Si la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Occitanie Méditerranée espère que le Pacte National pour la relance de la construction durable, ratifié il y a quelques jours par l'État, permettra de débloquer la situation, il n'en reste pas moins que les acteurs de la construction sur le territoire de l'ex-Languedoc-Roussillon, en Occitanie, se disent très inquiets.
Au niveau national, ce document, couplé à la prorogation du dispositif Pinel jusqu'en 2022, semble envoyer un signal suffisamment fort de l'Etat pour que la FPI et sa présidente Alexandra François-Cuxac affichent un certain optimisme, malgré le constat d'"une année blanche" en 2020... Mais le 24 novembre, la FPI Occitanie Méditerranée dresse pourtant un tableau sombre.
Premier indicateur inquiétant : le niveau des mises en vente*. En 2020, sur le périmètre du Languedoc-Roussillon, elles auront diminué de plus de 30% par rapport à 2019, et en 2021, elles pourraient encore baisser de plus de 10% par rapport à 2020. Le constat est le même sur la Métropole de Montpellier, où les mises en ventes auront diminué de près 40% par rapport à 2019 et pourraient encore baisser de 20% en 2021 par rapport à 2020.
Mises en vente divisées par deux
« Sur le Languedoc-Roussillon et la métropole de Montpellier, depuis 2018, les mises en vente ont été divisées quasiment par deux, se désole Laurent Villaret, président de la FPI Occitanie Méditerranée. Elles ne redécollent pas et c'est inquiétant, alors qu'on pensait qu'il y aurait une reprise après les élections. La crise Covid n'est pas responsable de cette situation mais elle en a été le révélateur... Du côté des mises en vente de logements neufs, on assiste à un effondrement progressif : sur la Métropole de Montpellier, on était à 4.000 en 2017, début 2019 presqu'à 3.000, fin 2019 presque à 2000, et aujourd'hui à 1.500, en sachant que le PLH prévoit la production de 4.500 logements par an. En 2020, on finira à 1.800 et en 2021, on descendra en-dessous de 1.500. Le marché du logement neuf est plongé dans une crise historique de l'offre ! »
Les ventes nettes suivant la même inflexion que les mises en vente, faisant dire aux promoteurs « que la demande est toujours là ». En 2020, 3.600 logements neufs auront été vendus en Languedoc- Roussillon (- 30% vs 2019), et entre 1.700 et 1.800 sur la métropole montpelliéraine (- 35%) où la part des investisseurs locatifs est stable à 64 %.
Mais l'offre continue de peiner à répondre à la demande, comme le redoute Laurent Villaret : « A la fin du 3ème trimestre 2020, le stock théorique de logements est de 8 mois sur le Languedoc-Roussillon, 7 mois sur l'Hérault et 7 mois sur la Métropole de Montpellier, et ça devrait empirer en 2021 ! ».
Quasi-extinction des marchés à Béziers et Narbonne
La FPI tire une autre sonnette d'alarme, sur les marchés secondaires cette fois, tels que Béziers ou Narbonne où « on assiste à une quasi-extinction des marchés du neuf » depuis que la zone B2 a été sortie du dispositif Pinel. En 2016, sur Béziers Méditerranée et le Grand Narbonne, on dénombrait respectivement 322 et 307 ventes nettes, quand en 2020, Béziers enregistrera à peine plus de 50 ventes et le Grand Narbonne à peine plus de 70 ventes.
Enfin, sur la cruciale question des prix, Laurent Villaret le martèle : « La crise de l'offre ne permet pas une diminution des prix ! En 7 ans, le prix moyen au m2 habitable (hors parking) a déjà augmenté de 700 € sur la Métropole de Montpellier, passant de 4.040 € à 4.300 euros aujourd'hui - soit 45.000 euros supplémentaires pour acheter un T3 - et peut-être 4.500 euros en 2021 ».
« Il faut déconfiner les permis de construire »
Pour expliquer cette situation, la FPI évoque des raisons antérieures à la crise, en particulier l'inertie dans la sortie des autorisations d'urbanisme.
« Sortir un permis de construire prend entre 12 et 18 mois !, pointe Laurent Villaret. Le confinement n'a fait que ralentir ce qui était déjà ralenti. Il y a urgence à débloquer le maximum de permis de construire déposés avant les élections ou post-élections, car on en a besoin. Aujourd'hui, il doit y avoir plus de 1.500 logements à débloquer, auxquels il faut rajouter des recours. La diminution des mises en vente de moitié se balade peut-être dans ces stocks-là... Il faut penser aux entreprises du secteur car ce retard fait ricochet sur toute la chaîne ! Il faut déconfiner les permis de construire ! J'ai espéré qu'il y aurait un petit plan Marchal après le 1e confinement. Le 2e fait souffrir les entreprises et certaines risquent de mourir. »
Le promoteur immobilier place toutefois quelques espoirs dans différentes mesures : la prolongation de la loi Pinel jusqu'en 2022, le pacte national pour la relance de la construction durable. Mais aussi la perspective de la future agence de l'urbanisme que veut créer le nouveau maire et président de Montpellier Métropole, Michaël Delafosse.
« Ce serait très bien pour traiter l'axe Nîmes-Sète, et j'espère que l'agence nous permettra de dialoguer avec toutes les intercommunalités, souligne Laurent Villaret, qui redoute que les résultats 2021 soient pire que ceux de 2020 si rien n'est entrepris pour que de nouveaux projets voient le jour. Cela ne peut pas attendre plus... »
* Source Adéquation
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