La remontée des coûts de financement a déstabilisé le secteur de l'immobilier en général, y compris celui de l'immobilier tertiaire, s'ajoutant à l'impact de la crise sanitaire sur les besoins des entreprises en surface. Plus de télétravail et moins de m2... La construction des programmes immobiliers de bureaux a été affectée, retardant les chantiers et obérant l'offre des années à venir. Sur le périmètre de la métropole de Montpellier, les professionnels qui parlaient, à l'automne dernier, d'un marché « plus ajourné que grippé », évoquent aujourd'hui la résilience d'un marché qui sort d'un long tunnel sous-offreur. Avec toutefois une réserve sur 2025.
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Montpellier : +34% en dix ans
Au niveau national, la baisse de la demande placée est de 14% autant en Ile-de-France que dans les régions, ce qui fait dire à Jean-Laurent de La Prade, directeur général adjoint du pôle Régions de BNP Paribas Real Estate Transaction France, que « le marché plie mais ne rompt pas ». L'analyste observe un autre phénomène : en dix ans, le poids de la demande placée dans les régions a progressé de façon significative, cette part étant passée de 35% en 2012 à 46% en 2023.
« Cette tendance à la régionalisation se confirme et devrait se poursuivre », affirme-t-il.
Sur les dix dernières années, des dynamiques différentes sont à l'œuvre selon les métropoles et c'est sur les côtes atlantique et méditerranéenne que les progressions ont été les plus élevées. Et c'est la métropole de Montpellier qui enregistre la meilleure progression en dix ans, +34%, devant Nice et Rennes, seules Toulouse et Tours étant en retrait.
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100.710 m2 placés en 2023
En France, huit métropoles passent la barre des 100.000 m2 placés : Lyon est en tête (248.000 m2), suivie de Lille et Bordeaux. Toulouse passe de la 8e à la 4e place, avec 149.000 m2 placés. Quant à Montpellier, elle se place en 8e position derrière Rennes et Nantes. Jean-Laurent de la Prade souligne que « 11 métropoles sur 17 progressent, ce qui est la preuve de la dynamique des régions ».
La métropole montpelliéraine a terminé l'année sur le chiffre de 100.710 m2 placés, soit un bilan au-dessus de sa moyenne décennale de 88.000 m2 mais en baisse de 15% par rapport à 2022 (-17% au niveau national), 2022 ayant enregistré « un record historique », rappellent les analystes de BNP Paribas Real Estate Montpellier. Sur les 296 transactions, 83% se sont réalisées sur le marché de la location et 17% sur le marché de la vente, à 61% sur le marché de la seconde main et 39% dans le neuf. Une tendance qui suit la tendance nationale où la seconde main augmente de +14%, « une tendance devrait s'accentuer en 2024 et 2025 », analyse Jean-Laurent de la Prade
Quant à l'origine des entreprises installées en 2023 (hors comptes propres), 33% sont issues du secteur des services aux entreprises, 28% des activités financières et immobilières, et 26% de « l'administration, éducation, santé et action sociale ». 47% des transactions concernent des relocalisations, dont 38% d'entreprises locales et régionales, 55% d'entreprises nationales, et 7% d'entreprises internationales. « Avec une arrivée en force des entreprises des industries culturelles et créatives », fait remarquer l'une des analystes de BNP Paribas Real Estate Montpellier.
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Moins de 250 m2 : 20% des transactions
En 2023, les transactions de grandes surfaces sont en recul partout, avec seulement cinq deals à plus de 5.000 m2 en France (-21%), dont une à Montpellier pour l'école de commerce ESG qui a pris 6.230 m2 sur l'immeuble Albatros (Montpellier Est). Elle est la plus importante des dix-huit transactions de l'année portant sur des surfaces de plus de 1.000 m2, avec une moyenne de 2.219 m2. Un net recul « qui s'explique aussi par la généralisation du télétravail ». Parmi les autres transactions de plus de 1.000 m2, la métropole enregistre celle de la Halle Nova (3.755 m2) dont la première pierre va officiellement être posée le 20 mars 2024, du Campus Mediaschool Montpellier (2.106 m2), du Cours Florent (1.050m2), ou de Eduservices (1.040 m2).
La dynamique du marché montpelliérain est donc venue des transactions de plus petite envergure, « reflétant l'impact du contexte économique sur le secteur, comme la guerre en Ukraine et au Moyen-Orient, le coût de l'énergie ou la remontée des taux d'intérêt ». Le créneau des surfaces de 100 à 250 m2 bascule ainsi en tête, représentant 20% du marché pour 19.614 m2 placés en 2023.
La géographie des transactions 2023 place, sans surprise, l'Est en tête des secteurs de la métropole montpelliéraine (46% des transactions), malgré un léger repli du fait du développement du secteur Sud (23% des transactions) et des premières transactions sur le quartier d'affaires Cambacérès. Malgré un intérêt renouvelé des utilisateurs, le centre-ville est en chute libre (10% des transactions) faute de surfaces disponibles. Quant au Nord (18% des transactions), il reprend du souffle (+43%) grâce à la future ligne 5 du tramway et aux annonces faites sur le projet MedVallée.
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Loyer top : 191 euros
Au niveau national, Laurent de la Prade indique que « globalement, les valeurs locatives en régions restent attractives tout en bénéficiant d'une marge de progression ».
« A Montpellier, les valeurs locatives sont en croissance raisonnée, avec un loyer moyen de 161 euros le m2, en hausse de +10% par rapport à l'an dernier, note BNP Paribas Real Estate Montpellier dans son analyse. Dans le neuf, on ne franchit pas la barre des 200 euros, en s'affichant à 191 euros le m2. (...) Mais on peut noter que les valeurs sont toutes à la hausse et sur tous les secteurs, et qu'elles sont sensiblement équivalentes partout. Le loyer top se trouve en centre-ville, à 220 euros le m2, pour un immeuble ancien avec jardin. Le genre d'actif qui est par exemple très plébiscité par les entreprises des industries culturelles et créatives. »
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111.500 m2 d'offre à un an
Et maintenant, quid de 2024 ? C'est la bonne nouvelle de ce début d'année : sur le périmètre de la métropole de Montpellier, le marché sort d'une situation de sous-offre. Les brokers de l'immobilier de bureaux ont démarré l'année 2024 avec une offre à un an de quelque 111.500 m2. Soit une hausse de 19%. Un niveau que Caroline de Boisgelin, directrice associée de BNP Paribas Real Estate Montpellier, qualifie d'« historiquement haut et inédit depuis 2016 ».
« Beaucoup de métropoles sont en situation de sous-offre, mais Montpellier revient à l'équilibre après avoir été en sous-offre pendant cinq ans, se réjouit-elle. L'offre neuve est quasi-équivalente à l'offre de seconde main et la dépasse presque, du jamais vu ! Deux raisons à cela : un marché de la seconde main qui reste tendu avec 55.500 m2 disponibles, soit bien en dessous de sa moyenne décennale à 65.800 m2, et qui est allé puiser dans ses réserves car trop longtemps sous-offreur. Et par ailleurs, le boom du neuf : au niveau national, Montpellier est en pole-position pour la part du neuf, à 50% alors que cette part est de 31% en moyenne dans les autres métropoles. Ça fait du bien car on était en situation critique : entre 2015 et 2018, la part du neuf à Montpellier était de 25%, et entre 2018 et 2022, le marché montpelliérain a décroché en-dessous des 20% alors que cette part du neuf augmentait partout ailleurs... On sort de cinq ans de pénurie ! »
L'Est de la métropole concentre la moitié de l'offre disponible à un an (52.000 m2, environ moitié dans le neuf, moitié dans la seconde main), et la dirigeante l'assure, « la mode n'est plus à la transformation d'immeubles de bureaux en logements, on privilégie les réhabilitations lourdes pour donner une seconde vie aux bureaux, avec souvent des niveaux de loyers élevés car on vise les mêmes certifications environnementales que dans le neuf ».
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117.390 m2 d'ici 2027 mais...
Voilà pour 2024. Mais les brokers savent bien qu'il faut déjà se projeter au-delà et que le marché d'après-demain sera fait des chantiers d'aujourd'hui et de demain. Selon l'existant, les chantiers en cours et les permis de construire à venir, l'offre dans le neuf serait de 117.390 m2 d'ici 2027. Dans l'absolu.
« Pas d'angoisse pour les prochaines années mais la situation est contrastée, analyse Caroline de Boisgelin. L'offre immédiate est de 28.000 m2, l'offre à venir en 2024 dans le neuf sera de 29.000 m2, ce qui fait une offre disponible à un an de 56.000 m2. On estime qu'un marché de plus de 100.000 m2, comme celui de Montpellier, a besoin d'une production de neuf annuelle d'un minimum de 30% donc 30.000 m2. Tout va donc bien pour les deux prochaines années mais en 2025, la prévision de production neuve est de 14.000 m2, ce qui est insuffisant. Cela s'explique par des chantiers en cours qui ont été décalés en raison des difficultés de la promotion immobilière à équilibrer ses opérations, et des mises en chantier non lancées.
Résultat : on aura un trou en 2025 et un retour d'offre en 2026-2027... En ce moment, on observe une commercialisation active des immeubles neufs, il y a encore du choix. Mais la confiance qui commence à faiblir sur les projets où la grue n'est pas installée ! Les utilisateurs doivent être agiles sur les secteurs et les délais, les propriétaires de seconde main peuvent créer des opportunités s'ils investissent dans une réhabilitation lourde de leurs immeubles. Mais nous restons confiants, le marché de bureaux à Montpellier a toujours été résilient. »
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