Immobilier dans l’Hérault : inexorable hausse des prix

Une année immobilière sous Covid se dessine... La publication des chiffres des notaires dans l’Hérault, département locomotive de l’Occitanie en matière de démographie et donc d’activité immobilière, révèle des volumes de ventes à la hausse sur tous les segments, tout comme les prix, à l’exception de ceux des appartements neufs. Décryptage des tendances.
Cécile Chaigneau

8 mn

A Montpellier, le quartier où les appartements anciens sont les plus chers est désormais le centre historique (prix médian de 3.940 €/m2), suivi de Port-Marianne (3.860 €/m2).
A Montpellier, le quartier où les appartements anciens sont les plus chers est désormais le centre historique (prix médian de 3.940 €/m2), suivi de Port-Marianne (3.860 €/m2).

Si un coup de frein avait été mis à l'activité immobilière au printemps 2020 en raison du confinement lié à la crise Covid, le marché héraultais semble s'être adapté et avoir retrouvé un certain dynamisme.

Comme chaque année, les chiffres édités par les notaires, témoins-clés de tout ce qui se passe sur les marchés immobiliers en tous genres, dressent une photographie du territoire, plutôt réjouissante, dans l'Hérault, pour les acteurs professionnels, mais moins pour les acquéreurs, qui subissent une hausse continuelle des prix...

La photographie des acquéreurs indique que ceux qui achètent le plus ont soit entre 30 et 40 ans, soit plus de 60 ans (1/4). Ces derniers privilégient les biens immobiliers situés sur le littoral (37,8%) et le pays sétois (35,2%) avant Montpellier (15%). Quant au moins de 30 ans, ils achètent d'abord à Montpellier (16%) et Béziers (14,8%).

Une idée reçue qui tombe : 67% des acquéreurs dans l'Hérault sont originaires... de l'Hérault, soit un profil qui reste classique par rapport aux années précédentes et qui ne traduit pas de ruée vers le soleil.

« On n'est pas envahis par les parisiens, soulignent les notaires. Cette année, le Covid n'a pas changé grand-chose. »

Parmi les Franciliens qui ont acheté, 10,7% ont préféré le pays sétois, 9,5% Montpellier, et 7,2% le littoral.

« La rareté des biens a continué à faire augmenter les prix »

Les notaires s'appuient essentiellement sur deux indices* pour décrypter les marchés immobiliers : le volume des ventes et les prix. L'un et l'autres démontrent que la pierre semble bel et bien rester une valeur refuge.

« En 2020, les investisseurs se sont tournés naturellement vers l'immobilier redoutant un effondrement des marchés financiers, analyse Me Gilles Gayraud, notaire à Pignan et président de la Chambre des notaires de l'Hérault, le 20 septembre, lors de la présentation de ces données chiffrées collectées à l'échelle de l'Hérault. La rareté des biens a continué à faire augmenter les prix. Par ailleurs, l'augmentation des taux n'a toujours pas eu lieu, on a même constaté une baisse cet été. »

Le notaire évoque une mutation en cours : « Cette transformation est une petite révolution, résultante direct de la crise sanitaire qui a changé en profondeur notre société et notre modèle économique. Le télétravail s'ancre progressivement et a engendré de profonds changements dans les esprits des particuliers, qui touchent tant le marché de la résidence principale que celui des résidences secondaires. Les zones périurbaines et désormais également les zones rurales écrivent une nouvelle histoire ».

Mais la crise sanitaire a-t-elle déjà tant que ça modifié les comportements des acquéreurs immobiliers ?

Selon les chiffres des notaires de l'Hérault, collectés entre le 1er juillet 2020 et le 30 juin 2021, le volume des ventes (tous biens confondus) dans le département est en augmentation de 4,4% sur un an, avec une progression plus forte pour les appartements anciens (+ 6%) et les terrains à bâtir (+ 6,7%) que pour les maisons anciennes (+ 4,5%), tandis que les ventes d'appartements neufs sont en léger recul de 2,8 %.

Maisons anciennes : + 10% en dix ans

La valse des prix, elle, est à la hausse partout (avec des disparités locales, cependant). Sur le marché de l'ancien en Occitanie, elle est de + 4,5% sur les appartements et de + 6% sur les maisons, soit une augmentation contenue par rapport au reste des régions de France (hors Paris) où les progressions sont respectivement de + 6,1% et + 6,5%.

Dans l'Hérault, les prix médians ont augmenté de + 6,8% en un an sur les maisons anciennes. A 237.000 euros, ce prix de vente médian a gagné 10% en dix ans - avec une progression notable durant les trois dernières années - et même 16% à Montpellier et 17% en pays sétois. Entre 2020 et 2021, les hausses les plus importantes sont enregistrées dans le périmètre des deux plus grandes villes du département, Montpellier (prix médian : 330.000 euros, + 6,5%) et Béziers (174.700 euros, + 7,2%). Les communes où le prix de vente médian est le plus élevé : Castelnau-le-Lez (465.500 euros), Lattes (442.400 euros), Mauguio (366.900 euros), Baillargues (347.400 euros), suivis à égalité de Sète et Montpellier (330.000 euros). Selon les avant-ventes signées en septembre, le prix médian des maisons anciennes devrait continuer de grimper...

Les trois secteurs les plus dynamiques, concentrant 70% des ventes de maisons anciennes, sont la périphérie montpelliéraine, le pays biterrois et les Hauts Cantons de l'Hérault.

Du côté des terrains à bâtir, si la hausse est faible (+ 2,9%, à 113.200 euros de prix de vente médian), « ce niveau de prix n'avait jamais été atteint sur la dernière décennie », indiquent les notaires. Par rapport à 2011, la hausse est de 26%...

En périphérie de Montpellier, le prix médian d'un terrain est de 145.300 euros. Alors que les prix diminuent de 9% dans le pays sétois, toujours le plus cher (165.800 euros), ils augmentent de 10% dans le pays Biterrois, toujours le plus abordable (79.300 euros).

Les notaires observent que 75% des ventes concernent des parcelles de moins de 600 m².

Appartements : hausse dans l'ancien, baisse dans le neuf

Dans les appartements anciens, les prix médians ont augmenté de + 6,2% en un an dans l'Hérault, soit 2.880 €/m2, contre 2.010 €/m2 dans l'Aude, 1.670 €/m2 dans le Tarn ou même 1.500 €/m2 dans l'Aveyron (deux fois moins que l'Hérault).

A l'échelle du département, les prix font une culbute de presque un à trois, avec un prix médian de 2.960 €/m2 (+ 6,8%) à Montpellier (contre 2.670 €/m2 à Marseille, 1.850 €/m2 à Nîmes, 2.260 €/m2 à Perpignan ou 960 €/m2 à Carcassonne), mais de 4.710 €/m2 à Palavas-les-Flots (le plus élevé), 4.350 €/m2 à La Grande Motte, 4.200 €/m2 à Vic-la-Gardiole, ou 3.290 €/m2 à Castelnau-le-Lez. Il est de 1.180 €/m2 à Béziers, « une ville qui reste malgré tout très attractive pour les investisseurs », indique Me Gayraud.

Dans la ville de Montpellier, le quartier où les appartements anciens sont les plus chers est désormais le centre historique (3.940 €/m2), suivi de Port-Marianne (3.860 €/m2), des Beaux-Arts (3.720 €/m2), de Comédie (3.670 €/m2), de Boutonnet (3.570 €/m2) et même de celui de la gare (3.540 €/m2), profondément transformé ces dernières années.

« Plus de la moitié des ventes concerne les 2-3 pièces, un quart les logements d'une pièce, et peu les grands appartements, les gens se tournant ensuite plutôt vers les maisons », commentent les notaires.

Sur le marché des appartements neufs, les prix sont restés stables (4.380 €/m2), avec une légère hausse de 2,3%, « qui compense la baisse de volumes de ventes ». Si cette hausse est moindre que dans l'ancien, elle est toutefois plus forte sur dix ans. En effet, le marché du neuf n'a pas connu de baisse sur la décennie et l'écart s'est creusé avec l'ancien : les appartements neufs coûtaient environ 35% plus chers que les appartements anciens en 2011, contre 50% en 2021.

Dans la grille des prix, on note une baisse de 2% sur le pays biterrois, à 3.700€/m2, mais une hausse ailleurs : on trouve du neuf à 4.130 €/m2 sur le littoral (qui enregistre la hausse la plus notable, + 9%), à 4.230 €/m2 dans la périphérie montpelliéraine (stable), ou à 4.850 €/m2 à Montpellier (+ 4,2%) où derrière ce prix médian peuvent flamber des prix à plus de 5.500 €/m2.

« Peut-être que de mauvaises habitudes se sont ancrées à Montpellier »

Si les notaires se réjouissent d'une activité soutenue de l'immobilier, signe de bonne vitalité, la hausse des prix de vente, notamment sur certains territoires, doit alerter. Cette hausse est-elle vraiment inexorable ? Maryse Faye, 3e adjointe au maire de Montpellier, en charge de l'urbanisme durable et de la maîtrise foncière, veut croire que les politiques publiques peuvent y mettre un frein.

« Il faut lutter contre le fatalisme de la cherté par la maîtrise foncière, car peut-être que de mauvaises habitudes se sont ancrées à Montpellier, souligne l'élue. Nos objectifs pour faire une ville durable, c'est une ville raisonnablement dense et non plus l'étalement - mais alors où mettre le curseur pour être dans l'acceptabilité des riverains ? - et une ville inclusive qui évite la segmentation sociale des logements. Il faut donc continuer de construire mais en consommant moins de foncier et mieux. Cela se fera progressivement. On a fait miroiter beaucoup de choses aux propriétaires mais il faut travailler ces prix à la baisse, et arrêter la surenchère entre promoteurs... Les nouveaux paradigmes du futur PLUI ne seront applicables qu'en 2023, donc d'ici là, on doit anticiper et travailler sur des délais cachés, faire de la pédagogie auprès des notaires et des promoteurs pour travailler sur le prix du foncier. »

« Ne perdons pas de vue que nous allons rentrer dans une année électorale propice à un certain attentisme, pointe Me Gayraud. Nul doute que le coût de la construction actuellement élevé et les politiques de la ville, seront scrutées avec la plus grande attention pour le neuf. Les investisseurs attendront que des dispositifs fiscaux soient proposés pour continuer à rendre le neuf attractif. »

Mais le notaire l'assure : « La confiance dans le marché immobilier est intacte ».

* Source : Notaires de France - BDD PERVAL.

Cécile Chaigneau

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