Selon les données du cabinet d'études des marchés immobilier Adéquation (publiées en février dernier) portant sur l'Occitanie-est, un rééquilibrage géographique au profit des marchés immobiliers secondaires s'est opéré en 2020. Même si ces marchés n'ont pas été épargnés par la crise sanitaire du Covid-19, les villes moyennes que sont Béziers (34), Sète (34), Narbonne (11) et Perpignan (66) ont pesé pour 29% des ventes totales, soit une augmentation de 5%.

Comment ont réagi les marchés héraultais, dans l'ombre de la métropole montpelliéraine qui agit comme une locomotive économique et démographique, et dessine un bassin d'emploi attractif ? Zoom sur Béziers et Lunel.

• A BÉZIERS

Tension sur le logement locatif

Sur l'agglomération de Béziers, 163 logements ont été mis en vente en 2020, soit + 41% par rapport à 2019, annonce Adéquation. Il s'agit du seul marché régional, avec celui de Narbonne (Aude), où ce chiffre est en augmentation, quoique peu significatif car portant sur un marché de petits volumes. Béziers, comme Narbonne, avaient déjà connu un effondrement d'activité sur le logement neuf en 2019 en raison de la fin de leur éligibilité au dispositif Pinel. La crise sanitaire n'a fait qu'accélérer le processus et en 2020, le nombre de ventes (73, soit une baisse de 45%) est tombé en dessous du nombre de mises en ventes.

« Depuis deux ans, le marché du neuf est complètement arrêté, à part quelques programmes retardataires qui arrivent, note Vincent Thieule, dirigeant de l'agence Progest et vice-président de la FNAIM Hérault. On commence à ressentir un frémissement de tension sur le logement locatif, c'est mécanique. On avait entre 300 et 700 logements neufs par an pour la location et on n'en a plus ! »

196 logements neufs en stock

Le marché du logement neuf de Béziers représente aujourd'hui seulement 100 à 150 ventes annuelles, alors qu'il a en effet représenté quatre à cinq fois plus en période faste. Ce qui fait dire à Simon Chapuy, directeur régional PACA-Occitanie chez Adéquation, que « certes, ce marché comme celui de Narbonne ne sont plus éligibles au dispositif Pinel, mais ils sont moribonds ». Fin 2020, le stock biterrois était de 196 logements neufs. Mais cette rareté du neuf ne redonnerait-elle pas un intérêt aux biens dans l'ancien ?

« On observe encore des flux migratoires vers Béziers, en augmentation de 1,4% par an selon l'INSEE, donc on se retrouve avec un début de pénurie, alors qu'habituellement, on avait des délais de relocation plutôt longs, ajoute Vincent Thieule. Conséquence : les logements anciens, qui datent d'avant 1960, dans les quartiers pauvres du centre-ville, commencent à redevenir attractifs. D'autant que Béziers a le plus grand secteur sauvegardé de France, et au début des années 2000, la ville a bénéficié de la loi Malraux qui arrive aujourd'hui au terme du dispositif de défiscalisation, donc les propriétaires souhaitent s'en dégager, et mettent les immeubles à la vente, le plus souvent à la découpe. »

« Ménard a tenu sa parole »

Selon l'agent immobilier, la ville ne souffre plus de son image ni même des coups de communication provocateurs de son maire Robert Ménard, et les acquéreurs potentiels, notamment des retraités en quête de soleil, sont désormais rassurés par une image réhabilitée de la ville : « Avant, les façades étaient noires, il y avait des antennes paraboliques partout... Aujourd'hui, les rues sont propres, les espaces publics refaits, tout cela donne une belle image. C'est "l'œuvre" de Robert Ménard. Les investisseurs sont rassurés par cette politique et ceux qui viennent y vivre apprécient la sécurité. En plus, Ménard a tenu parole et les impôts baissent doucement. Et le permis de louer a été instauré sur une grosse partie du centre-ville depuis deux ans, donc il reste peu de logements indignes ».

« Nous continuons de construire à Béziers, en misant sur la qualité de l'emplacement avant tout car nous visons une clientèle de propriétaires occupants, même s'il reste encore quelques investisseurs hors dispositif Pinel, déclare quant à lui le promoteur immobilier biterrois Roch Angelotti. Nous recherchons des emplacements dans les quartiers résidentiels comme La Crouzette, et de plus en plus sur le centre-ville et sa toute première couronne. Robert Ménard a réussi la réhabilitation du centre-ville et de l'image de la ville dans l'esprit des biterrois eux-mêmes. »

Les prix augmentent

Du côté des prix, Simon Chapuy annonçait en début d'année une augmentation de 8,5% en 2020 sur le marché du neuf biterrois, plaçant le m2 à 3.737 euros (hors parking) : « On s'est coupé du marché des investisseurs, et la clientèle occupante se désolvabilise du fait de cette forte augmentation de prix du neuf. Sur la région de Béziers, c'est la géographie des ventes qui fait le prix, et comme il y a beaucoup de biens sur le littoral, les prix sont élevés ».

« Dans l'ancien, on avait des prix stables depuis plusieurs années, qui ne baissaient plus, avec une hausse régulière du nombre de transactions, indique Vincent Thieule. Les prix peuvent aller de 500 à 1.500 euros/m2 sur les allées Paul Riquet, en plein cœur de ville. Mais il va inéluctablement y avoir une hausse des prix. On avait un stock énorme de logements anciens mais qui se réduit, que ce soit des appartements du centre-ville ou des villas en périphérie. Aujourd'hui, il se fait beaucoup de transactions, avec peu de négociation et parfois plusieurs acquéreurs au même prix sur un bien... Les investisseurs qui viennent chercher la rentabilité viennent en centre-ville, environ 10% contre 8% en périphérie. En pavillonnaire, on ne vend que de la résidence principale, et là aussi, les prix vont augmenter car on observe un phénomène d'attractivité en raison d'un gros delta avec les prix pratiqués à Montpellier. »

« Nos acheteurs sont des locaux et des gens extérieurs à la région qui ont découvert le nouvel agrément du centre-ville avec des prix moins cher que Montpellier : 3.500 euros le m2 en moyenne à Béziers, contre 5.000 euros à Montpellier, confirme Roch Angelotti. Ils viennent pour leur retraite, donc avec un peu de moyens, et se paient ainsi un beau logement, un T3 ou T4 avec terrasse. »

Vendre un studio, acheter un hôtel particulier

Les conséquences de la crise sanitaire du Covid-19 sont déjà perceptibles à Béziers selon Vincent Thieule « à Béziers et dans l'arrière-pays » : « Pour des acquéreurs parisiens, le pouvoir d'achat est important : ils peuvent vendre un studio à Paris et acheter un hôtel particulier à Béziers ! J'ai récemment signé avec des investisseurs londoniens revenus à Paris et qui investissent sur des immeubles haussmanniens à Béziers entre 650.000 et 700 000 €, soit à 1.000 €/m2... La demande entrante est essentiellement parisienne, avec des gens qui peuvent délocaliser leur activité ».

Au premier trimestre 2021 cependant, aucune nouvelle mise en vente de logement neuf au détail (hors ventes en bloc et résidence services) n'a été enregistrée sur l'agglomération, et 33 ventes de logements neufs ont été recensées, au prix moyen à 3.778 euros/m2 (hors parking).

• A LUNEL

Redorer une image dégradée

Aux confins de l'Hérault et aux portes du Gard, Lunel (25.000 habitants) tente de se refaire une réputation... Pourtant bien placée à mi-chemin entre Montpellier et Nîmes, bien desservie par l'autoroute et le rail, et à un quart d'heure de la Méditerranée, la petite ville souffre d'une image dégradée, principalement en raison de la découverte en 2015 de l'existence d'une filière djihadiste en son sein...

Le 21 mars dernier, la nouvelle équipe municipale, élue en 2020 et emmenée par Pierre Soujols, lançait la reconquête de l'image par la revitalisation du centre-ville, avec un projet baptisé "MétamorphOse", mobilisant 53 millions d'euros sur dix ans pour réhabiliter l'habitat dégradé et booster l'attractivité de la ville. Un plan de communication décalé accompagnait la démarche : « Réouverture des maisons closes »...

Caroline Bizot dirige le Cabinet Le Sarrail, qui compte deux agences immobilières à Lunel et une à Marsillargues, à quelques kilomètres de Lunel. Elle admet que « jusqu'à maintenant, les journalistes m'interrogeaient sur la mauvaise image de Lunel ». Mais elle dit aussi que « depuis que Lunel est en train de sortir la tête de l'eau, avec le changement de municipalité et ce programme de rénovation du centre-ville, et comme le logement dans les grandes agglomérations est trop cher, Lunel intéresse à nouveau ! Lunel est une ville avec du patrimoine. Et je vois des gens revenir d'ailleurs, de Montpellier, de Nîmes ou de villes alentours, alors qu'avant, nous n'avions affaire qu'à une clientèle endogène ».

« Notre stock a été dévalisé »

Avec la crise sanitaire du Covid-19 et ce qu'elle a déclenché en termes de nouveaux besoins, l'agent immobilier assure assister à « un rebond extraordinaire jamais vu en dix-huit ans de métier »

« Les locataires qui vivaient dans des appartements sans extérieur veulent à minima un petit balcon, souligne Caroline Bizot. Nous avons rouvert le 11 mai 2020 et nous avons alors été débordés d'appels. En un mois, notre stock a été totalement dévalisé, autant en location qu'en achat, notamment des biens qu'on avait du mal à vendre et qui sont partis sans négociation ! »

Les conséquences sur les prix ne se sont pas fait attendre : « C'est mathématique... Par exemple, des maisons basiques de 70 m2 avec un bout de jardin, qui se vendaient sans problème entre 180.000 et 190.000 euros, sont montées à 210.000 euros et se sont vendues sans négociation et avec plusieurs offres dans la même journée. Aujourd'hui, pour une maison de ville vétuste ou un appartement avec beaucoup de travaux dans l'hyper centre, où il n'y a pas de stationnement, le m2 se situe entre 900 et 1.500 euros. Et ça monte entre 2.400 à 2.800 euros le m2 pour un appartement en dans une résidence plus récente... Il y a peu de programmes neufs, mais par exemple, nous commercialisons une résidence haut de gamme qui n'est pas encore sortie de terre à Marsillargues au prix de 145.000 à 260.000 euros pour un T2 ou un T3 ».

Lunel, bientôt grande banlieue de Montpellier

Mais elle se dit lucide et s'attend à une retombée du soufflet, les habitants de cette région ne disposant pas d'un pouvoir d'achat très élevé : « A un moment donné, ça va coincer sur les prix. En 2003, on trouvait une maisonnette à 180.000 euros et en deux ou trois ans, le prix est monté à 210.000 euros, et en 2008, elle ne se vendait plus... On est revenu à des prix plus accessibles, mais aujourd'hui, on retrouve ce même mécanisme ».

L'agent immobilier reste attentive au futur PLUI de la Métropole de Montpellier et à la volonté de son président, Michaël Delafosse, élu en 2020, qui exprime depuis le début son intention de ne pas concentrer la production de nouveaux logements sur la métropole mais de solliciter le potentiel des communes alentours.

« C'est une bonne chose, car à terme, Lunel deviendra la grande banlieue de Montpellier, commente Caroline Bizot. Mais il faudra quand même consentir un gros effort sur les transports en commun, car même si on a déjà un pôle multimodal à Lunel et que le train, ça va mieux, il n'y a pas de cadencement suffisant et il faudrait encore faire un effort sur les tarifs. Je suis partante aussi pour qu'on valorise le triangle entre Montpellier, Lunel et la mer : nous avons déjà une piste cyclable entre Lunel et La Grande Motte mais il faut encore faciliter les accès. »

Retrouvez le 2e épisode de cette série sur les marchés immobiliers secondaires de l'Hérault ici : Marchés immobiliers littoraux : tension maximum à Sète, boom à Agde

Cécile Chaigneau

10 Mai 2021, 16:16

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