L'équation est désormais bien identifiée : hausse des taux de crédits et difficulté d'accès aux crédits immobiliers, pénurie d'offres notamment dans le neuf, inflation. Autant d'indicateurs qui crispent largement le marché immobilier partout en France, y compris dans les zones tendues comme l'Hérault, pourtant soutenu par une dynamique démographique.
« C'est vrai que les prêts sont plus difficiles à obtenir mais emprunter à 4 ou 5%, on l'a déjà connu, observe Me Maguelonne Escande-Cambon, présidente de la Chambre des notaires de l'Hérault. Aujourd'hui, le blocage est aussi un blocage psychologique chez des acheteurs qui ont connu des taux entre 1 et 2%, donc le marché est attentiste. »
Le résultat de l'équation se voit pour le moment dans les volumes de ventes (32.590) en baisse de 13% dans l'Hérault, selon les chiffres communiqués par les notaires (base de données Perval) portant de juin 2022 à juin 2023, contre 12,5% au niveau national. Dans le détail, les ventes d'appartements anciens ont ainsi baissé de 9%, celles des maisons anciennes de 11,3%, celles des appartements neufs - dont la production est très fortement ralentie à Montpellier notamment - de 21%, et celles des terrains à bâtir de 26%.
Appartements anciens : +7,4%
Toutefois, il est encore trop tôt pour parler d'un rééquilibrage entre les prix de vente et la hausse des taux de crédits : dans l'Hérault entre juin 2022 et juin 2023, le prix médian ont continué d'augmenter plus vite qu'ailleurs en France sur les biens dans l'ancien.
Elle est de +7,4% pour les appartements anciens (+4,6% en Occitanie, +3,4% dans les autres régions de France), ce qui porte le prix médian à 3.390 euros/m2 (2.360 euros/m2 dans l'Aude, 2.240 euros/m2 dans le Gard ou 1.800 euros/m2 dans l'Aveyron). La hausse cumulée des prix sur les appartements anciens atteint donc les +30,7% sur les cinq dernières années. Mais les évolutions géographiques des prix sont hétérogènes : ils ont beaucoup augmenté en pays sétois (+14% à 3.460 euros/m2), sur le littoral en général (+10% à 4.060 euros/m2), ou en pays biterrois (+10% à 2.220 euros/m2). A Montpellier, les prix ont grimpé de 6,1% (3.370 euros/m2).
Les prix ont augmenté partout mais au palmarès des communes qui ont vu les prix augmenter le plus, on compte Lamalou-les-Bains (+19,6%) Frontignan (+19,5%), Clermont-l'Hérault (+17,6%), Vic-la-Gardiole (+16,7%) ou Agde (+12,3%). A Béziers, le quartier nord a vu les prix grimper de +18,9%...
Paradoxe du neuf
Pour les maisons anciennes, la hausse des prix est de +5,8% (+3,1% en Occitanie, +2% dans les autres régions de France), avec un prix de vente médian qui se monte à 266.500 euros. Soit une hausse similaire à celle des départements voisins. La hausse est encore plus forte à Montpellier (+7,4%), en pays sétois (+7%) ou à Béziers (+8,7%).
« Les communes qui tirent épingle du jeu sont Mauguio à +17%, Baillargues à +16,4%, Servian à +16,1%, Saint-Jean-de-Védas à +15,5% ou Clapiers à +14,4%, souligne Me Cadène, notaire à Mèze. Celles où les prix s'effondrent, et on ne sait pas pourquoi, sont par exemple Bessan et Saint-Pargoire à -18,9%, Caux à -15,5% ou Montagnac à -10,9%... Dans certains quartiers de Montpellier, les prix commencent à baisser, notamment Aiguelongue et Boutonnet. »
Sur le marché des logements neufs, le plus affecté par la crise immobilière, la hausse du prix médian dans l'Hérault a été de +4,2% en un an, à 4.710 euros/m2.
« On est sur une situation paradoxale puisque les volumes s'effondrent mais la baisse des prix n'est pas là, même si on pourrait observer qu'elle s'amorce depuis la fin de l'été, décrypte Me Valéry Flandin, notaire à Prades-le-Lez. La hausse touche tous les secteurs géographiques. Les prix du neuf augmentent plus vite et plus fort sur dix ans que dans l'ancien. »
A Montpellier, les prix ont grimpé de +4,5% (5.370 euros/m2) mais de +7,7% en périphérie (4.750 euros/m2). L'ascension des prix du neuf est encore plus forte à Béziers (+8,9%, à 3.360 euros/m2), sur le littoral (+9,6%, à 4.550 euros/m2) et dans les Hauts Cantons (+10%, à 4.130 euros/m2).
Enfin, sur les terrains à bâtir, le prix de vente médian atteint 112.300 euros, soit une hausse annuelle significative de +12,3%, contre une baisse de -10,7% observée un an auparavant. Un seul secteur connaît une évolution annuelle négative : le Littoral, avec une baisse de -15,5% (120.000 euros). Les parcelles les plus vendues restent inférieures à 900 m2.
Les CSP+ achètent, les jeunes peinent
« Sans surprise, ce sont les catégories socio-professionnelles supérieures - professions intermédiaires, cadres supérieures ou retraités - qui représentent la majeur partie des acheteurs, précise Me Flandin. Sans surprise non plus, ce sont les plus jeunes qui peinent à acheter, ne représentant qu'un peu moins de 10% des acquéreurs... Les moins de 30 ans achètent en zone urbaines, Montpellier ou Béziers, les plus de 60 ans sur le littoral et en pays sétois... Le rythme de rotation reste assez important : 30% de biens ont de moins de cinq ans de durée de détention. Mais ça va peut-être se calmer compte tenu du contexte. »
Le marché s'attend également à voir un mouvement sur la typologie des biens selon leur diagnostic de performance énergétique (DPE) « puisqu'il sera difficile de vendre des passoires énergétiques », rappelle Me Flandin.
Les prochains mois pourraient être décisifs dans l'évolution des marchés immobiliers, et notamment des prix. Durant le premier semestre 2023, la diminution des volumes de ventes a été plus marquée (avec un net décrochage des ventes de logements neufs, -53%) et la hausse des prix un peu moins forte (+6,5% sur les appartements anciens, +4,5% sur les maisons anciennes, + 2,9 sur les appartements neufs). Selon les perspectives établies par les notaires sur la base des promesses de ventes enregistrées jusqu'à fin octobre, le prix médian pourrait augmenter de 1,9% seulement pour les appartements anciens et même baisser de 6,1% pour les maisons anciennes dans le département.
Trompe-l'oeil
Me Maguelonne Escande-Cambon dit rester confiante, notamment du fait de l'attractivité du marché héraultais qui attire de nombreux nouveaux arrivants et des investisseurs en résidences secondaires : « Le département de l'Hérault reste attractif par rapport à la Côte d'Azur ou à la côte atlantique, notamment en termes de prix... Mais cela ne résout pas les difficultés des locaux à se loger, ce qui n'est pas récent comme problème ».
« On est sur une crise inédite depuis une dizaine d'années, conclut Me Valéry Flandin. 2023 marque le pas en volume de ventes après plusieurs belles années. Mais ce retournement de marché ne se traduit pas encore par une baisse des prix de vente dans l'Hérault. On peut penser qu'il s'agit d'un trompe-l'œil car cette baisse s'enclenche et va probablement accélérer. On peut aussi espérer que l'accès au crédit va devenir plus facile d'ici quelques mois mais ce ne sera peut-être pas suffisant pour relancer le marché sauf si on assiste à une réelle baisse des prix. »
Reste qu'en attendant, cette baisse des ventes représente une baisse d'activité importante pour les études notariales, voire même, pour certaines, une chute sévère.
« Les notaires ont beaucoup recruté durant les belles années d'embellie du marché, et cette baisse significative est difficile à absorber pour certains », concède Me Valéry Flandin, sans s'avancer davantage sur les conséquences concrètes pour les études et leurs effectifs.
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