Acheter en quelques clics des parts dans un appartement comme on placerait de l'argent en bourse. C'est le principe d'immobilier fractionné que propose la nouvelle proptech montpelliéraine Bricks, créée par l'entrepreneur Cédric O'Neill et lancée avant l'été. La plateforme permet à des particuliers d'investir dans un bien immobilier locatif avec un ticket minimum de 10 euros, sans avoir à gérer le montage financier ou les démarches administratives, et ainsi de se constituer une épargne.
« Avec le Covid, les banques ont resserré les conditions d'octroi de crédit, les autoentrepreneurs se sont encore plus développés, et il y a donc de plus en plus de personnes qui, n'ayant plus accès aux crédits immobiliers, se rabattent sur des plateformes d'investissement en ligne comme du trading de cryptomonnaies par exemple, explique le fondateur de Bricks. Or beaucoup ne se rendent pas vraiment compte de ce qu'ils font avec ces investissements. Je souhaitais donc proposer la même chose mais avec un produit sécurisé : la pierre. »
Comment Cédric O'Neill, pharmacien de formation, en est-il arrivé à créer une startup d'investissement dans la pierre à la découpe ? Après l'expérience entrepreneuriale de 1001Pharmacies, 1er site de vente en ligne pour pharmaciens qu'il avait cofondé en 2012 avec Sabine Safi et qu'il a quitté en 2017, il s'attaque aujourd'hui au marché de l'immobilier qu'il juge « compliqué, inefficient et peu accessible pour une grande partie de la population ». Comment a-t-il franchi le fossé qui sépare le monde de la pharmacie et celui de l'immobilier ? « Beaucoup de personnes, dans ma famille, travaillent dans l'immobilier, j'en entends donc parler depuis très longtemps et je commence à bien connaître le secteur », répond-il.
Un loyer au prorata
« Nous sélectionnons des immeubles de rapport comprenant au moins six appartements, que nous divisons ensuite en 10.000 bricks, mais juridiquement, il n'y a qu'un seul propriétaire, notre société de gestion, qui passe un contrat avec les investisseurs sur le reversement des loyers, ce qui évite les frais de copropriété, explique Cédric O'Neill. L'investisseur récupèrera alors tous les mois une fraction du loyer au prorata du nombre de bricks acquises. Nous choisissons des immeubles anciens où les appartements sont en général déjà loués, ce qui sécurise le placement... Concrètement, nous signons un compromis de vente et dans les trois mois qui précèdent l'acte de vente, nous nous occupons de revendre le bien à la découpe sur notre plateforme. Si nous ne parvenions pas à 100% de la somme, les investisseurs seraient alors remboursés et la vente serait annulée. Mais ça n'est jamais arrivé. En réalité, nous avons plus de mal à trouver des immeubles que des investisseurs... »
Le principe est le même qu'avec une société civile de placement immobilier (SCPI), « sauf que lors d'un achat d'actions de SCPI, l'argent est confié à un gestionnaire de fonds d'investissement et c'est lui qui s'occupe de le placer. Bricks permet de choisir où investir son argent », précise Cédric O'Neill.
Une rentabilité de 11% nette
L'investisseur est bien sûr libre de mettre en vente ses bricks quand il le souhaite afin de percevoir la plus-value immobilière. La plateforme promet la prise en charge « de tout ce qui, en tant normal pose problème aux investisseurs » : elle gère la prospection des biens, négocie pour contracter elle-même un prêt immobilier, échange avec le notaire et gère le bien immobilier sans frais de copropriété.
Le fondateur de la start-up annonce un taux de rentabilité compris entre 13% et 15% avant impôts, soit environ 11% net. Et il insiste : « La priorité, c'est la sécurité de l'investissement ». Or la pierre reste un placement relativement sécurisé où les risques sont limités, l'investissement se fondant sur des biens matériels qui génèrent des loyers récurrents. « Nous mettons en place une garantie des loyers impayés et c'est donc l'assurance qui couvre le risque », ajoute Cédric O'Neill.
Comme il est indiqué sur le site internet de la startup, « Bricks travaille avec la société Lemonway pour les encaissements. Lemonway est agréé auprès de la Banque de France, et Bricks auprès de l'ACPR, autorité de contrôle de la Banque de France ».
La proptech se rémunère à hauteur de 10% de commission sur l'achat du bien et 1% de commission par an pour la gestion immobilière du bien, « soit à peine plus qu'une agence mais on fait plus de boulot administratif ! ».
« Ce modèle de placement permet de toucher une population qui le voit comme un produit d'épargne. Nous avons identifié quatre profils-types intéressés : l'expatrié ou le non-résident fiscal français qui veut quand même investir en France, les étudiants ou jeunes travailleurs qui n'ont pas accès à des crédits immobiliers mais qui veulent quand même investir, les autoentrepreneurs qui n'ont pas facilement accès à un crédit avant trois ans, et les catégories de gens plus âgés qui ont déjà investi dans l'immobilier, qui arrivent en fin de carrière et qui veulent continuer à investir tout en sachant dans quoi ils investissent... »
Montpellier, Pézenas ou Mantes-la-Jolie
Cédric O'Neill affirme que Bricks est le premier en France à proposer ce type de placement en ligne, « un concept qui marche bien aux États-Unis ».
« Il y a déjà tellement de frictions sur le marché immobilier en France que beaucoup de personnes ne passent pas à l'acte et je suis sûr que d'ici dix à quinze ans, il y aura un déplacement vers ce type de plateforme. »
En attendant, Bricks a déjà concrétisé l'acquisition de deux biens immobiliers dans l'Hérault, à Montagnac (six appartements et une boulangerie, pour 124 investisseurs) et à Pézenas (deux restaurants, quatre bureaux et un appartement, pour 300 investisseurs), et commercialise actuellement un troisième bien à Montpellier (15 appartements et un garage) sur lequel 400 investisseurs ont déjà acheté des parts.
« Trois nouveaux bien arrivent en septembre, à Clermont-l'Hérault, Montpellier et Mantes-la-Jolie », indique Cédric O'Neill.
L'entrepreneur ne cache pas son ambition d'opérer sur la France entière mais aussi à l'étranger. Et pour booster son développement et rester dans la course qui s'annonce, il envisage une levée de fond de 10 à 15 millions d'euros en 2022.
Pour l'heure, il emploie six salariés et prévoit de monter à douze d'ici la fin 2021.
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