Selon les données du cabinet d'études des marchés immobilier Adéquation (publiées en février dernier) portant sur l'Occitanie-est, un rééquilibrage géographique au profit des marchés immobiliers secondaires s'est opéré en 2020. Même si ces marchés n'ont pas été épargnés par la crise sanitaire du Covid-19, les villes secondaires de Béziers (34), Sète (34), Narbonne (11) et Perpignan (66) ont pesé pour 29% des ventes totales, soit une augmentation de 5%.

Comment ont réagi les marchés héraultais, dans l'ombre de la métropole montpelliéraine qui agit comme une locomotive économique et démographique, et dessine un bassin d'emploi attractif ? Après Béziers et Lunel, zoom sur le littoral héraultais et les villes de Sète et d'Agde.

• SETE

Logements neufs en chute libre

Sur le marché du neuf en 2020, l'agglomération de Sète a concentré la totalité de ses (faibles) mises en vente au 1er semestre (122 logements), avec un 2ème semestre à zéro. Sur l'année, les mises en ventes ont donc chuté de 51% par rapport à 2019, entraînant mathématiquement une diminution des ventes, de l'ordre de 30% (295 logements neufs vendus). Fin décembre 2020, l'offre commerciale était donc de 125 logements seulement, soit un effondrement de 58%.

« Ce manque d'offre et un stock au plus bas créent une pénurie qui favorise la progression des prix », commente Simon Chapuy, directeur régional PACA-Occitanie au sein du cabinet Adéquation.

« Le marché du neuf est à part, il y a quelques programmes en cours de réalisation, mais beaucoup de Sétois demandent que ce soit contingenté car ils trouvent qu'il y a trop de constructions et que ça nuit à l'image de la ville, observe Jacques Rossi, directeur de Gest'Immo (deux agences immobilières, à Sète et Gigean) et secrétaire général de la FNAIM 34. Le prix du terrain est cher et ça se retrouve à la sortie... Le projet de réhabilitation de l'entrée-est de Sète sera un nouveau quartier et devrait alimenter le marché (1.800 logements attendus, NDLR). »

L'agent immobilier pointe des spécificités de la ville, qu'il qualifie de « pépite du Sud, très appréciée », comme « une ville sur la Méditerranée, à taille humaine et dans une agglomération dynamique, avec une gare et proche de l'autoroute, qui a une histoire et un côté pittoresque avec son port et ses canaux, et une dimension culturelle (la ville compte deux théâtres dont une Scène Nationale, un conservatoire, quatre musées d'envergure, etc. - NDLR) et touristique importante ». La ville littorale a d'ailleurs bénéficié, ces dernières années, de jolis coups de projecteurs cathodiques, avec l'accueil de tournages de séries comme Candice Renoir ou Demain nous appartient.

« On n'a plus vraiment de clientèle étrangère »

« A Sète, le marché immobilier a toujours été dynamique ces dernières années, notamment grâce à un bon taux de renouvellement du parc de logements, souligne Jacques Rossi. Mais ce le marché en tension depuis l'été 2020. Les mises en vente sont de plus en plus rares alors que l'engouement des acquéreurs reste important. »

Les acquéreurs sont « des gens qui ont une cinquantaine ou une soixantaine d'années, qui veulent profiter du soleil, qui arrivent avec un pouvoir d'achat et cherchent un logement avec confort. On n'a plus vraiment de clientèle étrangère... On a quelques investisseurs mais comme le marché est élevé, ils ne trouvent pas forcément de rentabilité ». Depuis la crise sanitaire du Covid-19, les demandes entrantes se font un peu plus pressantes.

« On avait déjà des clients qui font du télétravail, mais le phénomène s'est accentué, indique Jacques Rossi. Il y a aussi des gens qui partaient en vacances à l'étranger et qui aujourd'hui se repositionnent en France. »

« Un marché bloqué, un peu malsain »

Mais sur « l'île singulière », comme on appelle Sète, le marché est sous tension par manque d'offre, « bloqué, un peu malsain », dit même l'agent immobilier. Et le problème, ce sont les prix. Fin 2020, les logements neufs de l'agglomération sétoise se vendaient en moyenne à 3.703 euros/m2 (hors parking), en augmentation de 1,3%, mais « de 7% en deux ans », pointe Simon Chapuy chez Adéquation.

« Les prix augmentent car il n'y a plus rien à vendre, souligne-t-il. Je ne sais pas jusqu'où le marché peut monter, mais ça impacte le pouvoir d'achat des locaux qui n'ont pas forcément de moyens. Sur le marché de l'ancien, on trouve aujourd'hui un T3 en cœur de ville mis à la vente entre 250.000 et 300.000 euros, soit entre 2.000 et 3.000 euros le m2. Et sur le Mont-Saint-Clair, on n'a rien à moins de 800.000 euros et on est plutôt autour du million d'euros.... Et à la Pointe Courte (quartier traditionnel des pêcheurs, NDLR), c'est un micro-marché aux mains de familles sétoise, avec peu de turn-over, mais les maisons qu'on vendait pour presque rien il y a des années ont pris de la valeur en raison d'une gentrisation qui exclut la population locale. »

Au cours du premier trimestre 2021, le marché sétois n'a pas été réalimenté en logements neufs, avec zéro mise en vente. Le niveau de vente des logements s'est maintenu, avec 81 ventes contre 84 au premier trimestre 2020. Mais le stock de logements neufs s'effondre, avec une offre disponible de seulement 97 logements (- 59%). Quant au prix, il fait un nouveau bond de 5,7%, à 3.864 euros/m2 (hors parking).

« L'année 2020 a été plutôt bonne, mais aujourd'hui, on a vendu nos stocks et je suis assez inquiet pour le futur », confie Jacques Rossi.

• AGDE

« Début 2021, on explose les compteurs »

Selon le cabinet Adéquation, les villes littorales ont connu une baisse sur le marché des résidences secondaires, néanmoins moins importante sur le littoral languedocien qu'en PACA, en raison d'une désaffection des investisseurs étrangers.

Aurore Fiorentino, gérante associée du groupe S'ANTONI Immobilier (14 agences immobilières entre Béziers et Sète, et notamment sur le secteur d'Agde, Cap d'Agde et Grau d'Agde) a en effet constaté « une légère baisse mais une très bonne année malgré tout car peu d'investisseurs étrangers viennent acheter ici, à part quelques Belges, Suisses ou Allemands ».

« Ce marché, essentiellement de l'ancien, a bien réagi à la crise, déclare-t-elle. Nous n'avons pas enregistré de baisse en 2020, mais pas de grosse augmentation non plus. En revanche, début 2021, on explose les compteurs. On a fait en trois mois le nombre de ventes de six mois. Et après les annonces d'Emmanuel Macron (le 31 mars 2021, annonçant une série de nouvelles restrictions pour faire face à une accélération de l'épidémie, NDLR), nous avons fait 40 ventes en une semaine sur les 14 agences ! Les clients préfèrent investir dans la pierre qui reste une valeur refuge. Aller à l'étranger devenu plus compliqué et beaucoup de gens sont en télétravail presque tous les jours. Résultat : beaucoup viennent de grandes villes pour la météo et choisissent des villes moyennes plus attractives en termes de prix. »

Le soleil, la mer et le prix, à 2.750 euros le m2 en moyenne

Sur le secteur agathois, Aurore Fiorentino observe que les acquéreurs demandent de plus en plus souvent un espace extérieur « alors qu'ici, on vend beaucoup de petits studios », et qu'ils viennent clairement plus nombreux depuis de grandes villes car désormais, ils peuvent télétravailler.

« Mais nous ne nous retrouvons pas du tout dans les chiffres nationaux qui parlent de baisse des ventes et du nombre d'acheteurs, souligne l'agent immobilier. Nous avons fait plus de la moitié de l'année en trois mois ! Nous avons un partenariat avec Orange sur les tarifs fibre et eux aussi parlent d'un gros boom dans l'Hérault. »

Outre le soleil et la mer, les clients viennent chercher, dans la région d'Agde, un prix : « Le prix moyen au m² des biens que nous avons vendus en 2019 s'élevait en moyenne à 2. 670 euros, indique Aurore Fiorentino. En 2020, la moyenne est aux alentours de 2.750 euros soit un peu moins de 3% d'augmentation. Il s'agit d'une moyenne, ces prix peuvent beaucoup évoluer en fonction du quartier, des prestations qu'offrent le bien, de l'orientation ou de la vue ». Elle précise ainsi que « pour un appartement avec vue mer dans une résidence prisée, le prix au m² peut aller jusqu'à 8.000 euros sur le Cap d'Agde »...

Retrouvez le premier épisode de cette série sur les marchés immobiliers secondaires de l'Hérault ici : Béziers et Lunel : des marchés immobiliers qui retrouvent de l'attractivité ?

Cécile Chaigneau

11 Mai 2021, 15:57

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