Immobilier : l’Aude atteint son record de transactions en 2022

Entre l’été 2021 et l’été 2022, le marché immobilier audois semble avoir connu un véritable regain de dynamisme. Selon les chiffres de la Chambre des notaires de l’Aude, avec plus de 12.300 ventes enregistrées sur cette période, le marché a atteint un record absolu. Les prix, eux aussi, poursuivent une hausse significative, notamment sur les appartements anciens.
Cécile Chaigneau
Dans l'Aude, le bourg de Gruissan est l'une des communes ayant enregistré la plus forte hausse du prix médian des maisons anciennes (+17,7%).
Dans l'Aude, le bourg de Gruissan est l'une des communes ayant enregistré la plus forte hausse du prix médian des maisons anciennes (+17,7%). (Crédits : DR)

Entre le 1er août 2021 et le 31 juillet 2022, le nombre de transactions immobilières enregistrées dans le département de l'Aude a surpris même les notaires :  plus de 12.300 ventes, tous types de biens confondus. En 2015, ce chiffre était de 6.300 transactions seulement et a progressé chaque année depuis...

« Cette année, on est sur un record absolu, observe ainsi Me Julie Chatelin, notaire à Gruissan, au nom de la Chambre des notaires de l'Aude. Nous avions connu une baisse en 2019, avec la période des gilets jaune puis celle du Covid en 2020. Avec le développement du télétravail, le gens ont voulu des biens avec jardin ou terrasse et plus de confort. On n'avait pas vu ça depuis un moment. »

Une analyse que conforte Me Michel Vignon, notaire à Carcassonne et président de la Chambre des notaires de l'Aude : « Avant la crise du Covid, le marché de notre département était atone, avec de fortes disparités selon les territoires, des prix faibles en comparaison d'autres régions de France. Ce que l'on pensait un frein au développement du marché immobilier audois, à savoir un département peu industrialisé, sans grandes agglomérations, des zones rurales isolées, une faible densité de population, se sont révélés avant même la fin de la pandémie un véritable atout ».

Les maisons anciennes prisées

Ce sont, sans surprise, les maisons anciennes qui sont le principal moteur de ce regain de dynamique, le marché du neuf étant peu alimenté sur ce département occitan. Le nombre de transactions portant sur des maisons anciennes a ainsi augmenté de 11%, et elles représentent la majorité du volume de ventes dans l'Aude (environ 7.800 transactions), loin devant les appartements anciens et les terrains.

Sans surprise également, le littoral est en tête des zones les plus attractives du département pour l'achat de maisons anciennes, avec 18% des transactions, suivi par Lézignan-Corbières et l'ouest Narbonnais (17%), puis de Limoux et la Haute Vallée de l'Aude (13%).

Les appartements anciens représentent toutefois environ un quart du volume total de ventes en 2022, essentiellement là aussi sur le littoral (51%) et à Narbonne (30%). Les studios et les 2 pièces se hissent en haut du podium des biens les plus recherchés, totalisant à eux seuls 61% des ventes (contre 42% au national hors Ile-de-France et départements et régions d'outre-mer).

Une belle activité est aussi observée sur le segment des terrains à bâtir dont les ventes augmentent de 52% : les superficies de moins de 600 m2 restent les plus recherchées et totalisent plus de la moitié des transactions annuelles, soit 4 points de plus que l'année précédente.

« Compte tenu des prix, certains préfèrent faire construire, observe Julie Chatelin. Dans les maisons anciennes, les nombreux travaux ajoutent du budget à l'achat, alors que l'offre de terrains à bâtir est abondante et le prix médian du foncier permet d'acquérir une maison à un prix moins élevé. »

Des prix qui bondissent

L'autre surprise du marché immobilier audois, c'est l'augmentation de la valeur des biens qui enregistrent une hausse 6% sur le prix de vente médian des maisons anciennes, de 10,1% sur le prix au m2 médian des appartements anciens et de 1,6% sur le prix de vente médian du foncier.

Le prix médian des maisons anciennes est de 149.100 euros, restant toutefois loin de la médiane régionale de 197.700 euros malgré l'augmentation. Les secteurs connaissant une hausse marquée des prix sont les Corbières, le littoral et Carcassonne (la périphérie de la ville étant, quant à elle, en baisse). Certaines communes affichent une hausse du prix médian plus forte, comme Gruissan (+17,7%), Fleury (+19,2%) et Leucate (+13,2%).

Le prix médian au m2 des appartements anciens s'établit à 2.270 euros (légèrement en-dessous de la moyenne régionale, à 2.620 euros/m2 en Occitanie), soit une hausse cumulée de 22% en trois ans. A l'exception du bassin chaurien et de l'ouest audois (-2,1%), tous les secteurs du département. enregistrent une augmentation des prix. Les prix les plus élevés se situent sur le littoral audois, à 2.760 euros/m2.

« La pénurie de biens fait augmenter les prix, et aujourd'hui, c'est le vendeur qui fait le prix », commente Julie Chatelin.

Quant au prix médian des terrains à bâtir, il s'établit à 58.100 euros.

Dans le neuf, l'augmentation du prix médian des appartements est également de mise : +3,1%, soit un prix médian de 3.450 euros/m2.

Population vieillissante

Si la Chambre des notaires de l'Aude n'a pas sorti de statistiques concernant les résidences secondaires, il ne faut pas perdre de vue que ce segment pèse lourd sur le marché immobilier départemental. Selon Julie Chatelin, « en 2019, elles représentaient 25,3% des habitations, et même 83% à Leucate ou 79% à Gruissan », la notaire précisant que « sur le littoral, les trois-quarts des acquéreurs achètent une résidence secondaire, et à Gruissan par exemple, sur 10 ventes, deux seulement concernent une résidence principale ».

Les acquéreurs étrangers, qui sont essentiellement des Anglais, des Hollandais, des Allemands ou des Belges, selon la notaire, « vont plutôt vers les hautes vallées de l'Aude ».

« Sur littoral, les acquéreurs ont majoritairement 60 ans et plus, et du côté de Carcassonne et de Narbonne, moins de 30 ans, précise-t-elle. Mais globalement, sur le département, les 60 ans et plus représentent 31% des acheteurs, les 50-59 ans 21% et les 40-49 ans 20%. La population du département est de plus en plus vieillissante... »

Malgré cette dynamique optimiste, les notaires invitent à la prudence pour les mois à venir.

 « Notre marché local a profité tant du souhait de nombreux Audois de se reloger pour améliorer leur confort, que de l'arrivée de nombreuses familles venues des grandes métropoles, avec un attrait particulier pour les biens avec terrasse ou jardin, conclut Michel Vignon. La hausse du nombre de transactions et des prix est bien réelle, mais au vu des crispations géopolitiques actuelles, du durcissement des conditions d'accès aux crédits, et de la récession qui pourrait en découler, l'embellie va-t-elle se poursuivre ou ne se révéler qu'un feu de paille ? »

Cécile Chaigneau

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