Immobilier de bureaux à Montpellier : 2021, année record malgré la crise

L’année 2021 était la première année complète sous crise sanitaire. Pourtant, et malgré un manque d’offres qui n’est pas nouveau, le marché de bureaux a battu des records sur la métropole de Montpellier. Décryptage.
Cécile Chaigneau

5 mn

L'ensemble tertiaire Air Parc One, réalisé par CFC Développement, est l'un des tout derniers programmes de bureaux neufs livrés sur la Métropole de Montpellier, à deux pas de l'aéroport.
L'ensemble tertiaire Air Parc One, réalisé par CFC Développement, est l'un des tout derniers programmes de bureaux neufs livrés sur la Métropole de Montpellier, à deux pas de l'aéroport. (Crédits : CFC Développement)

La crise sanitaire allait-elle rebattre les cartes durablement dans les organisations du travail ? Le télétravail, largement sollicité durant les périodes de forte circulation du Covid, allait-il se généraliser ? Après presque deux années de crise sanitaire, les performances sur le marché de l'immobilier de bureaux en 2021 étaient attendus pour apporter des réponses. L'Observatoire de l'immobilier et du foncier d'entreprise de Montpellier et son territoire vient de délivrer ses chiffres

En 2021, ce sont 112.369 m² de surfaces tertiaires qui ont été placés, un « record jamais enregistré depuis la création de l'Observatoire en 2005 ». La hausse est de + 57% par rapport à 2020, durant laquelle l'activité avait été ralentie, mais elle est aussi de + 10% par rapport à 2019.

« 2021 est une année importante car c'est la première année pleine en période de crise, et les résultats sont très bons, analyse Michel Peinado, directeur de l'agence Arthur Loyd Montpellier-Nîmes et porte-parole de l'Observatoire. Les entreprises ont réagi de manière favorable avec beaucoup de confiance dans le bureau et peut-être plus rapidement qu'on pouvait imaginer. Même si on n'est pas sortis de cette crise, les entreprises se développent malgré tout... Une dose de télétravail se généralisera peut-être dans les prochaines années mais les entreprises ont ressenti le besoin de se regrouper. Le télétravail ne s'oppose pas au bureau. Certaines peuvent être tentées de réduire leurs espaces mais elles vont plutôt vers un aménagement différent, avec moins de postes de travail attitrés au profit du flex-office, et de nouveaux espaces où travailler ensemble, s'isoler... »

Selon l'Observatoire montpelliérain, « les grandes places tertiaires de France devraient pour la plupart être également orientées à la hausse ».

« On sait que c'est déjà le cas à Nice bat ou à Nantes, ajoute Michel Peinado. Certes, il y a une effet rattrapage de 2020. Mais le fait d'avoir été obligés d'éclater les équipes a permis de mettre en évidence l'importance et les valeurs du travailler-ensemble. »

Bureaux : marché sous tension

La surface moyenne augmente, avec un retour très significatif des transactions de plus de 1.000 m², fruit des recherches reprises par les grandes entreprises qui, par précaution, avaient mis leurs projets en stand-by en 2020.

Mais ces bons résultats ne doivent pas dissimuler une inquiétude qui perdure chez les professionnels de l'immobilier : un stock de produits très faible qui, en 2022, va laisser le marché sous tension, notamment sur les segments des bureaux neufs et des offres à la vente, en attendant une vague de livraisons en 2023 dans les quartiers Cambacérès, Hippocrate, Nouveau Saint Roch ou encore Aéroport.

« Certaines entreprises ont des difficultés pour déménager, et nous pensons que sur 2022, faute d'offre immédiatement disponible, on devrait commercialiser des offres en cours de chantier pour des livraison en 2023, projette Michel Peinado. D'autant que la reprise du marché n'arrange pas la situation... Aujourd'hui, il faut accélérer le lancement de nouvelles opérations pour alimenter 2025 et 2026. »

Conséquence immédiate de cette tension, les prix sont orientés à la hausse, que ce soit à la location ou la vente. Ainsi, sur les immeubles neufs à la location, la moyenne augmente à 175 euros/m2/an (HT, hors charges et hors parking) et jusqu'à 185 euros sur les quartiers de Port Marianne et du Nouveau Saint-Roch.

« A la vente, les prix sont hétérogènes mais sur les produits de seconde main, ils explosent et on s'éloigne du prix réel, regrette Michel Peinado. Sur le neuf, les prix sont beaucoup plus encadrés et on oscille entre 2.000 et 2.600 ou 2.700 euros/m2. »

Entrepôts et locaux d'activité : manque d'offre

Sur le segment des locaux d'activité, l'observatoire atteste également de résultats « très satisfaisants », avec un volume de 83.618 m², « soit le 3ème meilleur résultat depuis que l'Observatoire existe, en légère baisse de 5% sur 2020 ». Le segment des entrepôts logistique, l'implantation de VIA POST (BNP Paribas Real Estate) sur 31.388 m2 à Saint-Aunès, dans les anciens locaux d'Orchestra, a exceptionnellement tiré les volumes vers le haut.

Au total, les transactions de locaux d'activité et d'entrepôts représentent un volume de 115.000 m2 placés, soit une augmentation de 30% par rapport à 2020.

« Mais on reste en-dessous du potentiel par manque d'offre, commente Michel Peinado. Ce qui fait manquer au territoire des implantations exogènes mais aussi endogènes... Il faut travailler sur de nouvelles offres afin de permettre le développement de nouveaux parcs d'activités et l'implantation des entreprises. Sauf qu'il n'y a pas grand-chose ! Ici, il n'y a pas de friches industrielles. On doit pouvoir trouver des friches ferroviaires, par exemple... »

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Les principales transactions du 2e semestre 2021

Par Arthur Loyd : IWG Regus (en partenariat avec Tourny Meyer Méditerranée) pour la création d'un centre de coworking sous l'enseigne Regus qui sera occupé à 100% par les équipes d'EDF Renouvelables (400 postes de travail) sur l'immeuble Prism à Montpellier ; Lundi Matin dans l'immeuble Le Mustang à Montpellier (1.069 m2) ; Service Network Security dans l'immeuble New Work 1 à Montpellier (695 m2).

Par BNP Paribas Real Estate : une société du numérique (3.000 m2), une administration (4.600 m2), Alvic (local d'activité de 994 m2 à Vendargues).

Par CBRE-TERTIA Conseils : Mercer groupe MMC sur le Parc du Millénaire à Montpellier ; PWC sur le Parc @7Center à Montpellier ; les Transports VIR by JP (locaux d'activité de 1.400m²) à Saint-Jean-de-Védas ; Distibfood (locaux d'activité de 930 m²) à Vendargues.

Par Norman Taylor : acquisition d'un immeuble de bureaux et local d'activités pour une superficie totale de 1.308 m² par CEREG sur le programme Carbon 3.0 ; Equad RCC (370 m²) à Castries.

SERM-SA3M : cession de terrain Lot E1 Cambacérès, soit un bâtiment mixte de 19.665 m² dont 5.025 m² d'enseignement supérieur (Campus Ynov), hôtel de 4. 293 m² et 10.337 m² de bureaux ; implantation de Sikémia sur 239 m².

Montpellier Méditerranée Métropole : Smart Tale Games dans l'Hôtel d'Entreprise du Millénaire (357 m² de bureaux) ; vente d'un terrain de 1.394 m² à Lo Nardo (ébénisterie/menuiserie) pour la construction d'un bâtiment d'activité de 700 m² sur l'Ecoparc de Fabrègues.

Cécile Chaigneau

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