Après Paris et Lille, les quatre métropoles de Bordeaux, Lyon, Grenoble et Montpellier, ainsi que plusieurs intercommunalités de région parisienne, vont, elles aussi, expérimenter le dispositif d'encadrement des loyers, mis en place par la loi ELAN en 2018. Toulouse et Marseille, elles, ont renoncé.
Comme il l'avait annoncé dans son programme de campagne, le maire de Montpellier Michaël Delafosse a confirmé la candidature de la capitale languedocienne qui s'inscrit, il le rappelle, « dans son bouclier fiscal, avec la gratuité des transports, la mutuelle communale, etc ».
En prise avec une démographie galopante et un marché immobilier toujours très tendu, sur lequel les prix du m2 caracolent toujours plus haut, la ville de Montpellier coche toutes les cases pour mettre en place ce dispositif au titre de l'expérimentation.
« Il faut faire en sorte que des familles puissent vivre dans la ville de Montpellier, martèle le maire et président de la Métropole. Aujourd'hui, Montpellier est la 4e ville de France en niveau de loyers alors que le taux de pauvreté de la ville est à 26% (selon les données 2017 de l'INSEE publiées en septembre 2020, NDLR), que le revenu moyen par habitant est peu élevé (médiane du revenu disponible par unité de consommation en 2017 à Montpellier : 18 110 euros, selon l'INSEE, NDLR), et que 80% des habitants sont éligibles au logement social ! Aujourd'hui, tout le monde a intérêt à ce qu'on mette de l'ordre dans les prix de l'immobilier et du foncier. Par exemple, là où nous allons construire la ligne 5 du tramway ou faire passer des bus à haut niveau de service, les propriétaires revalorisent les loyers quand les baux changent, pénalisant les Montpelliérains. L'encadrement des loyers ne veut pas dire que les loyers seront figés, mais c'est un levier de régulation. »
Et ce ne sera pas le seul puisque l'édile a aussi prévu de s'attaquer bientôt aux marchands de sommeil en instaurant un permis de louer, ou à Airbnb en imposant, comme à Paris, une limite au nombre de nuitées par logement loué (la délibération devrait être prise en avril 2021).
Loyer médian : de 11,7 à 13,5 €/m2/mois
Seul le périmètre de la ville est concerné par l'expérimentation. L'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL) de l'Hérault se chargera de collecter les données via son observatoire des loyers de l'agglomération de Montpellier et c'est sur la base de ces données que sera fixé le loyer de référence par zone géographique, selon l'époque de construction et le type du logement.
Selon les données publiées par l'ADIL 34 le 13 novembre dernier, portant sur l'année 2019, le loyer médian constaté par l'observatoire des loyers du parc locatif privé dans l'agglomération de Montpellier était de 12,7 €/m² /mois (hors charges). C'est-à-dire que la moitié des logements présentaient un loyer inférieur à cette valeur, l'autre moitié un loyer supérieur. La médiane des prix varie de 11,7 € à 13,5 € selon les zones. Pour être encore plus précis, l'ADIL indique que « sur l'ensemble de l'agglomération, un quart des loyers sont inférieurs à 10,7 €/m²/mois, et un quart des loyers sont supérieurs à 15,2 € ».
« Un dispositif qui crée de la défiance »
Quels sont les effets attendus sur le marché immobilier montpelliérain ? Les détracteurs de la démarche plaident l'inefficacité de la mesure. De fait, à Lille et Paris, où l'expérimentation est en cours, peu de contrôles sont effectués et peu de démarches en justice engagées par les locataires.
Interrogée, l'ADIL 34 ne délivre, pour l'heure, aucun commentaire et se concentre sur l'information autour du dispositif à venir et la collecte des données.
En revanche, le président héraultais de la FNAIM (fédération nationale de l'immobilier), Norbert Bachevalier, ne cache pas son mécontentement : « C'est une très mauvaise opération, surtout en ce moment ! Il faut d'abord que le marché immobilier montpelliérain se recale sur sa capacité à produire du logement neuf (en référence à une situation de ralentissement dans la production de logements neufs à Montpellier, NDLR). Aujourd'hui, nous n'avons aucun problème pour louer à 13,5 €/m2... Un tel dispositif crée un climat de défiance à l'égard des bailleurs. Si on enlève le Pinel qui va venir investir sur Montpellier ? Et qu'est-ce qu'on propose comme rentabilité ? ».
Reste pourtant les 80% d'habitants éligibles au logement social, qui, eux, peinent à se loger, et le problème de spéculation immobilière, récurrent sur les villes en tension...
« Je veux bien qu'on régule mais il faut d'abord réguler les prix à l'achat, répond l'agent immobilier, installé dans le quartier Port Marianne où les prix à l'achat dépassent régulièrement les 5.000 euros du m2. Et il faut développer davantage le segment du logement intermédiaire. »
« A Berlin, le dispositif a produit des résultats »
Selon le président héraultais de la FNAIM, ses homologues à Marseille et Toulouse auraient produit des études qui auraient dissuadé les maires en raison de l'inefficacité de la mesure.
« L'encadrement des loyers n'a aucun effet, assure Norbert Bachevalier. Il ne jugule pas plus de 3% des dépassements de loyer. A Paris, entre 2015 et 2017, on observait 26% de cas de dépassement en 2015, puis 23% en 2016 et 21% en 2017. La loi a eu peu d'effet. »
Le maire de Montpellier ne voit pas les choses de la même manière : « Quand les baux vont changer on ne pourra plus spéculer. A Berlin, ce type de dispositif a produit des résultats. La politique du logement en France ne peut pas être que le dispositif Pinel (dispositif d'investissement locatif permettant de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu, NDLR) qui coûte 9 milliards d'euros chaque année au budget de l'État ! A Montpellier, nous allons suivre de près cet encadrement des loyers, je ne fais pas d'effet d'annonce ! Nous mandaterons des agents qui auront vocation à contrôler et à suivre les dossiers. Comme pour Airbnb, les contrevenants pourront être opposés juridiquement ».
L'expérimentation montpelliéraine du dispositif devrait démarrer courant 2021.
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