La confiance en la pierre est un poncif qui se confirme d'année en année. Conformément à ses performances passées, le département de l'Hérault s'affiche encore cette année sur une dynamique immobilière inébranlable. C'est ce qui ressort des chiffres communiqués par la chambre des notaires de l'Hérault le 20 octobre, issus de la base Perval de données immobilières des notaires (qui trace chaque transaction officialisée par un acte notarial), sur la période allant du 1e août 2021 au 31 juillet 2022.

• 37.000 transactions

Le premier constat des notaires, c'est un nombre de transactions immobilières qui continue de progresser de 9,1% tous biens confondus : 37.000 biens vendus, soit « un record absolu », affirment les notaires (il était de 20.800 en 2015). La croissance des ventes est de 11% pour les appartements anciens, de 28% pour les appartements neufs et de +3,8% pour les maisons anciennes.

Seul le nombre de transactions de terrains à bâtir baisse, de -0,8%. Avec un prix médian de 102.500 euros (134.100 euros en PACA, 78.000 euros en AURA, 48.000 euros en Nouvelle-Aquitaine) mais 167.800 euros en périphérie montpelliéraine, les valeurs sont en baisse de 6,6% en un an. Les petites surfaces (moins de 600 m2) représentent la part la plus importante (73%).

Le département fait également la preuve de son attractivité sur le segment des résidences secondaires qui représente 30 à 35% des volumes de ventes immobilières.

• Quelle sociologie des acheteurs ?

Concernant le profil des acheteurs, 65% sont des Héraultais, environ 38% sont des étrangers qui optent plutôt pour les Hauts Cantons (5,1%), Béziers (3,2%) et le littoral (3%). Enfin, 7% d'entre eux sont des Franciliens, avec une préférence pour le pays sétois (ils représentent 11,3% des acquéreurs), Montpellier (9,8%) et Béziers (7%).

27% des acquéreurs sont des professions intermédiaires et 23% des cadres supérieurs. Les 60 ans et plus sont la tranche d'âge la plus représentée (25%), avec des préférences d'achat pour le pays sétois (37,2%) et le littoral (36,9%). Les moins de 30 ans, quant à eux, achètent plus volontiers à Montpellier (16%), Béziers (15,7%) ou sur la périphérie montpelliéraine (12,7%).

• Les prix bondissent de + 9,2%

La tendance au renforcement de la demande contribue à tirer les prix médians vers le haut sur tout le département, quel que soit le type de bien : +9,2% sur les appartements anciens (contre +6,9% en Occitanie, +7,2% en province), +5,4% sur les maisons anciennes (donc moins qu'en Occitanie, +7,2%, et moins qu'en province, +8,3%), +3,6% sur les appartements neufs.

La métropole de Montpellier, les communes du littoral et le bassin de Thau constituent le trio de tête des valeurs médianes les plus élevées du département, quel que soit le type de bien concerné.

• Appartements anciens : record à Palavas

Pour les appartements anciens, le prix médian est de 3.180 euros/m2 (3.530 euros/m2 en PACA, 3.250 euros/m2 en Nouvelle-Aquitaine, 2.920 euros/m2 en AURA).

Les communes où les prix médians sont les plus élevés sont Palavas-les-Flots (4.990 euros/m2), La Grande Motte (4.900 euros/m2), Lattes (4.340 euros/m2), Mauguio (4.330 euros/m2), Balaruc-les-Bains (3.890 euros/m2), Saint-Jean-de-Védas (3.800 euros/m2), Vias (3.650 euros/m2), Marseillan (3.580 euros/m2) ou Castelnau-le-Lez (3.550 euros/m2).

Au cœur de Montpellier, les prix médians les plus hauts se retrouvent dans les quartiers de Port-Marianne (4.110 euros/m2), centre historique (4.100 euros/m2), Comédie (3.710 euros/m2), Boutonnet (3.680 euros/m2), Beaux-Arts (3.660 euros/m2) ou Aiguelongue (3.590 euros/m2).

Les hausses les plus significatives sont observées dans les secteurs les moins onéreux du département, le pays biterrois (+17,6%) et les Hauts-Cantons (+16,3%). Par comparaison, en Occitanie, ce sont les villes moyennes de Mende, Carcassonne et Rodez qui ont enregistré les plus fortes hausses de prix médians (+14%, +11,7% et +11,3%).

• Appartements neufs : plus de 5.000 euros/m2 à Montpellier

Les prix des appartements neufs sont en hausse depuis la 9e année consécutive dans l'Hérault, avec une médiane qui s'établit à 4.540 euros/m2 (+23,8% sur dix ans). Sur le segment des deux pièces, qui sont les plus vendus, le neuf représente 43% des ventes globales.

Le prix médian a franchi la barre des 5.000 euros/m2 sur la ville de Montpellier, à 5.140 euros/m2 (4.180 euros/m2 au national). Ils retombent à 4.450 euros/m2 en périphérie de la ville, et sont à 4.150 euros/m2 sur le littoral.

• Maisons anciennes : des hausses très marquées

Le prix de vente médian des maisons anciennes se situe à 253.700 euros, soit bien au-dessus de la moyenne nationale, quand il est à 355.000 euros en PACA, 228.200 euros en AURA et 180.500 euros en Nouvelle-Aquitaine. Soit une hausse de 20% en cinq ans dans l'Hérault, et même de 41% sur la seule ville de Montpellier où cette valeur médiane est à 376.600 euros...

Mais la plus haute marche des communes est occupée par Castelnau-le-Lez (488.300 euros), suivie de Lattes (458.000 euros), Sète 431.500 euros), Saint-Gely-du-Fesc (411.000 euros) et Mauguio (394.500 euros).

Ce prix de vente médian des maisons anciennes tombe 360.000 euros en périphérie de la capitale languedocienne, contre 249.600 euros à Agde, 207.000 euros en pays biterrois, 184.000 euros à Béziers ou 181.400 dans les Hauts Cantons.

C'est sur le littoral que le prix des maisons a le plus augmenté, avec notamment +21% à Sète, + 14,3% à Agde ou +13,9% à Valras-Plage. Une seule des 20 communes les plus dynamiques du département a vu ses prix baisser : Servian (-9,5%), « une baisse due en partie à une évolution de structure du marché, qui s'est orienté sur des biens de plus faible superficie », indiquent les notaires.

• Et demain ?

Sur les prochains mois, le pronostic des notaires table sur « des prix qui se maintiendront probablement sur des plateaux hauts, avec une possible correction à la baisse sur les volumes, notamment en raison du resserrement de l'accès aux crédits ».

Un diagnostic qui ne fait pas l'unanimité. Un agent immobilier interroge : « Entre la crise énergétique, l'inflation, l'augmentation des coûts de construction, l'augmentation des taux, comment être optimistes ? Actuellement, ce sont les acquéreurs qui font le prix du marché donc quand on veut vendre, on est obligés de baisser. Aujourd'hui, on n'a plus d'appel, il devient très difficile pour les gens d'avoir leur emprunt bancaire, les investisseurs ne peuvent plus emprunter à 110%. Il est donc probable que les volumes de transactions baissent mais les prix aussi ».

Cécile Chaigneau

21 Oct 2022, 15:24

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