« A Montpellier, le marché est plus ajourné que grippé, pour des raisons facilement compréhensibles de difficultés d'accès aux financements, déclare Christèle Marnas, directrice régionale Languedoc-Roussillon du conseil en immobilier de bureaux Tourny Meyer, pour résumer l'état du marché de l'immobilier de bureaux dans la capitale languedocienne. Il faut garder beaucoup de vigilance car le marché s'est fragilisé... »
Caroline de Boisgelin, directrice associée de BNP Paribas Real Estate Montpellier, est la porte-parole de l'Observatoire* de l'immobilier d'entreprises de Montpellier. Elle confirme cette analyse : « Oui, on peut parler d'un marché ajourné mais il n'y a pas de garantie que les transactions se fassent à court terme. On n'a pas de "no-go" mais des "remis à plus tard". On n'est pas complètement sereins... Chez les utilisateurs, il y a beaucoup de questionnements sur les stratégies à adopter : quelques-uns sont allés vers une réduction des m2, d'autres ont mis leur projet en stand by en espérant que le marché se retourne et offre de meilleures conditions. Mais je ne crois pas à un retournement de marché à Montpellier donc c'est une prise de risque pour eux de se faire doubler et ne pas avoir l'immeuble qu'ils veulent ».
La spécialiste évoque l'existence de deux marchés à Montpellier : « Celui de la petite surface, où les entreprises demandent beaucoup de services et de flexibilité, et celui de la grande surface où les entreprises demandent une certification environnementale de l'immeuble, du photovoltaïque en autoconsommation sur le toit, des accès en mobilités douces, des locaux à vélos, des douches et une réversibilité des locaux dans le temps ».
Des surfaces en baisse
« Sur les 17 villes avec lesquelles on peut comparer Montpellier, le nombre de transactions est en baisse au premier semestre 2023 VS 2022, mais en hausse sur les dix dernières années, observe Caroline de Boisgelin. A Montpellier, on a enregistré 147 deals pour 53.000 m2 transactés au cours du 1er semestre 2023, dont 28.000 m2 en seconde main (60%), 19.000 m2 en neuf (40%) et 6.000 m2 en compte propre, ce qui est le signe d'un marché équilibré. C'est une baisse de -26% par rapport au 1e semestre 2022, et en 2019, on était sur un volume de 68.000 m2, mais c'est un bon premier semestre. »
Montpellier reste ainsi dans le Top 10 des villes, à la 7e place derrière Lyon (la première), Bordeaux, Lille, Toulouse, Aix-Marseille et Rennes, et devant Nantes, Nice et Rouen.
Sur les 15 deals supérieurs à 5.000 m2 réalisés dans ces 17 villes, un seul s'est fait à Montpellier : 6.200 m2 loués par l'école de commerce privée ESG dans le programme immobilier L'Albatros, à Mauguio. Chez Tourny Meyer, Christèle Marnas évoque des demandes qui se situent plutôt en moyenne entre 100 et 150 m2, quand Caroline de Boisgelin observe une surface moyenne transactée de 287 m2 au premier semestre 2023, contre 368 m2 au premier semestre 2022 : « On a déjà eu un marché de la petite surface plus actif... Et de la même manière, on a enregistré dix transactions pour des surfaces supérieures à 1.000 m2, soit 21.595 m2, on a déjà fait beaucoup mieux ».
« Le loyer prime dans le neuf à Montpellier s'établit à 190 euros (valeur moyenne haute, hors taxes et hors charges par m² et par an, en légère hausse - NDLR) mais, dans le contexte d'augmentation des taux d'intérêt, on sent une tendance à l'augmentation des loyers et des loyers des parkings, qui sont de plus en plus rares, rapporte Caroline de Boisgelin.
A titre indicatif, ce loyer prime est de 240 euros à Toulouse ou de 320 euros à Aix-Marseille...
« Aujourd'hui, ça coûte plus cher de construire, les investisseurs veulent de la rentabilité, et les loyers avaient peu bougé donc les prix vont continuer de monter et même dépasser les 200 euros », prédit Christèle Marnas.
Une offre disponible en hausse
Le taux de vacances à Montpellier était de 3,43% au premier semestre 2023, soit un taux stable, « mais l'équilibre est à 5% », rappelle Caroline de Boisgelin. Après cinq années d'un marché en sous-offre, les progressions enregistrées en 2022 et 2023 permettent à la métropole de Montpellier de revenir à un équilibre de marché : « Aujourd'hui, l'offre disponible à un an est de 111.330 m2, contre 93.000 m2 l'an dernier, soit une hausse de 21%. 43% de l'offre est en neuf et 57% en seconde main mais avec beaucoup de petites surfaces (une seule offre supérieure à 2.000 m2 - NDLR). Or les demandes exogènes, même s'il n'y en a jamais eu beaucoup, sont plutôt sur de grandes surfaces... », ajoute-t-elle.
« On a peu de demandes exogènes et moins de demandes de grosses administrations depuis la fusion des régions, confirme Christèle Marnas. Montpellier n'est que la 7e ville de France et elle est passée du rang 1 au rang 2. »
Sans surprise, l'offre de bureaux neufs (47.000 m2) se situe majoritairement à Montpellier-sud (18.000 m2), et en particulier sur le quartier émergeant de Cambacérès, autour de la nouvelle gare TGV.
« On a du stock mais pas tant que ça, commente Caroline de Boisgelin. On attend de voir ce qui va réellement sortir dans le quartier Cambacérès, donc rien ne dit qu'on ne sera pas en pénurie demain ! Sur ce quartier, le démarrage a été un peu compliqué pour les premiers programmes livrés mais cela se comprend car l'extension de la ligne 1 du tramway n'est pas encore là. C'est le lot de tous les nouveaux quartiers ! Septeo et le Crédit Agricole du Languedoc ont signé, et on aura tout rempli d'ici six mois... »
* L'Observatoire de l'immobilier d'entreprises de Montpellier comprend Arthur Loyd, BNP Paribas Real Estate, TERTIA Conseils, Norman Taylor, Tourny Meyer et Transactions Tertiaires (ex-Advenis), ainsi que Montpellier Métropole Méditerranée et la SERM/SA3M, avec les contributions de ABC Immobilier, FDI GACI, Thelene Entreprise et CERC Occitanie.
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