Selon l'Observatoire de l'immobilier de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les chiffres du logement neuf du premier trimestre 2019 viennent confirmer les tendances déjà observées aux trimestres précédents : une stabilisation des réservations mais un léger recul des investisseurs sur les 12 mois glissants, une chute des mises en ventes (à l'exception de la zone d'Aix-Marseille), une offre commerciale en baisse avec un stock moyen de 10 mois (de 5,6 mois à Angers à 15,8 mois à Nice), et des prix en hausse de 1,8 %.
« Les mêmes raisons conduisent aux mêmes effets partout, résume Laurent Villaret, le président de la FPI Occitanie Méditerranée le 13 juin. Un problème d'accès au foncier, une offre commerciale qui chute, des inerties dans les montages d'opération, la suppression de l'avantage fiscal en B2 - notamment Béziers et Narbonne, sur l'ex-Languedoc-Roussillon - entraînent une chute de l'activité et une hausse des prix. »
Béziers et Narbonne atones
Sur le périmètre de l'ex-Languedoc-Roussillon, le marché se contracte avec une diminution de 61 % des mises en vente (vs 1e trim. 2018). Cette baisse est de 48 % sur la Métropole de Montpellier, de 67 % sur l'agglomération de Nîmes (un chiffre cependant peu significatif au regard de la faiblesse des volumes), de 88 % sur l'agglomération de Sète, et de 26 % sur la Communauté urbaine de Perpignan.
« A Béziers et Narbonne, il n'y a eu aucune mise en vente au cours du 1e trimestre 2019 du fait de la suppression de la zone B2 du dispositif Pinel sans alternative, regrette Laurent Villaret. C'était quand même 307 et 127 logements au 1e trimestre 2018 ! »
Les ventes nettes de logements, quant à elles, sont en baisse de 22 % sur l'ensemble de l'ex-Languedoc-Roussillon et de 16 % sur la Métropole montpelliéraine qui demeure le marché le plus actif. Les marchés de Béziers et Narbonne ont été logiquement atones, avec des baisses respectives de 77 % et 59 %.
Le marché nîmois a enregistré une hausse des ventes de 51 % (124 vs 82 logements), la ville ayant connu le lancement de « pas mal d'opérations l'an dernier qui ont bien marché, comme le Triangle de la Gare par exemple, et la ville a beaucoup investi sur son centre-ville », commente Laurent Villaret.
« Ces chiffres confirment que la demande des ménages et celle des investisseurs locatifs est toujours aussi présente mais que ces deux marchés souffrent d'un manque d'offre, analyse-t-il Il existe un défaut de produits, pas d'acquéreurs ! »
Pénurie sur l'offre
Et de fait, non réalimentée, l'offre commerciale (les logements restant à vendre) se rétrécit partout comme peau de chagrin, « passant de 5 132 logements à 3 701 logements disponibles sur l'ex-Languedoc-Roussillon en un an, dans un contexte de croissance démographique stable, soit une baisse de 28 % ».
« On est descendus à 7,4 mois de commercialisation à Montpellier (un marché équilibré se situant à 12 mois de stock, NDLR), contre 9,3 fin mars 2018, s'inquiète le président de la FPI Occitanie Méditerranée. Et Toulouse est concernée de la même manière, avec un stock de 9 mois. »
La bonne nouvelle du trimestre provient des prix de l'immobilier neuf, la FPI observant une stabilisation générale, « mais il est probable qu'ils augmentent sur l'année », ajoute Laurent Villaret.
A Montpellier, le prix moyen du m2 s'inscrit ainsi à 4 040 €, un niveau qui reste élevé, et encore au-dessus du prix pratiqué à Toulouse, qui est légèrement remonté à 3 800 €.
« Les prix dans les deux métropoles se rapprochent, et cela risque de continuer, d'autant que la métropole toulousaine affiche la volonté d'améliorer l'esthétique architecturale des programmes », souligne Laurent Villaret.
Sur le marché de l'immobilier ancien, où le prix moyen du m2 se situe à 2 770 €, les ventes avaient légèrement diminué entre 2017 et 2018 (- 2,5 %) et sur les cinq premiers mois 2019, « la FNAIM annonce une baisse des transactions de 4,2 %, ce qui signifie que l'ancien n'a pas comblé la baisse du neuf », estime Laurent Villaret.
Des "Assises des territoires" ?
Que faire alors, de ce marché sous-offreur, où l'accession d'un logement neuf en résidence principale devient de plus en plus difficile pour les ménages en raison des prix pratiqués, notamment sur la métropole de Montpellier ?
« Il faut trouver des outils pour libérer du foncier et réguler le prix du foncier, préconise le président de la FPI Occitanie Méditerranée. Nous nous sommes rapprochés de tous les acteurs du territoire. Nous avons démarré un gros partenariat avec la Métropole de Montpellier pour définir de nouvelles zones en attendant le futur PLUi (plan local d'urbanisme intercommunal, NDLR) et un vrai travail est engagé avec la collectivité sur l'élaboration du PLUi, ce qui nous permet de réfléchir ensemble aux questions des mobilités, des parkings, de la densité, des matériaux, des formes urbaines, etc. Enfin, nous démarrons aussi un gros travail avec l'Établissement Public Foncier Occitanie sur la base de terrains en dehors de la métropole, sur lesquels nous allons projeter des opérations... Nous pensons qu'une coopération intercommunale devrait être engagée à l'échelle des territoires économiques. C'est pourquoi nous souhaitons proposer d'organiser, l'an prochain, un colloque avec tous les élus, qui s'appellerait les "Assises des territoires", sur la question de l'accès au foncier. »
Par ailleurs, la FPI travaille sur la question de la densité : « La loi ALUR a supprimé la notion de COS (coefficient d'occupation des sols, NDLR) dans les PLU, et c'est la somme des autres règles qui définit la densité. On aimerait, en local, définir des densités cibles et un seuil minimum constructible dans toutes les zones urbaines en secteur diffus, afin de réguler l'augmentation des prix. Nous voulons proposer de l'expérimenter sur des îlots-tests. L'objectif serait de fixer un cadre général pour un urbanisme vertueux ».
Inquiétude sur Cambacérès ?
Le 11 juin dernier, Philippe Saurel, le président de la Métropole de Montpellier, annonçait qu'une révision du périmètre d'exposition au bruit récemment imposée par l'État suite à la hausse continue du trafic aérien sur l'aéroport de Montpellier, allait venir directement impacter la programmation de logements sur le futur quartier Cambacérès. En effet, une partie de la zone étant rendue inconstructible, la collectivité se voit contrainte de déplacer les logements plus loin.
A la question des éventuelles conséquences que pourrait avoir cette obligation, Laurent Villaret se montre serein : « Les volumes de logements ne devraient pas être impactés, en tout cas ceux de la 1e tranche ».
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