixé en-dessous des loyers classiques. Et ce sera complémentaire de dispositifs existants déjà comme par exemple la réhabilitation d'un magasin qui pourrait solliciter des subventions à l'investissement du fonds L'OCCAL (lancé en 2020 en réponse à la crise sanitaire et économique, dédié à la relance de l'activité touristique et commerciale en Occitanie, et doté de 80 millions d'euros, NDLR). »
« Un souffle actif »
Les premières opérations devraient pouvoir entrer en phase opérationnelle courant 2021. Quelques maires se réjouissent déjà de pouvoir recourir à ce dispositif pour revitaliser leur centre-ville. Ainsi, le maire de Frontignan (34), Michel Arrouy : « Nous sommes engagés dans un ambitieux projet de revitalisation et de restructuration de notre cœur de ville. La reconquête de la friche de l'ancienne raffinerie, notamment, ouvre de nouvelles perspectives. Déjà inscrite dans le dispositif "Bourg Centre", je me réjouis que notre commune soit pilote de l'expérimentation FOCCAL sur le Bassin de Thau ».
« A Graulhet (Tarn, NDLR), notre attachement au cœur de ville est essentiel et il doit battre à nouveau avec vitalité, témoigne Blaise Aznar, le maire de Graulhet. De la place du Jourdain au quartier médiéval de Panessac, il nous faut redonner du lien à cet espace, autour de l'activité économique, du soutien aux commerces locaux et la valorisation de nos savoir-faire artisanaux, avec la filière cuir. Ce dispositif de la Région Occitanie est un souffle actif et un soutien créatif, qui accompagne notre ambition pour Graulhet. »
* Les communes-cibles : Frontignan (34), Lodève (34), Pézenas (34), Anduze (30), Rémoulins (30), Mende (48), Céret (66), Castelnaudary (11), Saint-Gaudens (31), Revel (31), Foix (09), Graulhet (81), Millau (12), Capdenac-Gare (12), Figeac (46), Saint-Antonin-Noble-Val (82), Caylus (82), Auch (32), Tarbes (65) et Lourdes (65).
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