Le bilan semestriel de l'activité immobilière sur la région de l'ex-Languedoc-Roussillon affiche, comme au national, un marché qui marque le pas, avec une chute des chiffres du logement neuf, confirmant la tendance baissière constatée en 2018.
Sur la métropole montpelliéraine, avec seulement 1 435 ventes au détail sur les six premiers mois de l'année, le marché chute de 22 % (vs S1 2018), soit une perte de 410 logements. Selon le bureau d'études montpelliérain Adéquation, les volumes se rapprochent des niveaux bas observés sous l'ère Duflot...
Si le phénomène de métropolisation, qui concentre l'effort de construction sur le territoire d'une métropole, est observable partout en France, ses effets semblent toutefois toucher plus vivement la capitale languedocienne que d'autres grandes villes : - 9 % à Lyon, - 5 % à Toulouse, + 3 % à Bordeaux ou + 15 % à Nantes.
Chute libre des mises en vente
"L'effondrement des mises en vente, très forte n'alimente plus suffisamment le marché, analyse Yohan Breuil, directeur du bureau d'études Adéquation à Montpellier. On a enregistré près de 850 logements en moins mis sur le marché montpelliérain (- 40 % vs S1 2018, ndlr) et seulement 36 programmes commercialisés mais pas un à Lattes, Saint-Jean-de-Védas et Juvignac, du jamais vu !"
Avec 1 269 logements mis en vente sur le marché montpelliérain, ce 1er semestre 2019 est le plus faible enregistré depuis 2009.
"On est dans le rouge partout en France, hormis à Lyon, où les mises en vente ont augmenté de 5 % grâce à son PLUI (plan local d'urbanisme intercommunal, ndlr) qui a été validé, ce qui a permis aux projets de trouver une sortie", souligne Yohan Breuil.
L'offre commerciale n'est donc plus que de 1 876 logements disponibles sur le marché montpelliérain, soit un stock théorique de 7,8 mois, en baisse de 24 %. Sur le périmètre de la seule ville de Montpellier, la situation est encore plus marquée, avec un stock théorique de 7,1 mois.
"Il s'agit du niveau le plus bas depuis 2010, affirme Yohan Breuil. Si on cherche à Port Marianne, il y a moins de 20 logements disponibles... La demande est présente mais l'offre est insuffisante, d'autant que les taux d'intérêt sont bas, un des leviers majeurs pour passer à l'acte d'achat."
Si les ventes à investisseurs, via le dispositif de défiscalisation Pinel, restent majoritaires sur ce territoire (61 % des ventes au 1e semestre 2019), les volumes de ventes auprès de cette clientèle affichent néanmoins un retrait de 20 %. Les raisons : les mises en vente insuffisantes mais aussi la hausse des prix qui dégrade la rentabilité locative des opérations et inquiète les investisseurs.
Les ventes à propriétaires-occupants ont également baissé, avec seulement 334 ventes en accession libre (- 30 %), pour des raisons essentiellement de prix de marché.
Inexorable hausse des prix
Et c'est là l'autre point noir du bilan semestriel : l'inexorable hausse des prix. Le bureau d'études Adéquation annonce ainsi une hausse de 330 €/m2 sur le prix moyen (hors parking) des mises en vente en six mois sur le marché montpelliérain.
Soit une hausse de 2 % par rapport à 2018. Mais aussi une augmentation de 7 % en trois ans : de 3 790 € en 2016, le prix moyen du m2 (en collectif, non aidé, hors parking) est monté à 4 070 € au 1e semestre 2019.
"Cette hausse désolvabilise davantage les ménages en primo-accession, analyse Yohan Breuil. Et cette hausse tend à se poursuivre au regard des prix proposés sur les nouveaux logements lancés à la commercialisation au 1e semestre 2019... Mais il n'y a pas de particularisme montpelliérain, car toutes les métropoles ont connu renchérissement des prix : + 5 % à Toulouse, + 11 % à Aix-Marseille, + 1 % à Bordeaux."
Et d'évoquer une nécessaire réflexion à porter sur un dispositif encore peu utilisé, celui des organismes fonciers solidaires : "Ce dispositif permet de dissocier le bâti et du foncier. Le foncier est acheté par l'organisme foncier solidaire et il est ensuite loué à l'acquéreur qui n'est donc propriétaire que du bâti. Cela permet de faire baisser d'environ 15 % le coût d'acquisition". L'outil vient d'être lancé à Toulouse, à l'initiative du groupe Les Chalets.
Nîmes sauve la mise
Le constat d'essoufflement au cours de ce 1e semestre est également valable sur les marchés secondaires, qui, de fait, "n'ont pas joué leur rôle de relais", note Yohan Breuil.
Après l'embellie de 2018, les mises en vente se sont effondrées de 58 %, soit 1 100 logements de moins sur le marché. Cette baisse est particulièrement marquée sur les régions de Narbonne (- 82 %), et de Béziers (- 77 %) - en grande partie du fait de la fin de l'éligibilité au dispositif Pinel sur les territoires situés en zone B2 (de 132 communes éligibles, l'ex-LR est passé à 59) - mais aussi de Sète (- 81 %).
Résultats : 979 ventes, soit une baisse de 37 %. Seul le marché nîmois tire son épingle du jeu, avec une hausse de 11 % des ventes "car on a continué à l'alimenter", souligne Yohan Breuil (213 mises en ventes, et un stock de 501 logements disponibles).
Le bureau d'études pointe une situation dommageable, d'autant que sur ces marchés, les valeurs immobilières restent maîtrisées et stables : 3 170 €/m2 à Perpignan ou 3 290 €/m2 à Nîmes.
Au global, sur l'ex-Languedoc-Roussillon, 2 072 logements ont été mis en vente (- 1 944 vs S1 2018) et 2 414 ont été vendus (- 975 vs S1 2018), ce qui laisse une offre exsangue de tout juste 3 565 disponibles, soit 8,9 mois de stock.
Année électorale
Le cabinet Adéquation pronostique logiquement une année 2019 baissière, la 2e consécutive pour le secteur de la promotion immobilière. Et s'inquiète de la proportion de cette baisse : "- 20 %, - 30 %, - 40 % ?".
Et l'hémorragie pourrait ne pas en rester là. En portant son regard plus loin, Yohan Breuil s'inquiète aussi de la perspective "d'une activité molle en 2020" du fait du contexte électorale : "Les marchés descendus si vite peuvent-ils encore descendre ? 2020 étant une année électorale, avec une période de prudence et un renouvellement des équipes qui prend du temps, cela pourrait encore diminuer...".
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