Depuis l'arrivée de Michaël Delafosse (PS) à la tête de la Ville et de la Métropole de Montpellier en 2020, un coup de frein avait été mis sur le développement urbain, le temps que les équipes établissent leur diagnostic et déploient une nouvelle façon de faire la ville et une nouvelle méthode. Un axe majeur avait cependant été donné : priorité aux constructions en ZAC (zones d'aménagement concerté), au détriment du secteur diffus.
Michaël Delafosse promettait donc de bousculer les méthodes afin de « faire la ville » autrement... Le 9 février dernier, lors des premières Assises du territoire, il présentait son plan de bataille en matière de construction de logements. Sur sa feuille de route, 100 lots pour 8.000 logements (50.0000 m² de surfaces de plancher) lancés dans les deux ans sur les ZAC pilotées par la SERM-SA3M, l'aménageur public de la Métropole.
Presque huit mois plus tard, les promoteurs immobiliers sont rassurés. Et reviennent à de meilleures dispositions et relations avec la collectivité. Le 19 septembre, Laurent Villaret, dirigeant-associé du groupe GGL et président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) Occitanie Méditerranée, tient ainsi pour la première fois depuis longtemps un discours satisfait et optimiste.
Et dans un contexte incertain - « le marché immobilier national traverse une crise et toutes les métropoles connaissent une crise du logement depuis trois ou quatre ans, aux raisons multiples : effacement du marché de immobilier neuf (de 50% à Montpellier), contraintes fortes sur l'évolution des prix de vente avec un gros impact sur le pouvoir d'achat des Français, évolution des normes, exigence de qualité sur les logements de la part des élus, arrivée du principe du zéro artificialisation nette, changement de comportement depuis le Covid, guerre en Ukraine et envolée des cours des matériaux », énumère Laurent Villaret -, les bonnes nouvelles sont les bienvenues...
« Je ne vois ça dans aucune autre métropole »
« Le maire avait décrété un choix politique : stop aux constructions à la parcelle et retour à un urbanisme maîtrisé pour revenir à 50% des logements construits dans les ZAC portées par l'aménageur public, rappelle Laurent Villaret. Pour limiter les effets de la crise, il fallait un choc de l'offre : après de longs mois de débat, nous l'avons obtenu. Comme la SERM a fait de l'anticipation foncière, elle dispose d'un stock de lots important dans les ZAC. Je ne vois ça dans aucune autre métropole française. Tout n'est pas rose mais aujourd'hui, on sait quoi dire à nos acquéreurs pour les mois à venir ! »
Ce choc de l'offre a été décliné par la collectivité en objectifs semestriels, et le président de la FPI se félicite de la promesse tenue : « La SERM avait annoncé le lancement de 41 lots et 3.598 logements (libres, sociaux, intermédiaires et abordables, NDLR) au premier semestre 2022. Cet objectif est atteint puisque 45 lots ont été lancés pour 3.454 logements - certains sont déjà attribués ou en cours d'analyse - ainsi que 52.000 m2 tertiaires. Ce qui représente 345 millions d'euros de marchés travaux pour les entreprises sur les logements et 80 millions d'euros sur le tertiaire... La SERM a fait un gros travail pour accélérer la mise sur le marché de ces lots. Et fait nouveau, aujourd'hui, l'aménageur est transparent sur les attributions. On est donc très confiants ! »
Un planning de production
Avec 2.486 logements annoncés pour le 2e semestre, les promoteurs considèrent qu'on est bien sur ce qu'on appelle « un choc » puisqu'on sera au-delà des ambitions du Programme local de l'habitat (PLH) : « Aujourd'hui, la Métropole a tenu ses engagements et a déployé la phase 1 du choc de l'offre. On ne sait pas si ça fera tomber les prix mais on salue le travail réalisé ».
« Nous avons demandé un nouveau mode de travail à la SERM, avec plus de transparence pour nous permettre de savoir où nous allons, ajoute le président des promoteurs en région. Aujourd'hui, la Métropole et la SERM pilotent un planning de production, quartier par quartier, lot par lot, et par typologie de logement, avec un planning de mise sur le marché. Le process est normé. »
Et surtout, les promoteurs immobiliers voient dans cette promesse tenue de la collectivité l'aboutissement de leurs efforts et demandes : « Nous avons été écoutés », se félicite Laurent Villaret. Pierre-Antoine Brouillard, directeur général de Vestia Promotion, évoque « les bonnes relations » qui ont été renouées avec la Métropole, et Cédric Lebeau, directeur d'agence Les Villégiales, un « dialogue intelligent ».
« Faire moins mais mieux »
« L'aménageur est très exigeant sur la qualité, ce n'est pas le revers de la médaille mais il nous demande d'être innovants sur des bâtiments bas carbone, mieux isolés, moins consommateurs d'énergie, indique Laurent Villaret. Nous avons beaucoup de demandes sur l'habitat méditerranéen, c'est à dire arrêter la mono-orientation des logements, des logements ventilés, plus d'espaces extérieurs... Et l'aménageur cible maintenant certaines innovations, par exemple les mobilités ou le bâtiment connecté. Ce qui revient à faire moins mais mieux. On nous demande aussi d'intégrer une dimension artistique dans nos programmes, pour aller dans le sens de la candidature "Montpellier, capitale européenne de la culture 2028"... Enfin, l'aménageur nous demande d'orienter les ventes vers des propriétaires occupants. »
Les promoteurs ont également obtenu que le prix du logement social qu'ils construisent et vendent aux bailleurs sociaux soit revalorisé en raison de la hausse des coûts des matériaux : « Nous avons obtenu une augmentation de 200 euros, soit 2.150 euros/m2, ce qui correspond à l'IRL (indice de référence des loyers, NDLR). Nous aurions souhaité pouvoir monter à 2.300 euros/m2 mais c'est déjà ça ».
« Une grosse respiration »
Et une bonne nouvelle n'arrivant jamais seule, les promoteurs rappellent qu'en parallèle de ce choc de l'offre, la Ville de Montpellier a relancé les Folies architecturales. Lancée en 2012 par Michaël Delafosse alors qu'il était l'adjoint d'Hélène Mandroux, en charge de l'urbanisme, l'initiative avait été interrompue par le maire Philippe Saurel en 2014. Elle prévoyait de construire 12 Folies architecturales dans la ville, en écho aux Folies du XVIIIe siècle (élégantes demeures bâties à Montpellier et en périphérie). Seules deux ont été construites : la Folie divine et l'Arbre blanc.
Laurent Villaret souligne que « sur les six appels à projets qui ont été lancés, la collectivité a reçu 70 réponses, signe que les opérateurs sont très motivés ! ». Les short-listes de trois promoteurs devraient être dévoilées en octobre.
« Tout ça nous donne une grosse respiration ! », se réjouit le président des promoteurs immobiliers.
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