Montpellier encadre les loyers à compter du 1er juillet : voici comment ça marche

SERIE Immobilier (2/3) – Annoncée en septembre 2021 par le maire de Montpellier, Michaël Delafosse (PS), l’expérimentation de l’encadrement des loyers va démarrer le 1er juillet prochain. Le 2 juin, l’élu a rappelé les nouvelles règles du jeu pour fixer les loyers dans la capitale languedocienne où le secteur du logement est très tendu.
Cécile Chaigneau

8 mn

La Ville de Montpellier démarrera l'expérimentation de l'encadrement des loyers le 1er juillet 2022.
La Ville de Montpellier démarrera l'expérimentation de l'encadrement des loyers le 1er juillet 2022. (Crédits : Cécile Chaigneau)

C'est un tract de campagne 2019 en main que Michaël Delafosse, le maire (PS) de Montpellier, entame la conférence de presse, le 2 juin, sur l'expérimentation de l'encadrement des loyers, donnant raison à l'adage "je dis ce que je fais et je fais ce que je dis" : « Lors de ma campagne pour les municipales, je prônais un bouclier social pour les Montpelliérains, avec sept propositions dont l'encadrement des loyers, que nous mettons maintenant en œuvre ».

Annoncé en septembre 2021 pour l'été 2022, le dispositif sera actif à compter du 1er juillet prochain. En prise avec une démographie galopante et un marché immobilier toujours très tendu, sur lequel les prix du m2 continuent de grimper, la ville de Montpellier cochait toutes les cases pour mettre en place ce dispositif de régulation : taux de chômage élevé, taux de pauvreté important, revenu moyen peu élevé, et « 80% des habitants qui sont éligibles au logement social », martelait Michaël Delafosse dès novembre 2020, six mois après son élection à la mairie de Montpellier.

« Le logement est notre priorité, répète aujourd'hui l'édile. C'est pourquoi nous avons instauré le permis de louer d'abord sur le quartier de Celleneuve pour lutter contre les marchands de sommeil, la régulation Airbnb ou la lutte contre les copropriétés dégradées... Montpellier est la 4e ou 5e ville où les loyers sont les plus chers. Les encadrer permet de lutter contre les phénomènes spéculatifs, c'est une réponse face à ceux qui abusent et sont déraisonnables. »

Selon les chiffres de l'Observatoire local des loyers établi par l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL 34), le loyer médian est de 12,7 euros/m2 sur la métropole de Montpellier, de 13,2 euros/m2 sur la ville et peut monter à 17,3 euros/m2 pour un studio. Par ailleurs, la métropole annonce 26.901 demandes de logements sociaux en 2021, avec une attribution pour huit demandes.

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Une grille complexe

Le 3 septembre 2021, Emmanuelle Wargon, alors ministre déléguée chargée du Logement, avait validé les candidatures de Bordeaux Métropole, du Grand Lyon et de Montpellier Méditerranée Métropole à cette expérimentation (Toulouse et Marseille ayant renoncé).

L'annonce avait déclenché une fronde, notamment à l'UNPI 34 (Union nationale des propriétaires immobiliers), soutenue par la FNAIM de l'Héraut, jugeant ce dispositif injustifié, inapproprié et contre-productif. Le 2 novembre 2021, l'UNPI 34 avait d'ailleurs déposé un recours contre le décret de mise en place de l'encadrement des loyers devant le Conseil d'État, dont elle a été déboutée. Par ailleurs, les chambres UNPI de Lyon, Montpellier et Bordeaux ont déposé un recours au fond, dont la décision sera plus longue à venir.

Seul le périmètre de la ville de Montpellier est concerné par cette expérimentation (partie pour six années). Les loyers de référence, fixés par l'ADIL sur la base des données collectées par son Observatoire des loyers, sont déterminés en fonction de quatre critères : zone géographique (la ville a été découpée en cinq zonages), le nombre de pièces, l'époque de construction et le type du logement (vide ou meublé). Chaque année, seront fixés un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+ 20%) à ne pas dépasser et un loyer de référence minoré (- 30%).

Ce mode de calcul, qui se veut le plus ajusté possible à toutes les situations, se traduit par une grille complexe de loyers de référence. Pour permettre à chacun, propriétaires et locataires, de s'y retrouver, la ville a mis en ligne un simulateur sur le site internet de la Métropole.

En cas de rénovation thermique d'un logement, cette amélioration du confort du logement sera un critère de pondération pris en compte et donnant droit à une révision du loyer par le propriétaire.

Une commission de conciliation

Depuis l'annonce et une première réunion du comité de pilotage en septembre 2021, les acteurs de l'immobilier s'étonnent de ne pas avoir été sollicités à nouveau sur le sujet.

« Nous savons que l'arrêté préfectoral est sur le bureau du préfet, indiquait Thomas Brée, le président de la FNAIM Hérault à La Tribune le 1er juin. Nous avons fait partir un courrier le 31 mai à l'attention du maire de Montpellier et du préfet, cosigné par la FNAIM, l'UNPI 34, la FPI Occitanie Méditerranée et l'ABCD (Académie du Bâtiment et de la Cité de Demain, NDLR) dans lequel nous sollicitons une réunion d'échange. Car nous n'avons aucune information sur ce qui va se passer alors que l'expérimentation démarre dans un mois. »

Et l'agent immobilier pose une question : « Qui contrôlera les propriétaires qui louent leur bien en direct, sans passer par une agence ? ».

Les agences immobilières ou l'ADIL seront les courroies de transmission de l'information. Quant au contrôle du bon respect des loyers de références, le maire indique que va être créée une commission de conciliation présidée par le préfet qui appréciera les conflits entre propriétaires et locataires.

« Les propriétaires consulteront l'indice des loyers sur le site en ligne, et les locataires pourront aussi vérifier, ajoute Michaël Delafosse. Ils pourront faire un signalement de non respect de l'indice de référence s'ils estiment que c'est nécessaire et en cas de conflit, saisir la commission de conciliation. Dans un premier temps, il sera fait un rappel de la réglementation et si le propriétaire ne respecte pas la mise en demeure du préfet, il risquera une amende de 5.000 euros pour les personnes physiques et de 15.000 euros pour les personnes morales. »

« C'est une question morale »

Quelques heures avant la conférence de presse du 2 juin, Laurent Villaret, président de la Fédération des promoteurs immobiliers Occitanie Méditerranée, confiait lui aussi à La Tribune son interrogation sur le silence de la collectivité : « On découvrira les informations dans la presse... Depuis l'annonce de la candidature de Montpellier à cette expérimentation, nous avons été conviés à une seule réunion, au tout début, et depuis, rien ! Il y a bien sûr une inquiétude générale du marché. Le débat n'est pas sur le fait de réguler, la question, c'est comment est faite cette régulation ? Où s'applique-t-elle ? Et le loyer Pinel (13 euros/m2 en zone A, NDLR), comment se situera-t-il par rapport aux loyers de régulation : en-dessous ou au-dessus ? Nous n'avons pas été suffisamment concertés en amont. Et c'est une mesure qui sera applicable dans un mois, ce qui signifie un temps d'adaptation nul. »

Le président de la FNAIM Hérault estime que le malheur des uns faisant bonheur des autres, « l'encadrement des loyers à Montpellier ravit les propriétaires de Béziers ou de Nîmes qui voient arriver une nouvelle clientèle d'investisseurs. Et depuis l'annonce en septembre 2021, nous observons que des propriétaires revendent leur bien pour ne pas subir cette régulation des loyers. Avec un tel dispositif, on est en train de dérégler et de réduire l'offre locative du monde étudiant sur Montpellier car les propriétaires vont revendre leur bien à des gens qui ne le loueront pas mais l'occuperont ».

« On n'a pas observé de fuite des investisseurs à Paris ou à Lille qui expérimentent déjà l'encadrement des loyer, se défend le maire de Montpellier. Nous ne sommes pas inquiets. Et ce que nous voulons surtout, c'est permettre l'achat des primo-accédants. Quant au positionnement des loyers de référence par rapport au loyer Pinel, on n'est pas descendu à ce niveau, mais on serait bien inspiré de plutôt interroger le dispositif Pinel, ce qu'il coûte et la réponse qu'il apporte en matière de politique du logement... Ici, on essaie de faire attention à ce qu'il n'y ait pas 90% de Pinel dans les immeubles de nos ZAC. »

Aux détracteurs qui s'opposent au dispositif, Michaël Delafosse single : « C'est une question morale : on ne peut pas s'émouvoir du rapport de la Fondation Abbé Pierre sur le mal-logement et ne pas agir ! Nous, on agit : on régule ».

Cécile Chaigneau

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