Injustifié, inapproprié et contre-productif. C'est ainsi qu'en novembre 2021, l'Union nationale des propriétaires immobiliers de l'Hérault (UNPI 34) et la FNAIM 34 qualifiaient l'encadrement des loyers dont l'expérimentation allait commencer à Montpellier le 1er juillet 2022... Elles avaient alors choisi de lancer une action en justice pour contrer le dispositif. Alors que l'expérimentation a effectivement démarré le 1er juillet dernier, les deux syndicats portent à nouveau le fer en justice.

Thomas Brée, le président de la FNAIM 34, précise la démarche : « En novembre 2021, le recours déposé par l'UNPI 34, dont la FNAIM 34 était solidaire, était un recours contre le décret de mise en place de l'encadrement des loyers à Montpellier. L'UNPI a été déboutée par le Conseil d'Etat sur ce référé en urgence. Quant au recours au fond (déposé conjointement par les UNPI de Lyon, Montpellier et Bordeaux, NDLR), il n'a pas encore été jugé. Le recours que nous avons déposé au tribunal administratif de Montpellier le 15 juillet 2022 est un recours contre l'arrêté préfectoral instaurant le dispositif d'encadrement des loyers à Montpellier. Ce que l'on souhaite, c'est l'annulation de cet arrêté ou, a minima, une révision des secteurs pour les rendre plus homogènes, avec un véritable audit des loyers.. Et cette fois, la FNAIM 34 est partie prenante car il s'agit de dire que les administrateurs de biens ou les agents immobiliers sont directement impactés par l'encadrement des loyers. Je peux confirmer que certains propriétaires, qui vont devoir baisser leur loyer, retirent les biens de la location et vendent ».

« Aucune étude statistique sérieuse »

Selon les chiffres de l'Observatoire local des loyers établi par l'Agence départementale d'information sur le logement (ADIL 34), le loyer médian est de 12,7 euros/m2 sur la métropole de Montpellier, de 13,2 euros/m2 sur la ville et peut monter à 17,3 euros/m2 pour un studio.

L'arrêté visé par la FNAIM 34 et l'UNPI 34 fixe pour une durée d'un an (renouvelable), dans la seule commune de Montpellier, les loyers de référence, les loyers de référence majorés (+20%) et les loyers de référence minorés (-30%), par catégorie de logement et par secteur géographique. Ces loyers de références ont été définis par l'ADIL sur la base des données collectées par son Observatoire des loyers, et selon quatre critères : la zone géographique (cinq zonages), le nombre de pièces, l'époque de construction et le type du logement (vide ou meublé).

Mais la FNAIM 34 et l'UNPI 34 y voient plusieurs problèmes, que les deux organisations ont exposés dans leur recours, aidées par l'avocat Alain Cohen-Boulakia, celui-là même « qui a remporté l'annulation partielle au tribunal administratif de Paris face au même dispositif le 8 juillet dernier ».

« Cette décision a été prise sans la concertation du Comité régional de l'habitat ainsi que les syndicats concernant la politique du logement de l'Hérault, plaident-elles à nouveau.
Concernant le critère d'un niveau de loyer médian élevé, aucune étude statistique sérieuse n'a été réalisée pour mesurer l'évolution des loyers à Montpellier. Quant à l'observatoire des loyers présenté par l'ADIL, qui ne peut être pris en compte objectivement, il démontre une évolution très faible ces dernières années à Montpellier.
Les nouveaux seuils semblaient cohérents avec les loyers du marché puisque seules 27% des annonces étaient au-dessus des nouveaux plafonds établis, avec un dépassement annuel moyen de 67 euros.
Le taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années est faible. La politique volontariste de construction de Montpellier s'est brutalement arrêtée depuis janvier 2020, ce qui crée un fort déficit dans le neuf et donc une réelle difficulté aujourd'hui pour trouver un logement à Montpellier.
Seul le caractère meublé ou non meublé a été pris en compte (mais fixé de manière totalement arbitraire) ! Qu'en est-il du nombre de pièces principales ? L'époque de la construction ? Et le secteur géographique, qui ne doit pas être fixé administrativement mais révéler une cohérence sur le loyer ? »

Absence de zones homogènes

Selon les deux syndicats héraultais « la carte des zonages sur la commune de Montpellier ne peut suffire » et ils affirment qu' « il est impossible de déterminer qu'elles sont les frontières des secteurs géographiques, rue par rue, immeuble par immeuble ».

Ils regrettent l'absence d'une étude qui permettrait de « déterminer quelles sont les zones homogènes en termes de niveaux des loyers ».


« Nous ne sommes plus dans une démarche d'encadrement des loyers, mais d'une fixation administrative des loyers, dénoncent-ils. L'objectif n'est donc pas l'encadrement, mais une minoration particulièrement importante et non compatible avec les objectifs de la loi ELAN. »

Thomas Brée indique ne pas avoir de visibilité sur l'échéance de la réponse que pourra apporter le tribunal administratif.

Cécile Chaigneau

22 Juill 2022, 11:16

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