La crise de l'immobilier et du logement a été sévère et n'est pas terminée. Elle affecte en particulier la production de logements neufs et de logements sociaux. Une crise en partie sauvée par CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts et opérateur de la Banque des Territoires. Dans ses chiffres annuels, publiés le 25 avril dernier, Anne-Sophie Grave, la présidente du directoire de l'entreprise, annonçait « près de 23.400 livraisons », soit selon elle, « la plus grosse année de l'histoire de CDC Habitat ».
Des chiffres qui signent donc également le soutien salutaire apporté par l'opérateur public au secteur privé de l'immobilier. Après un plan de rachat de quelque 40.000 logements opéré durant la crise sanitaire en 2020, dont certains ont été livrés en 2023, CDC Habitat a dégainé un nouveau plan de soutien en 2023 à hauteur de 17.000 logements rachetés à la promotion immobilière au niveau national, permettant ainsi de débloquer certaines opérations qui peinaient à trouver preneur et à se financer.
1.400 logements dans l'Hérault
CDC Habitat Sud Ouest compte aujourd'hui un patrimoine de 36.668 logements gérés en Occitanie et Nouvelle-Aquitaine, répartis pour moitié dans chacune des deux régions (sur plus de 554.000 dans l'Hexagone et en Outre-mer). En Occitanie, l'appui de l'opérateur, en pleine crise de l'immobilier, a été significatif.
« 2023 a notamment été marquée par la commande de 3.800 logements en Occitanie et Nouvelle-Aquitaine grâce au plan de soutien du groupe CDC Habitat, principalement en logements intermédiaires et situés sur les territoires tendus, et ces 3.800 logements représentent 22% de l'engagement national, souligne Jérôme Farcot, directeur interrégional de CDC Habitat Sud-Ouest, interrogé par La Tribune. 3.000 de ces logements sont en Occitanie, environ 70% en LLI et 30% en LLS (logement locatif intermédiaire et logement locatif social, NDLR), ce qui représente un plan d'investissement de plus de 500 millions d'euros. Ils se répartissent à hauteur de 1.000 en Haute-Garonne, principalement sur l'aire d'influence de Toulouse, 130 sur l'aire urbaine de Montauban, et 1.400 dans l'Hérault, pour moitié sur l'aire montpelliéraine et pour moitié en proximité du littoral, à Sète, Marseillan ou Agde. Leur construction démarrera fin 2024 ou début 2025, pour livraison dans deux ou trois ans... Pour mesurer l'effort consenti pour accompagner ces territoires où le développement démographique est important, il faut se rappeler que l'Occitanie, c'est un patrimoine géré d'un peu moins de 20.000 logements, soit un peu moins de 5% de notre patrimoine national, et que les 3.000 logements commandés en 2023, c'est presque 15% du plan national. »
Eradiquer les logements sous étiquette E
Sur le périmètre Sud Ouest, CDC Habitat a livré 2.411 logements (près de 1.000 logements sociaux et 1.400 logements intermédiaires) « dont 1.710 en Occitanie, principalement dans les aires d'influence toulousaine et montpelliéraine, soit 857 logements sociaux et 853 logements intermédiaires », précise Jérôme Farcot. Une grande partie de ces opérations sont issues du plan de relance lancé en 2020.
Cela a été le cas, par exemple, à Toulouse avec les résidences Campmas (81 logements sociaux) et Variations (92 logements intermédiaires), et à Montpellier avec les résidences Alive (45 logements intermédiaires) et Graphik (22 logements abordables).
Par ailleurs, 1.198 logements ont été mis en chantier en Occitanie.
CDC Habitat poursuit également un programme de réhabilitation thermique des logements : « A l'échelle du groupe, nous avons lancé un plan stratégique climat 1,5°C car il faut collectivement faire en sorte de limiter le réchauffement de 1,5°C, niveau auquel c'est économiquement et socialement gérable, déclare Jérôme Farcot. Pour y arriver, on doit faire en sorte qu'en 2030, notre patrimoine émette moins de 15 kg de CO2/m2/ an. Sur la région Sud Ouest, nous aurons éradiqué en 2024 tous nos logements sous étiquette F et G. Il nous reste 1.500 logements en étiquette E : 80%, soit 1.200 logements, seront traités d'ici 2030 et le reste d'ici 2032. »
Sur le volet énergétique, le groupe connecte le plus souvent possible ses logements aux réseaux de chaleur existant dans les villes. Pour améliorer leur confort thermique, « en particulier en Occitanie où la question de l'adaptation des logements aux phénomènes de haute chaleur est une vraie question », CDC Habitat va par ailleurs lancer deux expérimentations de peinture réfléchissante : l'une sur 300 m2 de toiture-terrasse sur la résidence Villa Urbana à Castelnau-le-Lez (Hérault), et l'autre avec une teinte beige-tuile claire sur les toitures pentues en tuile de terre cuite de la résidence Terres Rouges à Saint-Georges d'Orques (Hérault).
Un soutien réduit en 2024
Le groupe dit vouloir s'engager pour faciliter l'accès à des logements situés à proximité des lieux de travail et des zones économiques, notamment par le biais du logement intermédiaire. Jérôme Farcot évoque, à titre d'exemple, une opération réalisée à Bordeaux : « Il y a cinq ans, nous avons signé un partenariat avec le CHU qui rencontrait des difficultés à recruter car les personnels avaient du mal à se loger. Aujourd'hui, on loge plus de 180 salariés du CHU et nous développons ce modèle à Toulouse et Montpellier », indique-t-il, tout en restant discret sur les opérations en question.
Même discrétion sur les projets de réhabilitation urbaine et de reconstruction de la ville sur la ville : « Nous avons des sujets sortent autour de Montpellier, par exemple à Mauguio, mais nous en parlerons bientôt ».
La dynamique de production de logements va-t-elle se poursuivre en 2024 et dans les années suivantes ? Si le dirigeant promet « un rythme soutenu », il nuance : « Je ne peux pas dire ce qu'on va réaliser, mais ce ne sera probablement pas à la même vitesse qu'en 2023 où le plan de soutien était exceptionnel ».
De fait, Anne-Sophie Grave a indiqué un niveau d'engagement qui s'affiche entre 30 et 35% en-dessous de celui de 2023, même s'il reste supérieur à la moyenne des années « ordinaires ».
Changer de modèle
Alors la crise signe-t-elle la fin d'une époque ? Faut-il changer le modèle général de la production de logements ?
« Oui il faut produire des logements qui soient compatibles avec le marché et les habitants, répond Jérôme Farcot. Aujourd'hui, les logements ne se vendent plus car quelques fondamentaux ont changé : le niveau des taux bancaires, les prix de la construction, et un modèle commercial de la promotion immobilière qui était basé sur la défiscalisation. Ce modèle n'est plus adapté.
Aujourd'hui, il paraît nécessaire de préserver les zones naturelles qui sont des puits à carbone et les zones agricoles qui nous nourrissent. Il faut donc réussir à construire sur des zones déjà artificialisées, ce qui signifie recycler le foncier... Raison pour laquelle nous voulons nous positionner davantage en amont de la chaîne de production et intervenir plus activement sur du foncier et en maîtrise d'ouvrage directe. Nous réfléchissons notamment, en lien avec les territoires et les acteurs locaux, au recyclage de zones commerciales ou à transformer des bureaux en logements. »
En Occitanie, Jérôme Farcot souligne qu'il n'y a pas de surplus de bureaux pour cette dernière hypothèse, mais évoque des projets sur des zones commerciales, là non plus sans préciser lesquelles...
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