La crise du logement dure depuis deux ans maintenant, se traduisant par un marché bloqué où quasiment plus rien ne se passe, en raison notamment du coup d'arrêt porté à la construction ou aux transactions par la hausse des taux d'intérêt alors que la chute des prix n'a pas été celle attendue... Nombre de candidats à la propriété ont été empêchés et dans le logement social, 2,6 millions de ménages sont en attente d'une attribution.
Les promoteurs immobiliers et les bailleurs sociaux misaient sur une reprise en 2024. C'était sans compter avec la crise politique qui secoue le pays depuis l'annonce de la dissolution de l'Assemblée nationale par Emmanuel Macron au soir du 9 juin dernier... Le ministre du Logement, Guillaume Kasbarian, avait présenté en Conseil des ministres en mai dernier son projet de loi « pour développer l'offre de logements abordables ». Mais l'examen de ce projet de loi, qui devait intervenir à la mi-juin au Sénat et en septembre à l'Assemblée nationale, est désormais suspendu.
Le logement en campagne
Le gouvernement a souvent été accusé de négliger le secteur du logement, contribuant à son déclin. Si la conjoncture politique et son chapelet d'incertitudes et d'inquiétudes a remis une pièce dans le juxebox, le sujet fait toutefois partie des thèmes de campagne. Tous les partis semblent vouloir encourager l'accession à la propriété, mais les propositions divergent selon les blocs politiques.
Pour la majorité présidentielle, cela passe par exemple par une exonération des frais de notaire pour les jeunes qui achètent des logements coûtant moins de 250.000 euros. Son projet de loi prévoyait aussi d'inclure dans les objectifs de production de la loi SRU la construction de logements intermédiaires dans les communes en tension locative, ou encore de permettre aux maires de décider de l'attribution de logements sociaux neufs. Au RN, Jordan Bardella défend « la sobriété normative » en matière de construction, l'allègement des interdictions de location des passoires thermiques, la révision de l'objectif de zéro artificialisation nette, ou la fin de l'impôt sur la fortune immobilière. Le Nouveau Front Populaire, quant à lui, veut construire 200.000 logements publics par an pendant cinq ans, rouvrir le prêt à taux zéro à tous les ménages primo-accédants, encadrer les loyers dans les zones tendues, ou instaurer une garantie universelle des loyers.
« La propriété immobilière est un facteur de confiance »
A Montpellier, Frédéric Bourelly a fondé Mon Chasseur Immo il y a dix ans. Il rappelle que son métier se positionne du côté de l'acquéreur et non, comme les agents immobiliers, du vendeur : « Nous travaillons pour l'acheteur, pour rechercher les biens sur l'ensemble du marché, y compris les biens off-market, qualifier les biens et négocier le prix... Nos honoraires sont de 3% du montant total de la transaction, hors frais de notaires, réglés au succès de la transaction ».
A la veille des élections législatives, le dirigeant écarte toute discussion sur l'impact de la crise sur son entreprise et fait valoir son expertise du secteur pour évoquer des pistes de sortie de crise.
« Une incertitude politique forte vient d'apparaître, ça peut être un risque mais aussi une opportunité, affirme-t-il. La propriété immobilière est un facteur de confiance dans l'avenir car être propriétaire permet de se sentir à l'abri et donc plus enclin à consommer, à faire des projets, à prendre des risques. C'est un levier de croissance pour l'économie, pas un frein. Il faut donc débloquer la situation actuelle, et tout le monde s'y retrouvera : les Français, l'Etat avec des recettes fiscales, et les professionnels du secteur... Je n'invente rien, et bien sûr, ça va dans le sens de mes intérêts, mais l'angle, c'est de remettre au centre l'accession à la propriété. »
Un geste pour les primo-accédants
Pour remettre l'accent sur la propriété et la rotation des transactions, le dirigeant vante plusieurs mesures : simplifier l'accès au crédit en relançant le prêt à taux zéro de façon simple et sans conditions ou en généralisant la portabilité des emprunts en cours en cas d'achat-vente, créer « un véritable statut du bailleur privé pour stabiliser et re-fluidifier le parc locatif ». Mais aussi fluidifier les transactions par une baisse ou une suppression des droits de mutation à titre onéreux, autrement dit les frais de notaire.
Il n'est pas le seul à mettre sur la table cette dernière mesure, le Premier ministre Gabriel Attal l'ayant donc lui aussi proposée, le 15 juin dernier. Mais Frédéric Bourelly l'affine : « Cette exonération pourrait intervenir dans deux cas précis : pour les primo-accédants, mais aussi en cas de revente d'un bien dans les cinq ans suivant l'acquisition, ce qui permettrait aux jeunes et aux actifs de faciliter les transitions de logement en réduisant les frais de frottement liées à des achats-revente rapprochés ».
Les frais de notaires représentent en moyenne 3 à 4% du prix de vente pour un logement neuf, et 7 à 8% du prix de vente pour un bien ancien. Ils se composent de droits de mutation à titre onéreux (DMTO) perçus par les Départements et les communes, et de 10% perçus par les notaires.
Des critiques se sont élevées contre cette mesure, qui pourrait ne profiter qu'aux jeunes de la classe moyenne ayant un revenu suffisant, ainsi qu'aux catégories les plus aisées, mais pas aux classes populaires. Des experts immobiliers s'accordent même à dire que la mesure n'aurait pas un effet déterminant sur le marché de l'immobilier en raison de la baisse du nombre de primo-accédants.
« L'idée consiste à faciliter l'accession à la propriété pour une partie des Français, en particulier pour les jeunes, répond Frédéric Bourelly. Pour autant, cela ne doit pas se substituer à des mesures politiques d'ordre social que seuls les gouvernants peuvent décider et qui dépendent bien évidemment des sensibilités politiques... Et c'est justement parce que le nombre de primo-accédants diminue que ce type de mesure peut avoir un effet, principalement en raison la hausse des taux d'intérêt limitant les jeunes dans leur capacité d'endettement. »
Compenser la baisse des prix ?
Autres arguments contrant cette mesure : cet avantage fiscal pourrait être détourné au profit des vendeurs qui se serviraient de cette exonération pour compenser la baisse des prix. Frédéric Bourely estime que « ça peut être effectivement une tentation mais dans les faits, c'est toujours équilibre de l'offre et de la demande qui fait le prix, et par ailleurs, on pourrait avoir aussi un effet inverse, à savoir un alignement du prix vers le bas pour des biens dont la valeur de marché est légèrement supérieure à 250.000 euros ».
Enfin, la mesure pourrait-elle être jugée anticonstitutionnelle, car considérée comme une rupture d'égalité devant l'impôt entre les primo-accédants et les autres ?
« Il existe déjà des avantages fiscaux liés à des catégories de Français spécifiques, et il s'agit d'une mesure à caractère social, visant à faciliter l'accès à la propriété, comme il en existe sur le locatif par exemple », analyse le président de Mon Chasseur Immo.
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